Chaque année de plus en plus de personnes désire se lancer dans un projet d’investissement immobilier. Seulement, c’est une démarche qui ne faut pas prendre à la légère au vu des montants que cela peut représenter. Ils seront plus ou moins importants en fonction des biens immobiliers visés. Il est donc primordial de bien se renseigner afin d’apprendre à investir dans l’immobilier. Retrouvez des informations primordiales dans cet article sur le sujet.

Définir son objectif d’investissement et son projet

C’est le fondement de votre démarche, sa réussite en dépend grandement. Cela va de sois qu’avant d’effectuer un achat de ce type, il faut bien réfléchir et être certain du produit immobilier à acquérir en fonction de son projet.

  • Quel est le marché que vous désirez viser ?
  • Quel en sera son rendement locatif ?

Être précis dans cet objectif vous permet de connaître ensuite la marche à suivre pour y arriver et apprendre à investir dans l’immobilier. Il y a une différence entre devenir propriétaire d’un patrimoine immobilier, et posséder un patrimoine qui permet d’être rentable et de pouvoir en vivre par la suite.

Une stratégie d’action pour apprendre à investir dans l’immobilier

Une stratégie d’action doit être mise en place. Pour cela, il vous faudra connaître le marché immobilier, les prix de loyer, les types de bien, votre budget, le crédit, etc. Quelle sera la durée d’exploitation au minimum pour retrouver vos fonds d’investissement ? Ce sont autant de pistes à suivre et à étudier. Attention cependant car l’étude que vous effectuez aujourd’hui peut devenir obsolète avec le temps. À vous d’agir rapidement sous peine d’investir, mais de ne pas recevoir les résultats espérés ou de devoir réaliser une nouvelle étude. Une fois que vous serez prêt, il ne suffira plus qu’à passer à l’action.

La progression du projet

Une fois lancé, il faut pouvoir évaluer votre progression dans votre projet sur la base de chiffre. Cela veut dire que sur votre projet qui est chiffré d’un point de vue global et spécifique, vous pourrez à tout moment les comparer avec vos actions chiffrées en cours. Cela permet de savoir où vous en êtes, si le plan d’action est bien suivi, si certains investissements doivent être revus à la baisse, etc. Si vous ne le faites pas, cela peut diminuer votre rentabilité et augmenter le temps de retour sur investissement. C’est un point où il faudra être attentif pour apprendre à investir dans l’immobilier.

La gestion du bien

Un projet met du temps et de l’énergie à être mis en place, mais également par la suite pour le maintenir. Il faudra s’interroger sur le fait que le projet soit réellement réalisable. Si vous consacrez un plein temps à votre travail, il ne sera pas envisageable de s’occuper d’une location de courte durée (de vacance). Celle-ci vous demandera beaucoup plus de temps qu’une location sur du long terme ce qui est logique. À moins que vous déléguer certaines tâches dans la gestion de la location à quelqu’un d’autre. Dans ce cas, cela demande un investissement supplémentaire. Un bien immobilier demande de lui consacrer du temps, il ne faut pas sous-estimer cet aspect-là et bien le calculer.

Une fois cette étape effectuée le plus minutieusement possible, il sera venu le temps de faire la recherche de son bien.

Comment chercher son bien ?

C’est une étape pas facile pour apprendre à investir dans l’immobilier, car il faut tout faire pour trouver un bien le plus rentable possible. Pour cela, plusieurs techniques de recherche doivent être mises en place. Plusieurs canaux sont accessibles afin de trouver l’investissement qu’il vous faut pour votre projet selon vos exigences de logement.

Les recherches sur internet

La première option est d’effectuer des recherches sur internet et c’est sans doute là que vous désirez réaliser le début de vos prospections. Plusieurs entreprises disposent de sites internet avec de nombreuses annonces immobilières. Pourquoi ne pas les parcourir et retenir certaines offres qui pourraient correspondre à vos attentes. Vous aurez l’occasion par la suite de donner suite à cette démarche et d’effectuer un premier contact avec l’entreprise en questions Aujourd’hui beaucoup de vendeurs particuliers et professionnels disposent des annonces sur le site Leboncoin par exemple. C’est un réel moyen pour dénicher de bonnes affaires.

