Si vous voulez acheter un appartement pour le louer, les revenus que vous en tirerez feront l’objet d’une imposition. Cependant, il existe une panoplie de dispositifs mis en place par les pouvoirs publics. Alors il vous sera possible de payer le moins d’impôts possible. Ces dispositifs concernent aussi bien l’ancien que le neuf. Ils prennent en compte autant la location meublée que la location vide. Pour mieux investir dans l’immobilier locatif il faut connaître les 10 astuces immobilier. Ainsi, vous devez comprendre la fiscalité immobilière. Quel est le mécanisme d’imposition des loyers ? Quelles sont les catégories d’imposition en immobilier locatif ? Comment s’opère la fiscalisation des loyers et des plus-values ? Et enfin, comment payer moins d’impôts quand on investit dans l’immobilier locatif ? À travers ce guide, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir.

Comprendre la fiscalité immobilière, quel est le mécanisme d’imposition des loyers  ?

Tous les particuliers qui se lancent dans l’investissement locatif ont comme objectif premier d’en tirer des revenus avec les loyers. Ces loyers représentent des ressources financières supplémentaires conséquentes qui leur permettent d’arrondir leurs fins de mois. Mais, ils ne jouent pas seulement ce rôle. Ils servent également en partie à rembourser les prêts contractés pour le financement de l’opération d’investissement. Tout comme les autres revenus, ces loyers subissent une fiscalisation. Il est donc important de comprendre la fiscalité immobilière. Dans les faits, à chaque type de location, il existe une imposition spécifique. Ainsi :

  • la location meublée relève de la même fiscalisation que celle appliquée aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
  • la location vide quant à elle subisse la fiscalité des revenus fonciers.

De cette catégorisation, il ressort que c’est le statut pour lequel vous aurez opté qui définit votre régime fiscal. En d’autres termes, la fiscalité différera selon que vous êtes un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur en meublé non professionnel.

Quelles sont les catégories d’imposition en immobilier locatif ?

Pour optimiser sa fiscalisation, il importe de choisir le bon statut fiscal. De fait pour comprendre la fiscalité immobilière, plusieurs options sont disponibles. Quelles sont donc les différentes catégories d’imposition en immobilier locatif ?

Plusieurs régimes d’imposition peuvent s’appliquer aux revenus locatifs d’un propriétaire-bailleur. Ils ont été établis en fonction de deux critères à savoir la nature de la location d’une part et le montant des recettes locatives d’autre part. 

Dans le cas de la location vide ou nue, les revenus perçus se situent dans la catégorie des revenus fonciers. Quant au propriétaire-bailleur, il évolue sous le régime forfaitaire lorsque les revenus ne dépassent pas un certain plafond, comme nous le verrons plus bas. Lorsque ce plafond est dépassé ou sur demande du propriétaire-bailleur, celui-ci dépend du régime réel des revenus fonciers.

Lorsque les revenus proviennent de la location meublée de locaux d’habitation, ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En-dessous d’un montant, c’est le régime forfaitaire de la micro-foncier qui est appliqué au propriétaire-bailleur. Mais lorsque ce plafond augmente ou quand le propriétaire-bailleur en fait la demande, il évolue sous le régime réel des BIC. Il peut alors disposer du statut de loueur en meublé non professionnels (LMNP) ou de celui de loueur en meublé professionnel (LMP).

Dans le cas précis de la location de locaux professionnels équipés. Alors les revenus associés sont soumis à l’imposition applicable aux BIC. Au-dessous d’un certain montant, le propriétaire-bailleur jouit du régime forfaitaire de la micro-entreprise. Au-dessus de ce montant ou lorsqu’il en fait la demande, le versement a lieu dans le régime réel des BIC. En ce qui concerne les plus-values, retenez que le régime des plus-values immobilières privées leur est systématiquement applicable. 

Nous allons à présent voir dans le détail comment s’opère la fiscalisation des loyers en location vide et en location meublée. Nous allons également aborder dans le détail le mécanisme d’imposition des plus-values pour comprendre la fiscalité immobilière. Mais avant de boucler ce chapitre, il faut retenir que le calcul de l’Impôt sur la fortune (IFI) ne tient pas compte des biens mis en location meublée professionnelle.

Comprendre la fiscalité immobilière, comment s’opère la fiscalisation des loyers en location vide ?

