Si vous avez une connexion internet et si vous naviguez de temps à autre sur YouTube et le net, vous avez tous été exposés d’une manière ou d’une autre à des discours prônant avec enthousiasme l’indépendance financière et quitter la rat race.

“La rat race symbolise la course de l’homme moderne après le temps, un meilleur salaire, un meilleur statut social, pour en définitive consommer afin de compenser le vide existentiel qui subsiste.”

Peut-être qu’actuellement, vous naviguez déjà sur cette tendance de quitter la rat race ? En effet, il semble important de revenir aux bases avant même de parler de stratégie ou de tactique pour atteindre le Graal de la liberté. Quelle est votre vision en tant que prétendant à la liberté pour quitter la rat race ? Comment s’extraire de la matrice et être un véritable affranchi du système ? Quelle est la différence entre indépendance et liberté financière ? Comment peut-on vivre de l’immobilier ?

La vision pour quitter la rat race

Une voiture dispose d’un tableau de bord muni de divers indicateurs afin d’indiquer votre vitesse, le nombre de  kilomètres parcourus et les anomalies potentielles détectées sur votre véhicule. Il n’y a pas de succès sans vision et de réussite sans objectifs clairs. Tout d’abord, pour piloter votre véhicule d’enrichissement sur le chemin de la liberté et quitter la rat race avec l’immobilier définissez vos propres indicateurs de performance. En effet, que ce soit, dans l’investissement l’immobilier (mais pas l’investissement Pinel), la bourse ou l’entreprenariat, vous devez absolument mettre en place des systèmes en accord avec votre vision, sans quoi vous serez un « affranchi esclave » de votre propre richesse.

Quitter la rat race avec l'immobilier

Quitter la rat race en calculant le taux horaire : Revenu / Temps

Tout d’abord, deux variables sont à mettre en corrélation pour toutes prises de décisions d’investissements pour quitter la rat race avec l’immobilier : Tout d’abord le revenu dégagé et le temps fourni. Si vous avez le choix entre un investissement proposant 1 200€ de revenus pour seulement 3 heures de travail par mois ou un investissement générant 2 000€ de revenus pour 40 heures de travail par mois, laquelle de ces deux situations préférerez-vous ?

Les « extrémistes affamés de gain » seraient fortement tentés de répondre « je préfère 2 000€ de revenus car ça me fait un gain supplémentaire de +800€. Et 800€ c’est de l’argent et ce n’est pas négligeable ».
Oui en théorie, mais dans la pratique… Non !! Un affranchi du système qui souhaite quitter la rat race ne réfléchit pas de cette manière et poserait plutôt l’équation suivante :

Cas pratique

Situation 1 : (1 200 € / 3h) = 400 €
 « La situation 1 me donne un taux horaire de 400 € brut
Situation 2 : (2 000€ / 40h) = 50 €
 « La situation 2 me donne un taux horaire de 50 € brut »

Un affranchi du système se dirait certainement :
« La situation 1 me rapporte 8 fois plus à l’heure que la situation 2 pour
environ 10 fois moins d’efforts. Mon temps c’est de l’argent et je
pourrais l’allouer à d’autres projets ou opportunités potentiellement
plus rentables et rémunérateurs ».

Prenons le cas d’un investisseur immobilier qui souhaite quitter la rat race. Si son objectif est de détenir un nombre de lots importants et si ses opportunités actuelles lui demandent beaucoup de temps à gérer, il lui sera difficile voire impossible d’atteindre son objectif qui est de monter son « empire immobilier ».

Ensuite, prenons le cas maintenant d’un «entrepreneur affranchi», qui compte prochainement lancer une « idée business » pour quitter la rat race. En effet, ce dernier réfléchira dès le départ, au potentiel d’automatisation de son idée et du « comment » il pourrait déléguer le maximum de tâches chronophage et à faibles valeur ajoutée.

Nous pouvons voir ici que le temps est la variable clé de toutes prises de
décisions. En effet, la vision de l’affranchi est avant tout axée sur la liberté et sur sa capacité à générer des revenus passifs ou du moins quasi-passifs. C’est l’une des techniques pour quitter la rat race. Cependant, toute création de richesse ou création de valeur nécessite un minimum de travail et d’effort. La promesse du « appui sur un bouton pour devenir riche » et la propagande des « revenus 100% passifs » sont des mythes.

Travailler intelligemment

Le désir de « l’affranchi intelligent » n’est pas forcément de ne pas travailler, mais plutôt de travailler intelligemment. Il veut tout simplement quitter la rat race

En effet, courir continuellement la même course et travailler sans jamais capitaliser sur ses efforts passés, peut le repousser profondément. 

Il va donc mettre en place des systèmes qui lui demandera de faire un peu d’effort au début, mais par la suite, il fera « tourner la machine » en mode pilote automatique pour quitter la rat race.

