Le déficit foncier est un mécanisme que peu d’investisseurs dans l’immobilier maîtrisent. Encore connu sous l’appellation de « loi déficit foncier ». Il permet de ne pas se faire imposer une partie de ses revenus. Ce système de droit commun qui ne concerne pas le plafonnement global des niches fiscales présente de nombreux avantages. Qu’entend-on précisément par déficit foncier ? Quelles sont les conditions de mise en œuvre de ce dispositif fait pour réduire drastiquement le montant de la facture fiscale ? Comment le calcul se fait-il ? Quelle est la procédure à suivre pour déclarer un déficit foncier ? Et est-il possible de réaliser un déficit foncier sans loyer ? Vous allez trouver réponse à toutes ces interrogations dans cet article.

Qu’entend-on par déficit foncier ?

Avez-vous fait l’acquisition d’un logement et souhaitez-vous le mettre en location non meublée ? Si oui, il vous est possible de recourir au mécanisme de déficit foncier pour minorer vos impôts. Vous pouvez donc profiter du déficit foncier pour tout bien immobilier en location nue.

Devez-vous supporter des frais se rapportant aux travaux de rénovation ou encore aux intérêts d’emprunt en tant que propriétaire d’un logement mis en location ? Tout propriétaire bailleur est dit en situation de « déficit foncier » quand les charges qu’il supporte sont plus élevées que les revenus locatifs qu’il perçoit. En d’autres termes, le déficit foncier renvoie au montant de déduction des charges dépassant les revenus. On parle donc de déficit foncier dans le cas où les revenus fonciers sont inférieurs à la somme totale des charges.

Le déficit foncier peut être déduit du revenu total du propriétaire bailleur. Cependant il y a une limite à cette déduction. Il est en effet institué qu’elle ne peut excéder annuellement un montant de 10 700 euros. Par ailleurs, cette déduction ne peut se faire que pendant au plus deux ans, au cours des travaux. Au-delà de deux ans, la déduction ne s’opérera plus sur le revenu total du propriétaire bailleur. Mais sur ses revenus fonciers.

Le déficit foncier ne dépend d’aucun cadre légal à proprement parler. Il s’agit plus d’un dispositif commode de défiscalisation immobilière que d’un système per se qu’il faut maîtriser afin de maximiser ses revenus locatifs et de limiter son imposition. 

La pratique du déficit foncier est plus de mise dans l’ancien que dans le neuf. En effet, les logements anciens demandant beaucoup de travaux de rénovation et de réparation.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de ce dispositif fait pour réduire drastiquement le montant de la facture fiscale ? 

Le déficit foncier présente des avantages certains pour les investisseurs. Mais tous ne peuvent pas y recourir. Quelles sont donc ces conditions ?

1ère condition : Le déficit foncier concerne la location non meublée

Le mécanisme de déficit foncier ne peut pas s’appliquer à tous les types de location. En l’occurrence, investir dans la location meublée est exclue et seule la location non meublée est concernée. De plus :

  • il faut que le bien immobilier mis en location non meublée sert en tant que lieu d’habitation principale ou secondaire du locataire;
  • la durée de cette utilisation doit être quant à elle d’au moins trois ans.

2e condition : les charges déductibles concernent surtout celles couvrant les travaux d’entretien, de réparation et de rénovation

Toutes les charges relatives à un logement mis en location nue éligible au mécanisme du déficit foncier, ne sont pas déductibles. Il y a seulement :

  • les travaux d’entretien ;
  • de réparation ;
  • d’amélioration ;
  • de rénovation.

Ne pas déduire aussi bien les travaux de construction que ceux d’agrandissement dans le cadre d’un déficit foncier.

3e condition : Déclarer les revenus locatifs au régime réel

Pour profiter du dispositif de déficit foncier, le propriétaire bailleur doit choisir le régime réel pour l’imposition de ses revenus locatifs. Il ne peut donc pas opter pour le régime micro-foncier.

