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Tout savoir sur le démembrement d’un bien immobilier 

Démembrement immobilier : Si vous souhaitez réaliser un placement immobilier rentable, nous vous suggérons d’opter pour le démembrement immobilier. Il s’agit d’une stratégie de placement basée sur l’exploitation d’un bien immobilier pour tirer profit d’avantages significatifs.

Entre autres la réduction de l’impôt sur la fortune immobilière, l’optimisation du prix d’acquisition du patrimoine ou encore la transmission anticipée du bien en question avec une restriction conséquente des frottements fiscaux.

Dans cet article, nous allons vous fournir les détails essentiels sur le fonctionnement et l’intérêt d’effectuer le démembrement de propriété de votre bien immobilier.

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C’est quoi le démembrement de propriété d’un patrimoine immobilier ?

Le démembrement immobilier est régi par le Code civil à partir de l’article 544. Afin de mieux comprendre l’énoncé de ces dispositions, nous vous invitons à prendre en compte les différentes formes du démembrement immobilier et les cas où il convient de recourir à cette méthodologie. Mais avant cela, vous devez considérer la notion du démembrement puis le principe juridique du droit de propriété.

1.   Le principe juridique du droit de propriété et de démembrement immobilier

Le droit de propriété se traduit au fait de disposer, user et percevoir les bénéfices d’une chose matérielle à l’instar d’un patrimoine immobilier. Conformément aux dispositions du Code civil dans l’article 544, ces 3 éléments constituent effectivement ce que l’on entend par propriété. Le droit de propriété est de ce fait composé de :

  • L’usus ou le droit d’utiliser un bien
  • Le fructus qui correspond au droit d’une personne à bénéficier des fruits de son bien (perception locative, profit pécuniaire de prestation, etc.)
  • L’abusus qui est le droit de modifier ou léguer un bien matériel  

On parle de démembrement immobilier lorsque le droit de propriété notamment ces composants est partagé entre deux ou plusieurs personnes. Le démembrement se traduit alors à la répartition du droit de propriété entre 2 personnes. Le premier sera appelé usufruitier puisqu’il disposera des droits d’usus et fructus. Quant au deuxième, il bénéficiera du droit d’abusus et sera appelé nu-propriétaire.

2.   Quand recourir au démembrement immobilier ?

Vous pouvez recourir au démembrement immobilier s’il y a une situation de fait. Suite au décès du propriétaire par exemple, par voie de succession, le conjoint survivant peut maintenir son droit d’usufruit et céder la nue-propriété aux successeurs légaux. Le démembrement peut également résulter d’un contrat. Le propriétaire peut donc céder ses droits par le biais de la vente ou d’une donation.

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3.   Les différentes formes de démembrement

En restant dans l’étude des cas où vous pouvez recourir au démembrement immobilier, vous pouvez distinguer deux formes de démembrement, à savoir :

  • Le démembrement en viager où le droit de propriété expire au décès du propriétaire. Le démembrement résulte alors d’une donation ou d’une succession.
  • Le démembrement temporaire issu d’un contrat dont la jouissance du droit de propriété correspond à la durée du contrat. Cette opération est plus prisée dans la réalisation d’un placement immobilier.

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Pourquoi démembrer un bien immobilier ?

Outre le droit dont vous bénéficiez sur la possession du bien immobilier, la pratique du démembrement vous permet également de tirer profit de certains avantages fiscaux. Cette initiative vous donne également la possibilité de réduire la valeur fiscale ainsi que le prix d’achat du patrimoine. Mais aussi, elle permet d’alléger les obligations fiscales du nu-propriétaire dans l’achat d’un bien démembré.

1.   Diminuer la valeur du bien immobilier par le biais du démembrement

Comme le droit de propriété est réparti entre 2 personnes, la valeur fiscale du bien en question ainsi que son prix d’acquisition diminuent. Ainsi, en cas de cession par vente ou de mise en location du bien, l’usufruitier perçoit des revenus locatifs et le nu-propriétaire bénéficie de la plus-value latente. Les réglementations de la réduction fiscale sont consacrées dans l’article 669 du CGI ou code général des impôts.

2.   Le nu-propriétaire bénéficie d’un avantage fiscal pour l’achat du bien en démembrement

Dans l’achat d’un bien immobilier en démembrement, le nu-propriétaire peut tirer profit d’un avantage fiscal sur :

L’IR, l’IFI et la taxe foncière incombent uniquement à l’usufruitier. En ce qui concerne les intérêts d’emprunt, sachez qu’en qualité de nu-propriétaire, vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers.

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