Vous souhaitez investir dans l’immobilier et devenir investisseur, vous suivez des formations mais vous avez des doutes sur les conseils que vous recevez. Je vais vous expliquer ici l‘erreur des investisseurs immobiliers.

J’ai des rendements qui sont généralement autour de 30-40%. Vous allez dire que c’est n’importe quoi, ce n’est pas possible, 30-40% c’est impossible. Vous allez voir que c’est possible en prenant en compte la plus-value, ce qu’on appelle le TRI, le taux de rendement interne, c’est un ratio financier.

1. Erreur des investisseurs immobiliers : Comprendre le TRI

Evidemment, vous ne verrez pas ça sur YouTube parce que visiblement, ce n’est pas la priorité des Youtubeurs immobiliers qui préfèrent vous parler de rentabilité pure alors que clairement ce n’est pas l’indicateur le plus important et qui peut vraiment mettre en danger beaucoup de personnes.

Je vais y revenir immédiatement. Je vais vous expliquer ça, vous allez voir que c’est relativement simple.

La définition du TRI

Alors, qu’est-ce que le TRI ? Ceux qui sont sur le programme immeuble, évidemment vous savez de quoi je parle.

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Je vais revenir évidemment ici, taux de rendement interne. On parle souvent de rentabilité, c’est en réalité, une partie de votre rendement. Le rendement et la rentabilité ne sont pas la même chose, et c’est une erreur des investisseurs immobiliers de croire ça.

Le rendement, ça prend en compte la valeur et les revenus alors que la rentabilité va prendre en compte seulement les revenus, tout simplement.

Erreur des investisseurs immobiliers : Un rendement à plus de 20%

On va prendre mon exemple. J’ai du coup mon nouvel immeuble, il y a 4 lots actuellement, donc 3 appartements et un local commercial qui louent, donc extrêmement stable. C’est un super projet.

On a du coup un projet total avec prix d’achat + travaux à 170 000 €, des loyers à 24 000 €/ans, et une valeur réelle du bien, du coup, vous voyez, on va refaire le calcul :

24 000 €/an de loyer :

24 000 x 10 = 240 000, parce que si je revends ce bien à 10% de rendement, je le vends à 240 000 €.

Donc, la différence de mon prix d’achat et de mon prix de vente, il est de 170 000 € donc, 240 000 – 170 000 = 70 000 €.

Donc, ça c’est ma plus-value. Evidemment, il y a des impôts, je précise mais là, on ne va pas les prendre en compte dans notre calcul, on va simplifier, mais il y a de l’impôt sur la plus-value parce que ce n’est pas une résidence principale.

Donc, plus-value 70 000 € + rendement 24 000 €.

On va calculer ce taux de rendement interne sur 5 ans pour que ce soit plus simple.

Alors, sur 5 ans, on a 70 000 € (on va dire que le prix ne bouge pas sur 5 ans) + 5 (ans) x 24 000 € (loyer). Donc tout ça, c’est égal à 5 x 24 000 = 120 000 €.

On a donc 190 000 € de « revenu » en prenant en compte la plus-value.

Donc évidemment, encore une fois, il y a de l’impôt sur les deux, là je fais du calcul brut, je précise pour ceux qui vont dire que je n’ai pas pris en compte l’impôt. C’est du calcul brut, pas de soucis, il n’y a plus que l’impôt que ce soit pour les revenus ou pour la revente, donc c’est bien de comparer à l’impôt. Puis en plus, l’impôt varie en fonction des personnes, donc c’est difficile finalement de faire un cas général.

190 000 €, maintenant on va reprendre ce chiffre et on va le diviser par 5 parce qu’on va le ramener à l’année, évidemment on veut ramener au rendement annuel. Donc, je reprends mon calcul :

190 000 € / 5 = 30 000 €, ça c’est finalement notre revenu annuel lissé.

