Acheter un appartement ancien en copropriété est souvent présenté comme la solution idéale. Pourtant, cela engendre des frais considérables chaque mois et les contraintes sont nombreuses. La question qui se pose rapidement après cette réflexion est la suivante : Est-ce rentable d’acheter un immeuble ?

Avant de rentrer dans le détail il est important de préciser qu’un immeuble n’est pas forcément un énorme bâtiment coûtant des millions d’euros. En fait, beaucoup d’immeubles sont accessibles à partir de 100 000€ en province ce qui en fait un investissement de choix tout en étant accessible au plus grand nombre. Mais alors, est-ce rentable d’acheter un immeuble ? Peut-on vivre de l’immobilier avec un immeuble ? Est-ce un investissement pour réaliser ses objectifs du processus de richesse ?

Est-ce rentable d’acheter un immeuble : Le prix d’achat

La rentabilité locative est composée de deux variables : le prix d’achat et les revenus générés par le bien. Nous allons donc commencer par la première : l’achat.

Le premier levier en faveur de l’immeuble c’est sa taille. Composé de plusieurs logements sa surface est généralement importante. Comme dans tout marché, le prix d’achat en gros est toujours plus faible ramené à l’unité. Dans l’immobilier c’est la même chose, dans la majorité des cas le prix au mètre carré d’un immeuble sera plus faible que celui d’un appartement seul.
D’autre part, les immeubles sont visés exclusivement par des investisseurs. Or, ceux qui font augmenter les prix de l’immobilier sont les acheteurs de résidence principale. L’émotionnel rentre en jeu, ce qui peut faire varier les prix à la hausse de manière considérable. A l’inverse, un investisseur restera plus rationnel, les prix des immeubles sont donc plus faibles pour cette raison également.

Ainsi, nous faisons des économies d’échelle en choisissant un immeuble entier plutôt qu’un appartement seul, ce qui est un avantage non négligeable. A loyer égal, la rentabilité locative sera donc plus élevée sur un immeuble de rapport juste grâce à son prix d’achat. Nous avons déjà une première amorce de réponse à la question est-ce rentable d’acheter un immeuble ?

La location d’un immeuble

L’immeuble est composé de plusieurs appartements, la location se fait donc de la même manière que dans un appartement en copropriété. Comme expliqué plus haut, à loyer égal, un prix d’achat plus faible booste le rendement. Pour augmenter encore ce rendement locatif, une autre solution existe : louer plus cher. Ici nous avons le contrôle total sur le bien et donc sur le choix de ses occupants. Les problèmes de voisinage peuvent être limités en choisissant des personnes qui s’entendront bien ensemble. Ceci peut participer à la hausse des loyers. Il est également fréquent d’avoir une partie commerciale sur un immeuble de rapport. C’est à dire un local loué à une entreprise, un commerçant ou un artisan. Ce type de locaux ont l’avantage d’être loués sur le long terme ce qui permet de considérablement réduire la gestion locative.
D’autre part, un immeuble est une mono-propriété, ce qui n’implique aucun coûts mensuels pour rémunérer le syndic de copropriété. C’est une économie importante quand on voit que ces frais peuvent s’élever à 100€ par mois pour un simple appartement !

Cette somme pourrait servir à rembourser un emprunt de 24 000€ sur 20 ans et donc une partie d’un autre appartement si elle était économisée. Éviter les frais de copropriété est donc un bon moyen d’aller plus vite, c’est encore un autre élément de réponse à la question est-ce rentable d’acheter un immeuble ?

Les loyers pouvant être optimisés et les charges réduites, le rendement locatif augmente encore de nouveau si tout cela est bien géré.

La gestion d’un immeuble

Au niveau de la gestion, l’immeuble comporte un avantage non négligeable, celui du contrôle. Vous pouvez faire ce que vous voulez et gérer le bien comme vous le désirez (dans la limite des lois !) Vous pouvez donc décider des grands travaux : toiture, façade etc.

A l’inverse, en copropriété, ces travaux peuvent être imposés et coûter très cher s’ils n’ont pas été anticipés par les copropriétaires. Toutefois, ce point positif doit être nuancé puisqu’il est tout de même nécessaire de prévoir ces travaux et de les assumer entièrement lorsque nous possédons un bâtiment complet.
Par contre, le choix nous revient, ce qui permet d’optimiser les coûts et potentiellement de payer moins cher au total : il n’y a pas de frais “cachés” qui rémunèrent les nombreux intermédiaires.

D’autre part la gestion quotidienne est beaucoup plus simple puisque tous vos biens se situent au même endroit. C’est une simplicité géographique au niveau de la gestion locative, ce qui est un avantage à prendre en considération dans votre questionnement est-ce rentable d’acheter un immeuble ?

Est-ce rentable d’acheter un immeuble : La revente du bâtiment

Enfin, même si ce n’est pas une question au départ, la revente peut vite venir s’ajouter au raisonnement après quelques années. Il faut donc l’anticiper. De manière générale, un immeuble est très recherché par les investisseurs pour les raisons évoquées ci-dessus. Au niveau de la revente, il s’agit donc d’un produit qui a un bon potentiel en fonction de sa composition et de sa localisation.

Pour optimiser et rendre l’opération très rentable, certains marchands de biens procèdent à une division en lots distincts de l’immeuble. En créant une copropriété ils peuvent ainsi revendre séparément les différents appartements. Cela demande une certaine préparation et un travail administratif. Par contre, l’avantage est énorme !

Comme nous l’avons vu, les résidences principales se revendent beaucoup plus cher au mètre carré que les immeubles. Ainsi, en vendant plusieurs résidences principales, le prix de revente explose !

Prenons l’exemple sur l’un de mes immeubles, ce bien pourrait être revendu 330 000€ en un seul bloc, en le divisant en appartements, il pourrait se revendre 400 000€ au total assez facilement. 

Ce genre d’opportunité n’existe qu’avec des immeubles de rapport, les possibilités sont multiples ce qui permet d’optimiser grandement le rendement.
Finalement à la question est-ce rentable d’acheter un immeuble ? J’ai envie de répondre oui, sous conditions de savoir analyser et sélectionner les bons projets. Les possibilités sont multiples et le rendement locatif peut rapidement exploser en faisant les bons choix et en optimisant au maximum le projet. Pour en savoir plus, je vous ai préparé une vidéo offerte sur cette page pour découvrir comment je génère un salaire net de bénéfice avec une seule opération immobilière.

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Comments to: Est-ce rentable d’acheter un immeuble ? [Le meilleur conseil]

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