Le régime micro-foncier est normalement applicable aux revenus locatifs ne dépassant pas 15 000 euros. Les services fiscaux procèdent alors de façon systématique à une déduction forfaitaire de l’ordre de 30 %. Le régime réel est celui auquel sont imposés automatiquement tous les revenus locatifs supérieurs à 15 000 euros. De ces revenus, pourra être déduit le montant réel des charges. Il faut savoir que même lorsque vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 euros, vous avez la possibilité de choisir une imposition au régime réel. Heureusement, car comme évoqué plus haut, c’est la seule façon de bénéficier du déficit foncier imputable.

Quel est le mécanisme du régime réel d’imposition ?

Tous les particuliers qui se lancent dans des investissements locatifs ont pour objectif de limiter leurs impôts. Ils optent en général pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Ils ont l’obligation de déclarer leurs revenus fonciers aux services fiscaux. Deux régimes d’imposition s’offrent alors à eux à savoir le régime micro-foncier et le régime réel. Le premier permet une déduction par défaut de 30 % censée couvrir les charges associées au bien immobilier en location. Quant au second, il est le seul grâce auquel on peut avoir recours au déficit foncier pour défiscaliser.

La mise en œuvre du régime réel est systématique lorsque les revenus tirés de la location sont supérieurs à 15 000 euros. Mais, même avec des revenus locatifs inférieurs à ce montant, le régime réel demeure une option. Il revient au propriétaire bailleur de formuler la demande de changement de régime auprès du fisc.

À noter que le déficit foncier n’est imputable sur le revenu global du propriétaire bailleur que lorsqu’il maintient la location du logement pendant trois années. Plus précisément, il faut maintenir le bien immobilier en location jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation.  

Quelles sont les charges qui peuvent être déduites du déficit foncier ?

Tout d’abord il faut déduire les charges engendrées par les travaux de rénovation et d’entretien du déficit foncier. Les primes d’assurances ainsi que les charges de copropriété non payées par les locataires sont également déductibles. Il en est de même pour l’impôt foncier tout comme pour les intérêts d’emprunt portant sur le remboursement d’un crédit immobilier. Si le propriétaire bailleur recourt aux services d’un professionnel pour la gestion des biens qu’il met en location, ses honoraires de gestion sont aussi imputables. Enfin, si au contraire vous vous chargez vous-même de gérer vos logements loués. Vous pouvez déduire comme frais de gestion, 20 euros par logement de vos revenus fonciers.

Dans le détail, les taxes locales déductibles sont les suivantes :

  • la taxe foncière ;
  • la taxe sur les bureaux ;
  • la contribution sur les revenus locatifs.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est en revanche pas déductible pour le déficit foncier.

L’ensemble des primes d’assurance, quel que soit le risque couvert, est imputable. Les dépenses d’entretien et de réparation concernent aux dépenses engagées pour remettre en état un immeuble ou assurer son maintien. Attention ! Lorsque les travaux effectués conduisent à la modification de la superficie du bien immobilier. Les charges occasionnées ne peuvent être considérées comme des dépenses d’entretien ou de réparation.  On parle de dépenses d’amélioration lorsqu’on installe un dispositif ou un équipement de confort nouveau dans le logement. Il ne faut pas modifier ni sa superficie ni son volume. 

Les dépenses d’administration et de gestion déductibles concernent :

  • les frais se rapportant à la rémunération des gardes et des concierges ;
  • les charges engagés pour rémunérer ou payer les honoraires et les commissions des tierces personnes chargées de la gestion de l’immeuble ;
  • les frais couvrant la rémunération des administrateurs du bien
  • les commissions versées ;
  • les rémunérations versées aux comptables, agences de location ou encore chambres syndicales.

Abordons à présent le cas des indemnités de relogement et d’éviction. Elles sont imputables uniquement lorsqu’elles sont versées afin de libérer le bien pour le mettre en location dans des conditions plus avantageuses. Cela revient à dire qu’aucune déduction n’est possible lorsque le propriétaire bailleur verse des indemnités afin de récupérer le bien loué pour son usage personnel. Par intérêts d’emprunt, on entend les intérêts dont le propriétaire bailleur devra s’acquitter et qu’il a contractés afin de conserver, d’acheter, de construire, d’entretenir ou d’améliorer le bien immobilier.

