Holding pour Investissement Immobilier

Holding pour Investissement Immobilier : Bonne idée ?

Si l’immobilier est un secteur très attrayant, il nécessite que l’on mobilise un certain volume de ressources pour se lancer. Toutefois, en dehors de la disponibilité des ressources, c’est parfois la forme que doit prendre l’investissement est sujet à des débats. En effet, alors que bon nombre d’investisseurs optent pour la création d’une société holding pour investissement immobilier, la plupart des nouveaux propriétaires sont plus ou moins sceptiques, voire intimidés par cette option. Dans ce mini-dossier, nous découvrirons ensemble les avantages et les inconvénients de la création d’une société holding et nous en analyserons ensemble les paramètres pour savoir si cette option est avantageuse ou s’il est préférable de se lancer dans l’investissement immobilier en qualité de personne physique. Lisez plutôt.

Conférence : Remplacer Son Salaire Avec l’Immobilier ▶︎▶︎

Qu’est-ce qu’une société holding ?

Une société holding est une entité commerciale constituée sous la forme d’une SARL ou d’une Société par Actions Simplifiées. En principe, la société holding ne commercialise ni ne fabrique aucun produit. Elle ne fait aucune activité commerciale dans le vrai sens du terme. Tout ce qu’elle fait, c’est de « hold », c’est-à-dire détenir des actions ou des participations dans des sociétés qui deviennent de ce fait, ses filiales, des sociétés filles. Évidemment, vous devinez que ces filiales, elles, doivent être nécessairement dans la production ou dans la commercialisation d’un bien/service donné. 

Cela dit, si la holding assure la supervision de la gestion de ses sociétés filles, ces dernières disposent quand même chacune d’une direction qui gère leur activité courante. Elles sont suffisamment autonomes pour décider de fusionner avec une autre société, de se dissoudre, d’élire un administrateur ou un gérant et d’en révoquer un autre, etc. La société mère doit détenir au moins 5% du patrimoine des sociétés filles. Elle peut cependant en détenir jusqu’à 100% si elle en a les moyens.

Alors, ayant ainsi brièvement présenté ce qu’est une société holding, voyons à présent si elle constitue un bon moyen d’investir dans l’immobilier et pourquoi.

Faut-il investir dans l’immobilier via une société holding ou non ?

En tant qu’entrepreneur, vous êtes absolument libre d’investir dans l’immobilier en votre qualité de personne physique ou par l’intermédiaire d’une société. Toutefois, vous gagnerez à être bien informé des implications respectives de ces solutions avant de prendre une décision.

Les sources de revenus et l’accès aux revenus de l’investissement

Le premier avantage à investir dans l’immobilier en tant que personne physique est que les flux financiers générés par l’investissement sont directement versés sur votre compte personnel. Tant que vous payez vos charges fiscales, vous aurez toujours accès aux ressources financières issues de votre investissement quand vous voulez et sans difficulté. 

Par contre, les choses ne se passent pas de la même manière lorsque vous investissez via une société holding, car, les produits de votre investissement sont la propriété de la société. En effet, la société possède une personnalité juridique distincte et par conséquent possède son patrimoine propre. Elle vous versera donc des dividendes, vous paiera un salaire, et vous accordera même un prêt à votre demande, éventuellement moyennant un intérêt. Cependant, vous ne pouvez pas disposer des revenus de l’investissement à votre guise.

Si vous voulez avoir accès aux revenus immobiliers, il vous faudra d’abord trouver le moyen de les sortir du patrimoine de la holding. Par ailleurs, notez que dans tous les cas, chacun des revenus générés par l’investissement (salaire, dividende, revenus immobiliers, etc.) sera frappé par l’impôt. Le choix de la holding pour un investissement immobilier ne serait-il pas une mauvaise idée ? Non. Vous allez bientôt en découvrir les avantages.

La responsabilité juridique et la question de la protection du patrimoine 

Avant de faire le choix d’un quelconque mode d’investissement, il est capital de s’intéresser à la question de l’étendue de la responsabilité juridique. Nous savons déjà que la réparation de tout préjudice causé à un tiers peut être légalement exigée sur le patrimoine de la personnalité juridique considéré comme propriétaire du bien.

