le depot de garantie

Le Dépôt de Garantie en Immobilier [Tout Savoir]

Que vous soyez locataire ou propriétaire, la location d’un logement nécessite de nombreuses démarches à effectuer dans le strict respect de la loi. La remise du dépôt de garantie en fait partie. Il n’est pas rare que des locataires voire des propriétaires, ne soient pas au courant de leurs droits et leurs devoirs concernant le dépôt de garantie en immobilier. Sachez que les dispositions à prendre le concernant sont encadrées par la loi et qu’il convient de les connaître.

Le dépôt de garantie, qu’est-ce que c’est ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire doit verser au propriétaire ou bailleur lors de la signature du bail. Il est la plupart du temps encaissé immédiatement. Il servira, si besoin, à recouvrir les impayés de loyer ou de charges, ainsi que les réparations. Attention, il ne faut pas confondre la caution qui désigne le garant (qui paiera à votre place en cas d’impayés) et le dépôt de garantie. Il est obligatoire d’inscrire le montant du dépôt de garantie dans le bail. Celui-ci est encadré par la loi.

Je suis locataire

En tant que locataire, vous devez vous acquitter du dépôt de garantie lors de la signature du bail. Son montant sera inscrit dans celui-ci. Si vous louez un logement vide, le dépôt de garantie s’élèvera à 1 mois de loyer au maximum (hors charges). Si vous louez un logement meublé, le dépôt de garantie correspondra à 1 ou 2 mois de loyer (hors charges). Dans certains cas, le dépôt de garantie n’est pas nécessaire (bail mobilité). Il existe des aides vous permettant de vous acquitter du dépôt de garantie :    

  • Le Loca-Pass : un prêt à taux 0 de 1200 euros maximum (remboursable sur 25 mois) peut vous être accordé sous certaines conditions. Vous devez en faire la demande auprès d’Action Logement Services. Il s’adresse aux salariés du secteur privé non agricole, aux jeunes de moins de 30 ans ainsi qu’aux étudiants salariés.    
  • Le FSL : une subvention ou un prêt peut vous être accordé par le Fond de Solidarité Logement sous conditions de ressources. Il est nécessaire d’en faire la demande auprès d’un travailleur social. Cette aide peut vous être refusée (notamment si le loyer est trop élevé par rapport à vos revenus). A la fin du bail, le propriétaire pourra vous restituer le dépôt de garantie (sous réserve que des dégradations et des défauts d’entretien du logement ne soient pas constatés lors de l’état des lieux de sortie).

Je viens de signer un bail mobilité, mon bailleur peut-il me demander un dépôt de garantie ?Un bail mobilité est un contrat de location d’un logement meublé pour une courte durée (1 à 10 mois). Il peut s’adresser aux travailleurs saisonniers, aux étudiants en stage ou aux salariés en mutation professionnelle. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas vous demander de dépôt de garantie.

Puis-je payer le dernier loyer avec le dépôt de garantie ?

Il pourrait être tentant de payer le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie, les montants étant équivalents. Or il s’agit de 2 choses distinctes. En effet, le propriétaire doit pouvoir compter sur le dépôt de garantie pour payer les réparations si besoin. Vous n’en avez donc absolument pas le droit. Le propriétaire pourrait dans ce cas engager une action en justice contre vous.

Le propriétaire ne m’a toujours pas rendu mon dépôt de garantie !

En cas de non restitution du dépôt de garantie, vous devez envoyer au bailleur, via une lettre recommandée, une mise en demeure de payer. Si malgré votre lettre, il ne réagit pas, vous devez saisir la commission départementale de conciliation afin de trouver un accord à l’amiable. Si cela ne donne rien, un tribunal tranchera. Sachez qu’en cas de retard de restitution du dépôt de garantie, le propriétaire peut être amené à vous payer des intérêts de retard correspondant à 10% du montant du loyer (hors charges).

J’ai subi une fuite dans mon appartement, mon propriétaire veut réparer les dégâts avec l’argent du dépôt de garantie, en a-t-il le droit ? 