Pour finir, retenez que les charges de copropriété sont des provisions que vous pourrez imputer sur vos revenus fonciers de l’année où elles ont été versées. La régularisation de l’opération se fera par contre l’année d’après. Elle se rapportera aux charges ayant fait l’objet d’une déduction, bien que n’étant pas déductible.

Comment s’opère le calcul d’un déficit foncier ?

Comment générer un déficit foncier ? C’est une question simple qui mérite une réponse approfondie. 

Pour rappel, vous pouvez déduire de votre revenu global les charges foncières déductibles concernant les travaux et l’exploitation du bien immobilier en location :

  • la limite de cette déduction est de 10 700 euros ;
  • les services fiscaux vous appliqueront un plafond de 15 300 euros lorsque le déficit foncier concerne un investissement effectué dans le cadre du dispositif Périssol.

Pour ce qui a trait aux charges financières se rapportant aux intérêts d’emprunt, l’imputation doit se faire exclusivement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Lorsque les seuils indiqués ci-dessus sont dépassés, l’excédent devra être imputé sur les revenus fonciers que vous aurez dans les dix prochaines années. Que se passe-t-il lorsque durant une année, votre revenu global est insuffisant pour couvrir un déficit foncier imputable ? Le reliquat c’est-à-dire le déficit global pourra être déduit de votre revenu global sur les six prochaines années.

Concrètement, le calcul du déficit foncier se fait comme suit :

  • Déduire les charges financières des revenus fonciers ;
  • lorsque le résultat obtenu est négatif, le déficit est déductible des revenus fonciers durant les 10 années suivantes ;
  • lorsque ce résultat est positif, il faut enlever du montant obtenu l’ensemble des charges non financières ;
  • si le résultat obtenu est négatif, déduire le déficit foncier de votre revenu global.

Vous ne pourrez bénéficier du mécanisme de déficit foncier si après avoir enlevé aussi bien les charges financières que non financières de vos revenus fonciers le résultat obtenu est positif.

Quelle procédure suivre pour déclarer un déficit foncier ?

Lorsque vous optez pour le régime micro-foncier, vous devez déclarer la totalité de vos recettes sans enlever vos charges. Cette déclaration se fait dans la partie « Revenus fonciers » de la case 4BE de la déclaration principale 2042.

Est-il possible de réaliser un déficit foncier sans loyer ?

Une question vous taraude certainement l’esprit : pouvez-vous appliquer le mécanisme de déficit foncier à votre résidence principale ou secondaire ? La réponse est non lorsqu’il s’agit de votre résidence principale. En revanche, vous avez bien la possibilité de réaliser un déficit foncier dans votre résidence secondaire, sous condition. Il faut en effet que vous le louez à un locataire et que ce dernier en fasse sa résidence principale pendant trois ans. Il faudra par ailleurs que vous veilliez à résilier le bail en invoquant comme motif que vous comptez reprendre le bien pour vous en servir comme résidence secondaire.

Le mécanisme du déficit foncier apparaît comme un outil très performant de défiscalisation lorsqu’on s’en sert de la bonne façon. Utilisez-le en même temps qu‘un dispositif de minoration d’impôt tel que le dispositif Duflot. Les conditions de sa mise en œuvre sont strictes. Tout d’abord, cela concerne uniquement la location non meublée. De plus, les charges de travaux déductibles concernent surtout celles se rapportant à l’entretien. Mais aussi à la réparation et à la rénovation du bien immobilier en location. Les travaux de construction ne sont pas pris en compte, de même que ceux d’agrandissement. Enfin, vous devez déclarer les revenus locatifs au régime réel. Cela concerne tout propriétaire bailleur désireux de profiter du dispositif de déficit foncier. Quant au calcul même du déficit, il s’opère en plusieurs étapes, et une fois constaté, il doit être déclaré au fisc suivant une procédure déterminée.

Comments to: Déficit foncier : Le Top 8 des meilleurs conseils

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