Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Comme pour la plupart des achats immobiliers, vous allez probablement devoir obtenir un crédit pour financer ce projet. Bien que le remboursement du crédit sera financé par le loyer que vous percevrez, les banques étudieront alors votre dossier selon les mêmes critères que pour l’achat d’une résidence principale. À la différence près que vous pourrez peut-être obtenir un prêt sans apport de votre part.

Pourquoi un apport est souvent nécessaire

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il faut être en mesure de financer une partie de l’achat avec ses propres ressources, même lorsqu’on souscrit à un prêt. Cet apport personnel, généralement exigé par les banques, doit s’élever à 10 % du prix du bien.

Loin d’être arbitraire, ce montant correspond aux frais annexes de votre achat immobilier, autrement dit, les frais de notaire et de garantie. Cela permet notamment à la banque de ne pas perdre d’argent si, en dernier recours, elle doit procéder à la revente du bien pour se faire rembourser.

Par ailleurs, le fait d’avoir un apport personnel permet de rassurer les banques au moment de l’étude de votre dossier. Cela prouve notamment que vous êtes capable d’épargner sur le long terme, et donc de gérer vos finances. Cependant, il existe d’autres moyens de rassurer les banques quant à la stabilité de vos finances. C’est la raison pour laquelle, dans certains cas précis, un apport personnel n’est pas forcément indispensable.

Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Les banques sont particulièrement pointilleuses lorsqu’il s’agit d’étudier une demande de prêt immobilier, d’autant plus lorsque l’emprunteur ne présente pas d’apport personnel. Il faut donc pouvoir avancer d’autres arguments pour espérer obtenir un prêt immobilier sans apport.

Quels profils peuvent emprunter sans apport ?

La première chose à savoir lorsqu’on souhaite investir sans apport, c’est que les banques prêtent plus facilement aux personnes sans apport qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale

Quel que soit le nombre d’emprunts que vous cumulez, les banques s’assurent également que votre taux d’endettement ne dépasse pas les 33 %. Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, un investissement locatif peut vous bloquer le jour où vous décidez d’acheter pour vous. Les banques privilégient en effet les dossiers de primo-accédants, qui achètent leur résidence principale pour la première fois. Les mensualités du crédit viennent alors remplacer le montant du loyer, ce qui représente un faible risque de défaut de paiement.

Si votre investissement locatif est un premier achat, vous obtiendrez donc difficilement un financement sans apport puisque la banque aura peu d’assurance. Heureusement, certains établissements bancaires vont prendre en compte d’autres critères pour instruire votre dossier, comme la pérennité de votre projet. Vous pourrez ainsi rassurer les banques en présentant votre projet comme un investissement sûr et réfléchi.

Comment rassurer les banques ?

S’il y a une chose à savoir sur les banques, c’est qu’elles n’aiment pas le risque : elles ne financent que des projets sûrs ! Pour obtenir un financement sans apport, et donc a priori plus risqué, vous devez donc les rassurer au maximum. Votre argumentaire doit donc mettre en avant la faisabilité et la stabilité de votre projet d’investissement locatif.

Tout d’abord, comme évoqué plus haut, le montant de votre investissement doit être cohérent avec votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement actuel. Mais vous devez également prouver que le bien que vous souhaitez acheter présente un véritable potentiel !

Location vide ou meublée, bail classique ou étudiant, location saisonnière ou longue durée… Vous devez définir les contours de votre projet bien avant de vous rendre à votre banque ! Vous devez montrer à votre interlocuteur que vous avez étudié le marché locatif, mettre en avant le caractère stratégique de l’emplacement (à proximité du centre-ville, d’un lieu touristique ou d’une université) et les atouts du bien en lui-même. 

Les moyens d’optimiser son dossier pour un prêt sans apport

Monter un dossier de prêt n’est jamais une mince affaire, encore plus lorsqu’on ne dispose pas d’un apport pour financer son projet ! Vous devez donc être particulièrement attentif au montage de votre dossier pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit. 

Du côté des finances, vous pouvez tenter d’améliorer votre taux d’endettement en soldant vos autres crédits en cours (crédit auto ou conso), ou bien en demandant un lissage de prêt. Si vous êtes en début de carrière, vous pouvez également négocier un prêt à pallier, qui prend en compte votre potentielle hausse de revenus.

Du côté du bien en lui-même, vous devez montrer aux banques que vous ne risquez pas de subir une perte de valeur sur le long terme et que vous n’aurez aucune difficulté à louer le bien en question. Aussi, viser un bien avec un locataire déjà en place peut être une bonne stratégie pour optimiser son dossier.

Enfin, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier pour sécuriser votre projet. Par exemple, un agent immobilier vous fera bénéficier de son expertise pour l’achat de votre bien comme pour sa mise en location. De même, un courtier immobilier peut vous assister dans le montage de votre dossier et négocier pour vous la meilleure offre de crédit.

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