Quand on se lancer dans l’investissement locatif, on a la possibilité d’investir dans la location meublée. Chacun de ces types de location a ses avantages, mais aussi ses inconvénients. Mais, nombreux sont les épargnants qui préfèrent opter pour la location meublée, car convaincus que c’est la meilleure façon de rentabiliser leur investissement. Ont-ils raison ou tort ? Quels sont les véritables atouts de la location meublée ? Quelles astuces adopter pour en tirer le meilleur parti ? Et quels sont les risques d’un investissement locatif meublé ? Cet article vous dit tout ce que vous devez savoir sur la location meublée avant de vous lancer dans l’aventure.

Quels sont les avantages d’investir dans la location meublée ?

Investir dans la location meublée obtient de plus en plus l’adhésion de nombreux particuliers, désireux de profiter du ratio risque/rendement particulièrement attractif de ce genre d’actifs. Les avantages de l’investissement locatif meublé  sont effet très nombreux, en particulier sur le plan fiscal.

Déjà, il faut savoir que contrairement à la location nue, les revenus tirés de la location meublée ne sont pas imposés en tant que revenus fonciers. La loi les range plutôt dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il est vrai que dans un cas comme dans l’autre, les loyers perçus sont soumis à une imposition et les charges sont imputables soit en partie soit en totalité. Mais, quand on loue en meublé, on peut tirer davantage profit de son investissement en se servant du principe de l’amortissement du logement. La location en meublé permet non seulement d’engranger plus de revenus locatifs, mais aussi de jouir d’une fiscalité avantageuse.

Investir dans la location meublée génère davantage de revenus locatifs

Un loyer plus élevé, c’est la première bonne raison d’investir dans la location meublée. Il est clair que la rentabilité brute d’un bien nu est inférieure à celle d’un bien loué meublé. Concrètement, le loyer tiré d’un appartement locatif meublé est de 20 à 30 % plus élevé que celui d’un appartement de même superficie loué nu et localisé au même endroit. C’est la meilleure stratégie pour devenir rentier immobilier

La location meublée donne droit à une fiscalité plus avantageuse

L’autre grand avantage d’investir dans la location meublée est la fiscalité. Le régime d’imposition au réel permet de déduire les charges des revenus locatifs et de recourir à l’amortissement. En conséquence, la base imposable s’en trouve drastiquement abaissée.

Deux grandes options fiscales se présentent pour tous ceux qui s’engagent dans un investissement locatif meublé :

  • l’imposition au micro BIC ;
  • l’imposition aux BIC réels simplifiée.

De ces options, la seconde apparaît comme la meilleure pour optimiser son investissement. En effet, le régime d’imposition aux BIC réels simplifié autorise à déduire la totalité des charges liées à l’activité de location. Cela veut dire que sous ce régime, on peut retirer de ses revenus locatifs entre autres :

  • les coûts d’entretien et de réparations ;
  • la taxe foncière ;
  • les frais d’assurance ;
  • les coûts de gestion ;
  • les frais liés à la consommation d’Internet ou à l’utilisation du téléphone ;
  • les intérêts d’emprunt ; 
  • les frais de notaire.

Par ailleurs, le régime d’imposition aux BIC réels simplifié autorise à mettre en œuvre l’amortissement du bien immobilier. Il est possible de réaliser cet amortissement sur plusieurs éléments. Par exemple, on peut amortir les locaux ou le mobilier. De même, on peut procéder à l’amortissement du matériel ou à celle des travaux de rénovation.

Quelles astuces adopter pour tirer le meilleur parti de la location meublée ?

Deux questions fondamentales se posent quand on veut investir sur le marché de l’immobilier.

Où investir pour accroître sa rentabilité ?

Pour quel type de logement opter ? Il y a encore tant à dire sur la première interrogation. Quant à la seconde, la réponse qui paraît la plus appropriée est d’investir dans la location meublée. Mais, encore faut-il adopter les bonnes astuces, si l’on veut vraiment tirer le plus de profit possible de son investissement dans la location meublée. Quelles sont donc ces astuces ?