Les particuliers

Chercher auprès de particulier quelle que soit la nature de ce bien, immeuble, maison, parcelle de terrain procure un réel avantage. Dans ce type de transaction, la relation s’effectue directement entre le vendeur et l’acheteur. Il n’y a donc pas d’intermédiaire ce qui permet de bénéficier d’un avantage budgétaire pour les deux parties. De nombreuses personnes décident de vendre leur bien par leur propre moyen. Rechercher de telles offres demande de la persévérance, car peu de moyens de recherche sont à votre disposition.

L’agence immobilière

Le moyen le plus répandu sera via une agence immobilière. Ce moyen permet de confier la tâche à un agent mobilier pour la recherche de votre bien. On parle ainsi d’un mandat de recherche. Le contrat signé avec le client, l’agent met en place sa procédure de recherche. Celui-ci dispose d’une base de données des biens immobiliers en vente au sein de son agence ou d’un réseau. Le recours à un réseau mandataire permet de trouver plus facilement et dans les plus brefs délais un bien qui correspond aux attentes de l’acheteur. Une fois le bien trouvé, il est important de l’étudier quant à sa rentabilité et de réévaluer son projet.

Apprendre à investir dans l’immobilier : La rentabilité du bien

Avant de passer à l’achat, il est important de recalculer son projet sur la base de votre futur bien. Sera t-il rentable ? C’est la principale question à laquelle il faudra répondre pour apprendre à investir dans l’immobilier, car elle représente tout l’enjeu de votre investissement.

Apprendre à investir dans l’immobilier se base grandement sur le fait que vous allez avoir un retour sur investissement ou si vous risquez d’être perdant. Que vous décidez d’acheter dans le but d’y habiter ou de louer, les facteurs seront bien différents. Avant de mettre votre argent dans ce placement, il faudra considérer si celui-ci vous permet chaque année de gagner de l’argent d’en perdre ou d’avoir un gain nul. Dans le secteur immobilier, cet aspect est appelé le rendement locatif.

Votre objectif varie d’un investisseur à un autre. Certains se contenteront d’être ni gagnant ni perdant pendant le remboursement de leur bien (investissement autofinancé), tandis que d’autres désirons tous même avoir un bilan positif pendant cette période.

La calcul de la rentabilité

Ce calcul n’est pas compliqué à effectuer. Il suffit de cumuler les différents coûts d’achats liés au bien. Faire ensuite le total des loyers mensuel que vous allez percevoir et diviser par le coût d’achat total que celui-ci va engendrer. Il ne vous restera plus qu’à le multiplier par 100 pour obtenir une rentabilité locative brute.

Cependant, celui-ci ne permet pas de connaître le bilan réel de votre bien immobilier. D’autres frais sont à inclure comme par exemple les potentiels travaux, le coût d’entretien, l’assurance et les impôts que celui-ci va engendrer. En ce qui concerne ce dernier facteur, il est important de bien se renseigner, car il existe des solutions pour réduire, voire annuler le coût des impôts. On appelle cela la défiscalisation.

Pour connaître cette rentabilité locative réelle, des simulations en ligne sont accessibles comme notre logiciel Stratège Immo. Si vous n’êtes pas à l’aise dans les calculs et l’utilisation d’Excel, cette solution s’offre à vous. Plusieurs plateformes proposent ce service qui vous permettra de gagner du temps. À noter cependant que toutes ne sont pas complètes. À vous de rechercher celle qui conviendra le mieux en fonction de vos attentes et trouver la simulation la plus fiable.

Les divers moyens d’investir en fonction des impôts

Les revenus que vous allez percevoir sur vos investissements immobiliers sont soumis à des impôts. Ils peuvent varier en fonction du type de bien. Il est donc important de bien les connaître lorsque l’on veut apprendre à investir dans l’immobilier.