Si vous êtes d’accord sur ce principe, vous serez également d’accord sur le fait que si vous investissez directement en tant que personne physique, la réparation de tout préjudice causé à un tiers sera directement et intégralement poursuivie sur votre patrimoine personnel, puisque c’est vous l’entrepreneur. Votre patrimoine n’est donc pas en sécurité.

Par contre, lorsque l’investissement est réalisé via une holding, la responsabilité de la réparation des préjudices causés aux tiers incombe exclusivement à la société puisqu’elle possède une personne morale et un patrimoine personnel. Le choix de la holding pour un investissement immobilier permet donc d’assurer la protection du patrimoine personnel de l’entrepreneur

Les responsabilités et les charges de gestion

Si vous avez envie de ne supporter que des charges de gestion légères, ne réfléchissez pas. Lancez-vous dans l’immobilier en tant que personne physique. Tout ce qu’il vous faudra, c’est de vous offrir les services d’un expert-comptable qui vous aidera à faire la déclaration de vos revenus afin d’être quitte avec le fisc. Ce sera souple et vous saurez évoluer à votre rythme.

Si vous décidez de vous lancer en tant que holding, préparez-vous à faire face à des responsabilités et à des charges de gestion non négligeables. Déjà, il faudra prévoir un budget pour la création de la holding. Mais ce n’est pas tout. Il faudra également veiller à :

  • la tenue régulière de la comptabilité ;
  • l’établissement des états financiers certifié par un expert-comptable ;
  • la tenue des assemblées générales ;
  • la publication des comptes annuels au journal officiel ;
  • le contrôle des conventions liant la holding à l’entrepreneur qui y détient des actions ;
  • etc. 

Il faut également préciser que la gestion d’une holding n’est pas une mince affaire. Vous devez avoir une certaine capacité personnelle pour jongler efficacement entre les opérations réalisées par la société mère et celles réalisées par les filiales.

Si vous ne savez pas vous y prendre, vous pouvez recevoir une notification de redressement fiscal à la moindre erreur. Vous comprenez pourquoi certains investisseurs choisissent d’externaliser la gestion de leur société mère. Encore faudra-t-il que ce choix vous intéresse. En attendant, nous allons aborder un autre aspect tout aussi important de la question.

Conférence : Remplacer Son Salaire Avec l’Immobilier ▶︎▶︎

La transmission et la succession du patrimoine

La transmission et la succession des biens. Voilà un autre aspect sur lequel le choix d’une holding pour un investissement immobilier représente une option avantageuse. Il est toujours plus aisé et moins compliqué de répartir des parts sociales d’une société entre des héritiers que de leur partager des immeubles appartenant à une personne physique. N’est-ce pas le cas ? Lorsque vous investissez via une holding, les droits de succession sont minimisés et le processus de la transmission est beaucoup plus simplifié que lorsque vous y allez en tant que personne physique.

Les montants à investir dans le projet

L’autre avantage que vous pouvez tirer d’une holding pour investissement immobilier, c’est l’accès à des ressources financières assez conséquentes, car il est toujours plus facile de mobiliser des ressources par le biais d’une société. Vous conviendrez que ce paramètre est très déterminant si vous avez l’ambition de réaliser des projets de grande envergure. 

La création d’une holding vous permettra d’investir à plusieurs et de mobiliser un capital plus grand que ce que vous auriez pu investir seul. Mais ce n’est pas tout. Avec une société constituée sous forme de holding, vous avez un avantage unique auprès des institutions financières si vous vous décidez à obtenir un emprunt bancaire. 

Les banques et autres institutions financières considèrent les holdings comme des sociétés à la situation financière solide, il est plus facile à ces dernières d’obtenir des financements pour leur projet. Et il y a encore un autre avantage à choisir la holding pour un investissement immobilier. Nous en parlons dans la section suivante.