On dit que le locataire est le gardien de la chose louée. Vous devez donc faire appel à votre assurance (ou l’assurance du propriétaire dans un meublé) afin de régler les dégâts liés au sinistre. Malheureusement, si vous ne faites pas les démarches nécessaires, le propriétaire pourra utiliser l’argent du dépôt de garantie pour réparer les dégâts.

Je suis propriétaire

Même si la demande d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire, elle est préférable. En effet, elle pourrait vous servir à couvrir le montant des loyers impayés et à financer les réparations locatives en cas de dégradations ou de défaut d’entretien du logement. Son montant est encadré par la loi et doit être inscrit dans le bail. Il est impossible de réviser le montant du dépôt de garantie en cours de bail ou lors du renouvellement. A la fin du bail, si le logement est en bon état, vous devez restituer le dépôt de garantie au locataire après avoir fait l’état des lieux. Celui-ci doit impérativement être signé par les 2 parties.

En revanche, il vous est tout à fait possible de garder tout ou partie du dépôt de garantie si vous constatez des dégradations ou un défaut d’entretien du logement par le locataire. Celui-ci vous servira à financer les réparations. Dans ce cas, vous devez justifier les dépenses auprès du locataire via des devis ou des factures. Si vous n’avez rien à redire concernant l’état du logement lors de l’état des lieux de sortie, vous avez 1 mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. En revanche, si le logement présente des dégradations, vous disposez de 2 mois. Tout retard vous exposera à des pénalités. Par ailleurs, si le logement se trouve au sein d’une copropriété, vous pouvez conserver 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’assemblée générale annuelle (en cas de révision du montant des charges). 

Le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie !

La signature des 2 parties est indispensable pour que vous puissiez financer les réparations avec le dépôt de garantie. Or, le locataire a tout à fait le droit de ne pas signer l’état des lieux de sortie s’il n’est pas d’accord avec celui-ci. On parle d’état des lieux non contradictoires. Dans ce cas, vous devez faire appel à un huissier de justice afin qu’il fasse l’état des lieux. Les frais seront partagés entre le locataire et vous. Si malgré cela, il refuse toujours de signer, seul un tribunal pourra vous départager.

Le locataire veut me payer le montant du dépôt de garantie en espèces, est-ce possible ?

Même si la plupart des locataires préfèrent payer le dépôt de garantie par chèque ou par virement, il est tout à fait possible de le régler en espèces. Vous devez simplement remettre un reçu au locataire en échange. De même lors de la restitution, vous pouvez utiliser des espèces à condition aussi de recevoir un reçu de la part du locataire.

Puis-je rafraichir la peinture de l’appartement avec l’argent du dépôt de garantie ?

Tout dépend de l’état de la peinture à l’entrée du locataire et de la durée d’occupation du logement. En effet, il faut distinguer l’usure normale des dégradations. Une peinture jaunie après plusieurs années d’occupations du logement est tout à fait normale. En revanche, des murs gribouillés au feutre par les enfants ne présentent pas une usure normale. Il s’agit de dégradations. Dans ce cas, vous pouvez utiliser l’argent du dépôt de garantie pour refaire la peinture.

Après avoir signé l’état des lieux de sortie, j’ai constaté des dégradations cachées par mon locataire. Puis-je modifier l’état des lieux de sortie et effectuer les réparations avec le dépôt de garantie ?

Malheureusement, votre signature sur l’état des lieux de sortie montre que vous approuvez celui-ci. Le locataire est donc en droit de refuser et peut vous mettre en demeure de lui restituer le dépôt de garantie. Si malgré tout vous ne souhaitez pas en rester là, vous pouvez saisir le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation. Vous pouvez aussi amener l’affaire devant le tribunal de proximité. Il vous faudra des preuves solides pour obtenir gain de cause.

Conclusion

Vous l’aurez compris, pour que la location se passe dans les meilleures conditions, il convient de respecter les droits et devoirs de chacun surtout lorsqu’on l’on souhaite devenir un bon investisseur immobilier. Concernant le dépôt de garantie, locataires et propriétaires doivent strictement respecter la loi afin que tout se passe pour le mieux. Malgré tout, si des désaccords se font sentir, il est toujours possible de faire appel à un huissier de justice ou des médiateurs avant de vous présenter devant les tribunaux.

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