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OBO immobilier : réalisé une vente immobilière à soi-même

Si vous cherchez une stratégie patrimoniale efficace pour faire fructifier votre bien immobilier sans réaliser un prêt direct, nous vous recommandons d’opter pour le système OBO immobilier. L’Owner Buy Out ou la vente immobilière à soi-même consiste à vendre ou louer votre patrimoine immobilier à une société dont vous êtes rattaché (un groupe familial). Ce type d’investissement immobilier complexe prodigue de réels avantages que nous allons vous exposer au fil de cet article.

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OBO Immobilier : C’est quoi ?

L’OBO immobilier est une pratique peu courante en matière d’investissement. Cette approche consiste principalement à vendre un patrimoine sans perdre le statut de propriétaire. Comment est-ce possible ? Le mécanisme du rachat immobilier par soi-même se fonde sur 3 caractéristiques distinctes :

  • Vous disposez d’une société immobilière (SARL, SCI, SAS, etc.)
  • Vous réaliser un prêt bancaire pour permettre à votre entreprise d’acquérir votre bien
  • Votre société deviendra le propriétaire officiel du bien par le biais de la séparation des patrimoines

OBO immobilier : Exemple

Prenons un exemple plus concret. Vous disposez d’un bien immobilier locatif qui vous a couté 750 000 €. Vous souhaitez diversifier votre placement immobilier en dégageant des liquidités sur le patrimoine. Pour accroître vos bénéfices personnels, vous pouvez créer une société civile immobilière à qui vous allez vendre votre bien. Suite à cet investissement :

  • La SCI effectue un prêt immobilier de 750 000 € pour financer l’achat du bâtiment. Les loyers perçus permettent principalement de rembourser le crédit.
  • Vous disposez d’un capital social auprès de la SCI, ce qui signifie que vous êtes de manière indirecte, la propriétaire de la société qui vient d’acquérir votre bien. Ainsi, vous disposez d’une liquidité de 750 000 € pour la vente du patrimoine.

Avantage de faire un OBO immobilier

En pratique un OBO immobilier, vous bénéficiez d’une part, d’un effet de levier pour accroître vos gains. Et d’autre part, vous conservez votre patrimoine immobilier.

1.   Effet de levier : Dégager des liquidités

Gardez à l’esprit que lorsque vous réalisez un prêt immobilier, vous ne pouvez pas utiliser le montant prêté à votre gré puisque le crédit sera affecté. Le principal objectif d’un OBO immobilier est de dégager des liquidités en tirant profit de l’effet de levier. Ainsi, c’est votre société qui effectue un prêt immobilier affecté. Par contre, vous pouvez dépenser la somme obtenue de la vente comme vous le voulez.

Lire aussi : Quel montage financier pour un investissement locatif saisonnier ?

2.   Conserver et transmettre son patrimoine

L’OBO immobilier vous permet de conserver votre patrimoine puisque vous resterez un propriétaire indirect du bien immobilier. Vous disposez du droit de propriété si vous êtes le fondateur de la société qui a acheté votre patrimoine ou si vous disposez de la majeure partie des actions. Ce système de vente immobilière vous permet aussi d’anticiper la transmission d’un bien à votre héritage ou à un tiers.

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Une solution viable pour l’optimisation fiscale ?

D’une manière générale, par risque d’abus de droit, l’administration fiscale peut ne pas autoriser l’OBO immobilier. Ce système requiert effectivement des actions juridiques complexes qui permettent uniquement de réduire les impôts. Toutefois, le fisc admet une optimisation fiscale si le propriétaire du bien immobilier se réserve la jouissance afin de générer des déficits fonciers. L’OBO demeure ainsi une solution viable.

Inconvénients de l’OBO immobilier

L’OBO immobilier possède 4 grands inconvénients, à savoir :

1.   Garanties personnelles et endettement

L’OBO immobilier ne vous permet pas d’échapper aux garanties et à l’endettement personnel. En effet, si vous vendez votre bien immobilier à votre SCI, la banque sollicitera une sûreté sur votre bien personnel. Si votre société est une SARL immobilière ou une SAS, la banque pourra réclamer un engagement personnel de crédit.

2.   L’emploi des liquidités et investissement locatif

Si vous souhaitez réaliser un placement locatif sur votre bien ou tout simplement générer des liquidités, il est plus facile de recourir à un prêt immobilier que d’envisager un OBO immobilier. Ce dernier requiert effectivement des montages juridiques corsés.

3.   Le coût

Lors d’une vente immobilière, quel que soit le système d’investissement choisi, vous serez toujours contraint de payer des frais supplémentaires à l’instar des frais de notaire qui s’élèvent à 8 % du prix de vente. En outre, l’acheteur peut également bénéficier d’une plus-value dont vous serez redevable sur la vente du patrimoine. L’OBO immobilier n’échappe pas à ces coûts. Or, vous disposerez en même temps du statut d’acheteur et de vendeur du bien.

4.   Faire appel à des spécialistes

Avant d’octroyer un crédit, la banque étudie minutieusement le dossier du débiteur. Cette dernière renforce l’analyse s’il s’agit d’un prêt immobilier. Pour favoriser votre éligibilité et fournir les garanties nécessaires au montage financier d’un OBO, vous êtes dans l’obligation de faire appel à des spécialistes. 

Vous aurez effectivement besoin de l’expertise d’un notaire, un avocat fiscaliste, un courtier ou encore d’un expert-comptable. Il va de soi que recourir au service d’un professionnel engendre des charges supplémentaires considérables.

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