Pour comprendre la fiscalité immobilière, il faut retenir que le prélèvement à la source ne s’applique pas aux revenus fonciers. En réalité, les services fiscaux vont dans un premier temps procéder à la détermination de votre impôt en fonction de vos revenus fonciers. Dans un second temps, acquittez-vous de ce que vous devez par acompte. Le paiement doit se faire soit par mois, soit par trimestre.

Par exemple, le calcul des acomptes que vous verserez pour les mois de janvier à août de l’année 2020 se fera en tenant compte de votre déclaration enregistrée en 2019. À noter que cette dernière concerne les revenus que vous avez perçus en 2018. Dès le mois de septembre 2020, votre avis d’imposition vous sera envoyé par le fisc. Puis un nouveau calcul sera effectué. Cette fois-ci en tenant compte de votre déclaration 2020 se rapportant à vos revenus de 2019.

Comment s’opère la fiscalisation des loyers en location meublée ?

Les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif meublé au régime forfaitaire doivent comprendre la fiscalité immobilière. Ils sont soumis à une imposition sur 50 % de leurs recettes locatives. Ils bénéficient donc du même principe que celui appliqué à la location vide. Par contre, lorsque vous n’êtes pas au régime forfaitaire, le système précédemment décrit ne vous est pas applicable. Cela signifie que, sous régime réel, vous avez la possibilité de réduire la fiscalité de vos loyers au moyen d’un système de déduction de charges et d’amortissement. Ici aussi, comme dans le cas de la location vide, les impôts doivent être versés par acompte. Inutile donc de préciser que la location meublée ne relève pas non plus du régime de prélèvement à la source.

Les plus-values réalisées dans l’investissement immobilier locatif sont également imposées

Pour comprendre la fiscalité immobilière intéressons-nous aux plus-values. Les loyers ne constituent pas les seuls revenus immobiliers faisant l’objet d’une fiscalisation. Il en est de même en ce qui concerne les plus-values tirées d’un investissement immobilier. En d’autres termes, le bénéfice que vous retirerez de la revente d’un bien que vous avez auparavant loué est soumis à la taxe sur les plus-values immobilières. Comment se fait l’imposition des plus-values ?

Tout d’abord, retenez que l’imposition de la plus-value est sur les 5 premières années. Par la suite, vous pourrez profiter d’un abattement qui tient compte du nombre d’années au cours desquels le bien vous aura appartenu. Si vous détenez votre bien immobilier pendant plus de 22 ans, vous bénéficierez d’une exonération complète.

Par ailleurs, il vous faudra verser des prélèvements sociaux en rapport avec votre plus-value immobilière. Le montant de ces prélèvements s’élève à 17,2 % de la plus-value réalisée. À ce niveau également, un dispositif d’abattement est prévu par la loi en fonction de la durée de détention du bien. Lorsque celle-ci dépasse 30 ans, vous n’avez pas de prélèvements sociaux sur votre plus-value.

Pour finir, il faut savoir que la vente de votre résidence principale ne comprend pas d’impôt sur les plus-values immobilières. De même, elle échappe aux prélèvements sociaux associés.

Comprendre la fiscalité immobilière, comment payer moins d’impôts quand on investit dans l’immobilier locatif ?

Il est tout à fait possible de limiter le montant de l’impôt dont vous devrez vous acquitter lorsque vous achetez un bien pour le louer. Et rassurez-vous, cela est faisable tout à fait légalement ! L’État entend ainsi vous inciter à investir dans l’immobilier locatif, avec la conviction que votre investissement sera bien rentable. Que ce soit investir dans l’immobilier ancien ou dans le neuf, dans le vide ou dans le meublé, il suffit donc de comprendre la fiscalité immobilière  pour réaliser des économies.

Les dispositifs prévus par la loi pour limiter votre facture fiscale en location vide

Un grand nombre de charges sont déductibles des loyers à condition de les déclarer aux services fiscaux. Parmi ces charges, les plus notables sont les travaux effectués sur le logement. Ainsi que les intérêts de l’emprunt servant au financement de l’investissement locatif. Des déficits fonciers apparaissent quand ces charges dépassent les loyers perçus. Et ces déficits tirent vers la baisse vos revenus globaux, ce qui a pour conséquence de réduire vos impôts.

Lorsque vous investissez dans l’ancien, il vous est également possible de bénéficier de plusieurs mécanismes de défiscalisations tels que :

  • le Cosse ancien ; 
  • la loi Denormandie.