La convention de trésorerie

En réalité, en tant que société mère, la holding a le droit de décider de comment investir son argent. Elle peut donc vendre les participations qu’elle possède dans ses filiales. Mais au lieu de vendre vos participations dès que vous avez un besoin de ressources financières, vous pouvez décider de mettre en place une convention de trésorerie pour faire remonter la trésorerie de vos filiales vers vous. Surpris ?

En fait, si vous montez une société holding pour investissement immobilier en tant que SCI (société civile immobilière), une convention de trésorerie entre la société mère et les sociétés filles vous donne la possibilité de faire circuler la trésorerie entre les sociétés. 

Avec ce format d’investissement, au lieu de distribuer les dividendes de façon classique, vous pouvez les remonter vers une société fille sous forme de réinvestissement. Ces dividendes ne seront donc plus frappés par le prélèvement forfaitaire unique ou « Flat Tax » de 30%, dont 12,8% sont perçus au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% à titre de prélèvements sociaux. 

Lorsque vous réinvestissez les dividendes dans une autre société fille, vous esquivez l’impôt et vous ne payez, sur les mêmes dividendes, qu’une taxe de 5% appelée « frottement fiscal ». Cela dit, avant de finir, nous tenons à vous présenter quelques autres avantages que représente la création d’une société holding pour l’investissement immobilier. 

Autres avantages qu’offre une holding pour investissement immobilier

Si vous doutez encore de l’opportunité de créer une holding pour votre projet, ces quelques précisions peuvent vous aider à vous fixer. D’entrée, la holding est une forme de société qui n’a pas besoin d’une gestion quotidienne. Ses filiales ont leur propre direction et gèrent leurs activités quotidiennes.

De même, cette forme d’investissement vous permet d’avoir le contrôle sur un volume important d’actifs pour beaucoup moins d’argent. En effet, la holding a le droit de contrôler ses filiales, même si elle n’y possède pas 100% de parts sociales ou d’actions. En d’autres termes, vous avez le contrôle à la fois sur une société et en même temps sur ses actifs, et ce à moindre coût.

Par ailleurs, compte tenu de sa forme, la holding, si sa santé financière est au beau fixe, a la possibilité de négocier de façon spéciale, des réductions de taux d’intérêt sur des prêts. Ainsi, au lieu de laisser ses sociétés filles aller contracter des emprunts au taux en vigueur, elle peut utiliser son influence pour négocier des prêts auprès des banques puis redistribuer ce prêt à ses filiales lorsque celles-ci ont besoin de financement. 

Conclusion : faut-il créer une holding pour l’investissement immobilier ?

Créer une société holding, c’est une excellente idée pour les investisseurs qui désirent investir et développer un empire immobilier très rapidement. Toutefois, il faut considérer ceci. Si vous n’avez qu’un seul projet que vous conduisez à travers une société, vous n’avez pas vraiment besoin d’avoir une holding. La création engendrera des coûts que la structure n’est pas forcément en mesure de supporter durablement. Il faudra prendre en charge les frais d’administration, les charges de la gestion comptable, financière et fiscale, etc. Prenez votre temps et attendez le meilleur moment.

Cela ne veut cependant pas dire que la holding n’est faite que pour les grandes entreprises. Toutes les entreprises de tous les secteurs peuvent y aspirer, mais ce type de structure convient plus aux entreprises possédant plusieurs unités ou qui fabriquent ou vendent différentes catégories de produits. Au lieu de créer des divisions ou des départements au sein de l’entreprise, il suffira de faire de chaque unité de fabrication une filiale distincte, de sorte que chaque filiale s’occupe d’un projet entièrement différent.

Supposons, par exemple, que vous êtes entrepreneur individuel et désirez acheter un immeuble d’habitation à mettre en location. Vous pouvez créer deux différentes sociétés commerciales. La première pourrait par exemple être une SARL et sera propriétaire de l’immeuble en question alors que la deuxième serait une société holding qui, elle, sera propriétaire de la SARL.

Maintenant que vous y voyez plus clair dans cette question de holding pour investissement immobilier, que décidez-vous ? Allez-vous investir via une société mère ou préférez-vous attendre encore un peu, le temps de diversifier vos projets ?

Conférence : Remplacer Son Salaire Avec l’Immobilier ▶︎▶︎

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.