Lissé veut dire qu’il a été ramené à l’année, en comptant la plus-value. Maintenant, calcul de rendement assez basique, le prix du bien, je vous l’ai dit, c’est 170 000 €, prix d’achat c’est 170 000 €.

On fait un calcul : 38 000 / prix d’achat 170 000 €, et là on obtient notre taux de rendement interne qui est de 22,35% brut, avant impôt je précise.

Donc, voilà, comment on obtient des rendements de plus de 20 %, juste en prenant en compte la plus-value. Si j’exclue la plus-value, je veux du rendement, ok, pourquoi pas, le bien est déjà rentable, il n’est pas mal, 24 000 / 170 000, ça fait 14% de rentabilité.

Ce qui est déjà très bien, mais vous voyez la différence, on a plus de 8 points d’écart entre nos 14% et nos 22%, c’est quasiment énorme, c’est quasiment du simple au double, donc il faut bien comprendre la différence. 

2. La plus-value pour trouver un bien rentable

Vous comprenez que la plus-value est à prendre en compte, malheureusement personne ne vous en parle. Tout le monde vous dit : « oui on fait de la rentabilité », mais ce n’est pas le point essentiel, c’est une erreur des investisseurs immobiliers.

Si aujourd’hui, vous avez un bien qui vous rapporte seulement 8% de rentabilité comme on dit, mais que votre bien, vous pouvez le vendre au double du prix parce que vus l’avez acheté par exemple en plein Paris ou en plein Lyon, est-ce que ça vaut le coup de l’acheter ? Bien sûr que oui parce que vous pouvez le garder un an ou deux, le louer, l’autofinancer, puis le revendre au bout de deux ans, et prendre une plus-value de plusieurs centaines de milliers d’euros.

Personnellement, si bien ne me rapporte que 6 ou 7% mais que derrière, j’ai une plus-value qui est énorme parce que mon taux de rendement ramené à l’année va être de 30, 40, 50% peut-être, ce qui est vraiment colossal. 

Donc, l’erreur des investisseurs immobiliers en herbe, ce sont les personnes qui ont vu des vidéos sur YouTube et ils se prennent pour des experts immobiliers, ils ne comprennent rien à la finance mais c’est ça, la rentabilité fait tout alors qu’en réalité, c’est juste un seul indicateur financier.

C’est bien de le connaître, c’est bien de le prendre en compte, mais ce n’est pas du tout essentiel, ce n’est pas du tout le point unique auquel il faut se rattacher. Voilà pour ça. Je vais revenir sur mon plan. Je vais résumer après.

3. La voie rapide vers l’enrichissement

Je n’achète que les immeubles de rapport. Si j’investis appartement par appartement, ça va me mettre des années avant de générer un revenu supplémentaire alors que si on passe par la stratégie de l’immeuble je vais générer 1100 € de bénéfice par mois quand mon crédit commencera à se rembourser.

En réalité, pendant deux ans, j’ai obtenu un crédit que je vais vous montrer après, j’ai un crédit différé de deux ans qui me permet d’avoir du coup un bénéfice mensuel de près de 2 000 € parce que je n’ai aucun crédit à rembourser, je n’ai que les intérêts.

Généralement quand on achète appartement par appartement, on a un rendement qui est moindre. Si en plus, on ne fait pas de plus-value, c’est catastrophique et c’est une erreur des investisseurs immobiliers.

Conclusion de l’erreur des investisseurs immobiliers

Vous connaissez maintenant l’erreur des investisseurs immobiliers.

J’espère que vous avez compris ma vision de l’investissement immobilier.

J’aimerais en savoir un peu plus sur vous.

Connaissiez-vous les éléments que j’ai évoqué dans cet article ? Voulez-vous en savoir un peu plus sur ma vision ?

Je vous laisse vous inscrire à mon guide GRATUIT en bas de cette page.

Comments to: Erreur des investisseurs immobiliers [2020-2021]

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