La loi Pinel a quant à elle prévu un système de défiscalisation très avantageux pour ceux qui choisissent d’investir dans l’immobilier locatif neuf.

Pour bénéficier de tous ces dispositifs de réduction de votre charge fiscale, vous devez connaître et appliquer des règles précises. Déjà, n’oubliez pas que vous devez déclarer les revenus que vous tirez d’un immobilier locatif en tant que revenus fonciers. Pour être précis, il vous faut procéder à la déclaration des loyers hors charges. 

Lorsque les loyers hors charges perçus annuellement n’atteignent pas 15 000 euros, le meilleur régime pour lequel opter est le régime micro-foncier. Après que vous avez déclaré vos revenus sur le formulaire 2042, il y’a l’application d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Lorsque les loyers annuels hors charges dépassent 15 000 euros, vous n’avez pas d’autre choix que de faire une déclaration au réel. Sous ce régime, vos charges foncières seront déductibles de vos revenus. Puis, il vous faudra déclarer le solde qui peut être un bénéfice ou déficit foncier. Pour comprendre la fiscalité immobilière, vous pouvez consulter la liste des charges déductibles

Les dispositifs prévus par loi pour limiter votre facture fiscale en location meublée

Lorsque vous évoluez sous le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Alors, vos recettes locatives sont très peux taxés. En effet, il faut déduire les charges se rapportant aux travaux ou encore aux intérêts d’emprunt ainsi que l’amortissement. Ces recettes s’en trouvent alors fortement diminuées. Dans certains cas, elles peuvent même ne pas du tout faire l’objet d’une imposition. En régime forfaitaire du LMNP, seule la moitié de ce que vous percevrez comme recettes locatives subisse une imposition.

Abordons à présent le cas de ceux qui optent pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Sachez que si un déficit survient à la suite de la déduction de vos charges. Alors, il peut s’imputer à vos revenus totaux. Ces derniers diminuent donc, entraînant dans le même temps la baisse de votre facture fiscale. Dès qu’il n’y aura plus de déficit, vos loyers seront comme nuls si vous déclarez les amortissements.

Tout comme dans le cas de la location vide, il vous faut respecter certaines règles lors de la déclaration de vos revenus en location meublée. Pour rappel, ce sont des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez les déclarer sous le régime micro BIC lorsque vous percevez annuellement des loyers s’élevant à moins de 32 600 euros. Vous bénéficierez alors d’un abattement de 50 %. Ceux qui choisissent cette option se doivent de déclarer leurs revenus dans la partie BIC du formulaire 2042. 

Dans le cas où vos revenus locatifs annuels excéderaient 32 600 euros. Alors, il vous sera possible de déduire un certain nombre de charges. Vous aurez par ailleurs la possibilité de faire un amortissement du bien immobilier. Ces deux possibilités s’offrent également à vous lorsque vous choisissez d’évoluer sous le régime réel. Cependant, veillez à introduire votre demande avant le 1er février de l’année. 

En déclarant vos revenus locatifs dans la partie BIC du formulaire 2042, vous jouirez donc de très grands avantages. En revanche, il vous faudra recourir aux services d’un comptable étant donné que les amortissements doivent se faire par tranche. À noter que la durée de l’amortissement n’est pas le même selon que cela s’applique au foncier, aux meubles ou encore à la plomberie.

Vous savez désormais précisément quel est le mécanisme d’imposition des loyers lorsque vous achetez un appartement pour le louer. De même, avez-vous une idée précise des différentes catégories d’imposition. C’est en fonction du type de location et du statut du propriétaire-bailleur que les services fiscaux déterminent l’impôt à prélever. Il existe deux sortes de fiscalisation. Celle applicable à l’immobilier locatif nu et celle concernant la location meublée. Il faut garder à l’esprit que les plus-values dans l’investissement immobilier locatif subissent l’imposition comme les autres revenus immobiliers. Cependant, la loi a mis en place de nombreux dispositifs pour permettre aux propriétaires-bailleurs de payer le moins d’impôts possible. Il faut juste les connaître, comprendre la fiscalité immobilière et respecter les règles associées pour pouvoir en profiter.

Pour comprendre la fiscalité immobilière et vous aider. Voici notre tableur pour calculer sa rentabilité locative.

Comments to: Comprendre la fiscalité immobilière : Mieux investir en immobilier locatif

    Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

    Login

    Welcome to Typer

    Brief and amiable onboarding is the first thing a new user sees in the theme.
    Join Typer
    Registration is closed.