Dans le cadre d’une location vide, les revenus doivent être déclarés auprès des impôts. La catégorie “revenue foncier” est prévue à cet effet dans la déclaration N°2042. Dans ce régime, deux branches sont présentées avec le régime micro foncier et le régime réel. Pour un gain brut inférieur à 15 000 euros, il faudra choisir le régime micro foncier. La case 4BE doit être remplie dans ce cas de figure. La durée de location n’est pas prise en compte dans ce type de régime et les gains ne comprennent pas les charges. De ce fait, une réduction de 30% correspondant à la totalité des charges sera appliquée.

Si le gain brut est supérieur à 15 000 euros, le régime réel sera obligatoire. À savoir que votre régime ne peut pas changer avant 3 ans.

Pour ce qui concerne les locations meublées un raisonnement identique s’applique. Pour un gain qui n’excède pas les 23 000 euros, vous obtiendrez le statut LMNP. Cela correspond à une activité de loueur meublé non professionnel et il faudra ajouter à votre déclaration de revenus N°2042 la N°2042-C-PRO.

Dans le cas où vos gains sont supérieurs, mais n’excèdent pas les 70 000 euros, vous serez affecté au régime micro. Dans cette situation, une réduction de 50 pourcent sera appliquée. Aucune déduction concernant des charges ne pourra être admise, comme par exemple des frais de travaux.

Il est possible de relever du régime réel afin de pouvoir recourir à ces réductions liées aux charges. Il sera conseillé de recourir à un comptable pour établir ce bilan.

La plupart des acheteurs décident de leur achat immobilier en nom propre. Cette option est la plus simple, cependant elle possède moins d’avantages sur le plan fiscal que l’achat en SCI ( Société Civile Immobilière). Dans le cadre de cette dernière, il faudra créer une entreprise, ce qui demande des obligations formelles. Le recours à un professionnel sera recommandé pour sa mise en place. Dans le cadre d’un couple, cette solution peut être avantageuse pour la protection de chaque membre.

L’obtention d’un crédit bancaire pour le financement

Dans le cas où vous ne disposez pas directement des fonds pour votre projet, il vous faudra automatiquement recourir à un prêt et créer votre dossier bancaire de financement. La plupart des acheteurs ont recours à un emprunt. Pour apprendre à investir dans l’immobilier, il est important de bien se renseigner dans ce domaine.

De nos jours, il existe une multitude de banques qui proposent ce service dans le cadre d’un projet immobilier. Chaque institut possède ses propres closes et ses propres taux. Il faudra donc trouver celle qui vous sera la plus avantageuse. En fonction de votre profil, les prestations accessibles ne seront pas identiques d’une banque à l’autre. Faire le tour de celles-ci vous permet de vous faire votre propre idée et d’effectuer le meilleur choix.

Les taux de crédit fluctuent en fonction du temps. Il sera donc important de demander l’avis de votre conseiller quant au moment le plus propice pour demander un crédit. Dans les banques la variation est plus ou moins espacée, certaines ont leur taux qui évolue chaque semaine tandis que pour d’autres, ce sera trimestriel.

Les démarches auprès d’un notaire

Après avoir trouvé votre bien et la banque qui vous accompagnera dans votre projet, l’étape suivante pour apprendre à investir dans l’immobilier sera de trouver un notaire. Il est là pour réaliser les finalités, les papiers et la transaction. Aucune transaction ne peut avoir lieu dans le domaine de l’immobilier sans l’intervention d’un notaire. Il établit les actes, les contrats et les conserve pendant 75 ans. C’est un officier public qui permet aussi le déblocage des fonds auprès d’une banque pour une transaction immobilière.

Les frais de prestations sont normés par le code civil. Ils doivent être versés au moment de la signature de l’acte de vente. De manière générale, c’est l’acheteur qui pourvoit à ces frais. Cependant, dans certaines situations, le vendeur peut prendre en charge les frais du notaire. On appelle cela “d’acte en main” ou de “contrat en main”. Ce sera au vendeur et à l’acheteur de se mettre d’accord sur cette formalité avant d’enclencher la procédure.