Opter pour la résidence gérée

Ne pensez pas qu’il suffit d’investir dans la location meublée pour rentabiliser votre investissement. Outre les conditions strictes à respecter pour obtenir le statut, il vous faudra mettre en place une gestion locative rigoureuse. Si vous ne souhaitez pas investir de votre temps et de votre personne dans cette tâche ô combien essentielle, vous pouvez choisir une solution plus sûre. Celle-ci consiste à investir dans une résidence gérée avec services. Il peut s’agir de résidences pour étudiants, d’affaire, pour touristes ou encore de résidences spécialement conçues pour les personnes du troisième âge. 

En investissant dans la résidence gérée, vous vous libérerez alors des tâches de gestion pour les confier au partenaire exploitant. Celui-ci sera techniquement votre unique locataire. C’est lui qui se chargera de gérer les charges et de récupérer les loyers. Compte tenu de cette position vitale de l’exploitant de la résidence, il est important de le choisir avec beaucoup de sérieux. Vous pouvez vous adresser à un professionnel du conseil patrimonial pour vous aider dans votre sélection du bon partenaire exploitant.

Faire preuve de pragmatisme pour investir dans la location meublée

Pour investir dans la location meublée, il ne faut surtout pas faire d’affectif. N’investissez pas près de chez vous…. juste parce que c’est  près de chez vous. Choisissez un endroit où il y a de la demande effective pour ce genre de résidence. Si vous avez opté pour un logement pour étudiant, investissez dans une grande cité étudiante où il y a un manque réel de résidences étudiantes. Remarquez le cas est assez différent pour les EHPAD puisqu’à ce niveau malheureusement, les demandes sont très nombreuses.

Vous devez raisonner comme un investisseur. Cela veut dire que vous vous devez vous baser sur le rendement et non pas d’affect. Pour illustration, que le logement soit un rez-de-chaussée ou un étage, cela n’a que peu d’importance. Votre loyer sera identique. Les locataires dans ce genre de résidences ne pensent pas du tout comme les propriétaires. Par ailleurs,  ôtez de l’esprit que vous irez vous-même gérer les soucis dans le cas où il en aurait. Il revient au gestionnaire de s’en charger. Vous devez considérer cet investissement comme on le ferait pour une assurance-vie ou encore quand on opte pour des SCPI.

Les frais comptables sont déductibles

Pour ne pas faire des erreurs dommageables pour la rentabilité de votre investissement, vous devrez engager les services d’un cabinet comptable spécialisé. Celui-ci vous garantira de suivre à la lettre la procédure requise pour vous inscrire en tant que Loueur Meublé. Il vous assurera également de bien calculer votre bénéfice imposable pour investir dans la location meublée.

Vous vous demandez sans doute si cela ne vous reviendra pas cher. Rassurez-vous. Ce ne sera pas le cas, étant donné que le montant de ses honoraires est pris en compte l’année d’après dans la détermination de votre abattement fiscal. Vous bénéficierez d’une baisse correspondant au deux tiers du montant total des dépenses comptables que vous avez effectuées. Attention, cette baisse ne pourra pas dépasser annuellement 915 euros. De plus, votre comptable doit faire partie d’une Association de Gestion Agréée pour que vous puissiez profiter de cet abattement. 

Se tourner vers le second marché

Si vous souhaitez précisément procéder à l’amortissement comptable du bien immobilier que vous avez mis en location meublée, investissez sur le « second marché ». Ce terme sert à désigner l’ensemble des biens faisant déjà l’objet d’une exploitation, qui ont parfois déjà été vendus depuis de nombreuses années et que les propriétaires veulent revendre. Quels sont les avantages à tirer de ce marché ?

Il faut savoir pour commencer qu’ici, vous n’auriez ni à avancer ni à récupérer beaucoup de TVA. En effet, l’opération aura été déjà réalisée par l’ancien propriétaire. Seuls les frais commerciaux de transfert de propriété seront alors concernés. Par ailleurs, dès l’acquisition, vous profiterez du bien et pourrez percevoir les revenus locatifs associés. Pour finir, il vous serait beaucoup plus aisé de vous assurer de la santé financière de l’exploitant de résidence. La raison est que celle-ci fait déjà l’objet d’une exploitation depuis de nombreuses années. Ainsi, votre conseiller patrimonial n’aurait aucune difficulté à accéder à toutes les données comptables requises. Par rapport au projet neuf, il s’agit donc d’un grand avantage.