Les frais du notaire sont calculés proportionnellement sur la base du prix du bien. En fonction de la valeur du bien, un taux dégressif sera pris en compte. Certains frais divers peuvent aussi être ajoutés.

Apprendre à investir dans l’immobilier, c’est aussi savoir qu’il est possible d’intégrer ces frais de notaire dans le crédit immobilier. Cela donne l’assurance de pouvoir effectuer l’acquisition de votre bien sans être pris au dépourvu sur ces frais spécifiques. Le non-versement de la totalité des frais pour le notaire peut engendrer l’annulation de la transaction.

Planifier des travaux pendant l’investissement

Dans les cas où vous investissez dans un bien qui est ancien, des travaux devront être effectués. Cela est inévitable pour le louer rapidement. Réaliser des travaux dans ce type de projet permet de profiter d’une réduction d’impôt sur ce bien (“déficit foncier”).

Il faudra tout d’abord évaluer les travaux à effectuer. Dans cette tâche, il faudra avoir recours à des professionnels surtout si vous ne possédez que très peu de connaissances dans ce domaine. Si c’est une copropriété, en ce qui concerne l’extérieur du bien, il sera important de jeter un coup d’œil au dernier rapport de celui-ci. Peut-être que certains travaux seront programmés dans l’avenir. Le tout est de budgétiser tous les travaux qu’il faudra effectuer pour prévoir son budget global le plus minutieusement possible. D’autant plus que les travaux peuvent être un moyen de négociation pour le prix d’achat.

Mettre en location et la gérer

Il ne sert à rien d’apprendre à investir dans l’immobilier si vous ne savez pas la faire fructifier. Dans cette optique, il est primordial de trouver rapidement des locataires pour rentabiliser votre achat.

Poster des annonces

Une première option sera d’effectuer des annonces sur diverses plateformes physiques et numériques. Cette démarche personnelle demande de réaliser une description et une présentation de votre bien. Faites le maximum pour que celle-ci soit claire et la plus attrayante possible. Certains journaux sur internet sont spécialisés dans la vente et la location de bien immobilier. Des frais peuvent être demandés, la plupart du temps, ces solutions permettent un résultat plus rapide.

Pourquoi ne pas utiliser les réseaux sociaux ? C’est un outil puissant qui peut vous permettre d’augmenter vos chances de trouver un locataire.

Les agences immobilières

Enfin, il existe des agences immobilières ou des sociétés en ligne qui pourront, sur la base des informations de votre bien, rechercher vos futurs locataires pour vous. Il est possible de demander des critères de sélection pour la recherche de candidat. Les formalités seront effectuées par ces professionnels pour réaliser la location. De plus, la gestion locative peut être prise en charge par leur soin. Bien sûr, toutes ces prestations ont un coût qu’il faut prendre en compte, elles évoluent sur la base des caractéristiques de votre bien. Chaque professionnel est libre de fixer ces tarifs, toutefois un plafond régit leur marge de manœuvre.

Apprendre à investir dans l’immobilier : Déléguer

Si votre locataire décide de partir, il faudra procéder à une nouvelle recherche. Si vous décidez de déléguer cette gestion par une société, cela vous permet d’être libérée sur ce plan. Cependant, il faudra veiller après le départ de votre ancien locataire si des travaux de rénovation doivent être mis en œuvre. Dans le cas contraire, relouer votre bien sera plus difficile. Certaines clauses permettent d’exiger une remise des clés de votre ancien locataire avec un état du bien défini.

Conclusion

Voilà de précieux conseils qui vous permettront d’apprendre à investir dans l’immobilier. Vous avez la possibilité ensuite de générer des bénéfices sur le long terme en conservant vos biens en location ou décidez de le vendre avec une plus-value. En vous souhaitant un bon investissement et un bon projet ! 

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