Il faut également savoir que les rendements tirés des produits disponibles sur le « second marché » sont généralement plus élevés que ceux des produits neufs ou en construction. Pourquoi ? Parce que les propriétaires d’origine les ayant acquis depuis plusieurs années ont largement eu le temps d’en tirer de grandes plus-values. Ils les revendent donc à des prix très raisonnables lorsqu’on compare ceux-ci aux revenus locatifs que le nouveau propriétaire pourrait en tirer.

Le financement bancaire in fine est une autre astuce pour rentabiliser son investissement 

Pour finir, vous ne devriez pas hésiter à opter pour le financement bancaire in fine afin de rentabiliser votre investir dans la location meublée. Rappelons que l’un des avantages majeurs de la location meublée est le fait de pouvoir déduire des revenus locatifs la totalité des charges d’exploitation. Parmi ces charges, figure l’amortissement comptable du logement en question. Cette déduction permet alors de réduire le résultat annuel imposable. De plus, lorsque les revenus locatifs sont inférieurs au total annuel des charges, le déficit constaté peut être différé.

Les intérêts d’emprunt font évidemment partie des charges déductibles. Or, lorsque l’on contracte un prêt in fine, seuls les intérêts sont versés à l’organisme prêteur tout le temps que durera le contrat. Il vous sera donc possible de reporter l’amortissement du bien. En le différant dans le temps, vous pourrez vous en servir dès la fin du prêt. 

Quels sont les risques encourus à investir dans la location meublée ?

Il existe de multiples avantages à tirer d’investir dans la location meublée. Cependant, ce type d’investissement comporte également des risques dont il importe d’être conscient. Quels sont-ils ?

Choisir un gestionnaire inapproprié

Le choix du gestionnaire de votre bien est primordial lorsque vous optez pour la résidence gérée. En effet, c’est le gestionnaire qui est votre payeur. C’est sa signature et la vôtre qui figureront sur le bail commercial. Pour les dix ou 20 ans à venir, vous n’aurez dans les faits que lui comme seul locataire. Vous vous devez donc de vous assurer d’avoir choisi le bon partenaire exploitant. Dans le doute, n’hésitez surtout pas à demander conseil à un spécialiste de la gestion de patrimoine. Il en va de votre tranquillité et de la viabilité de votre investissement.

Bâcler la rédaction du bail commercial

Le bail commercial apparaît comme un élément incontournable pour investir dans la location meublée. Il indique tout ce qu’il faut savoir. Vous devez donc apprendre à le lire et à le comprendre, si vous souhaitez avoir une idée précise du déroulement de votre investissement. Les éléments qui doivent absolument figurer sur un bail commercial sont les loyers, la durée et les charges.

Dans le détail, il faut que le montant des loyers soit clairement indiqué. De plus, le bail doit préciser à quelle échéance ces loyers doivent être versés. Il doit également préciser la date de leur indexation et le pourcentage d’augmentation contractuelle. En ce qui concerne la durée du bail, il faut la notifier. Le document doit par ailleurs indiquer le moment auquel le bail devra faire l’objet d’un renouvellement. Enfin, il faut établir les charges. Chacun doit savoir ce qu’il lui reviendra de supporter comme frais et charges. Normalement, la prise en charge de la taxe foncière vous incombe en tant que propriétaire d’un bien immobilier. 

En plus de générer davantage de revenus que la location nue, investir dans la location meublée donne droit à une fiscalité plus avantageuse. Pour pleinement profiter de ces avantages, il faut cependant maîtriser et appliquer certaines astuces. Par exemple, il faut investir dans la résidence gérée, se tourner vers le « second marché » ou encore opter pour le financement bancaire in fine. Enfin, il faut bien veiller à choisir son gestionnaire et ne pas négliger la rédaction du contrat de bail.

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