L’affranchi intelligent sait donc à la fois maximiser son temps et ses revenus mais il maîtrise aussi les « bons indicateurs financiers ». En effet, il dispose d’une intelligence financière qui lui dicte comment réfléchir à chaque prise de décision stratégique pour quitter la rat race

Les indicateurs d’enrichissement de l’investisseur pour quitter la rat race

Vous allez découvrir les indicateurs d’enrichissement de l’investisseur pour quitter la rat race.

Le cash flow net positif : Revenu – Charge

Comme le dit si bien le proverbe populaire du monde de la finance « Cash is king ».

Le cash-flow c’est la différence entre les revenus et les charges :

  • Les revenus : les loyers perçus  
  • Les charges : l’amortissement du crédit + travaux entretiens + charge de copropriété + taxe foncière + assurance…
  • L’impôt : L’imposition dépend de votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) et de votre stratégie (micro foncier, régime réel…)

Tout d’abord, le cash-flow est le seul indicateur qui doit influer dans vos décisions d’investissements immobiliers pour quitter la rat race. Par la même occasion, votre investissement doit s’autofinancer. 
Le bénéfice dégagé par l’opération accélère votre vitesse d’enrichissement et facilite grandement vos probabilités de lever de nouveaux  fonds envers votre banque pour financer de nouveaux projets immobiliers. En effet, le cash-flow vous crédibilise envers votre banquier  et reste la preuve que vous maîtrisez votre sujet.

Le taux de rentabilité

Le taux  de rentabilité  permet de comparer la performance de plusieurs supports d’investissement. De plus, cet indicateur est fortement corrélé au cash-flow. Le taux de rentabilité est égal à la somme des loyers nets perçus sur une année, divisée par le montant global de l’investissement (le prix d’achat du bien, les frais d’agence, les frais de notaire…).

Nous comptons 3 niveaux pour le calcul de la rentabilité :

  • Le rendement locatif brut : Cash-flow brut / Coût global du projet 
  • Un rendement locatif net : Cash-flow net  / Coût global du projet
  • Le rendement locatif net net : Cash-flow net net / Coût global du projet

Il est fortement déconseillé d’investir dans un bien qui génère moins de 10% de rentabilité sauf dans l’hypothèse de dégager une grosse plus-value sur la revente du bien. En effet, sinon, vous risquez de ne pas pouvoir quitter la rat race.

Le Taux de Rendement Interne : Revenus + plus-value

L’investisseur chevronné ne se contente pas de calculer son taux de rentabilité pour quitter la rat race. Il prend aussi en compte la plus-value potentielle dans le calcul de son investissement. En effet, comme le dit l’adage, « les meilleures affaires se font à l’achat ». Pourquoi ? Parce que c’est le montant le plus important de votre investissement et de ce fait, c’est le plus gros levier que vous allez avoir sur la rentabilité de votre investissement. 

La première chose qui va influer sur le prix du bien, c’est la ville dans laquelle vous allez investir. Tout d’abord, il faut que vous puissiez cibler une ville qui offre un prix au m² assez bas pour quitter la rat race. Ensuite, une fois que vous avez ciblé une ville à forte rentabilité, il faut que vous y trouviez un bien à forte rentabilité. Pour l’obtenir, il faut que vous achetiez votre bien au prix le plus bas possible. Le prix le plus bas possible sera nécessairement un prix en dessous du prix du marché.

Si nous faisons le bilan, vous  dégagez ici : 

Une plus-value à l’achat suite à la décote 

+ Un cash-flow positif sur toute la durée de détention.

+ Une plus-value à la revente suite à la croissance du marché . En effet, c’est la meilleure manière de d’augmenter votre taux de rendement. 

Le désendettement pour quitter la rat race

Le désendettement c’est tout simplement le remboursement de l’emprunt. Rembourser sa dette est une forme d’enrichissement pour quitter la rat race. Beaucoup de particuliers ont du mal à saisir ce concept, car effectivement « comment peut-on dire qu’on s’enrichit en décaissant régulièrement du cash ? J’ai de l’argent qui sort et non l’inverse». Il ne faut pas raisonner en flux mais plutôt en stock. Le remboursement de l’emprunt augmente notre actif net patrimonial. Il représente un flux futur, c’est-à-dire du cash entrant lors de la revente de votre bien. 

De plus, il faut comprendre que vous ne vous appauvrissez pas en remboursant une somme initialement empruntée par votre banquier. Vous « rendez » simplement ce qui vous a été initialement prêté. 

En revanche, l’intérêt de l’emprunt est une forme de prime pour votre banquier. C’est sa rémunération et donc une forme d’appauvrissement pour vous, si vous ne maîtrisez pas tous les rouages financiers de votre projet d’investissement.  Le réflexe d’une personne voulant quitter la rat race est de s’assurer que le taux de rentabilité de son projet est supérieur au coût de la dette, c’est-à-dire ici du taux d’intérêt ponctionné par les pourvoyeurs de fonds.

Quitter la rat race

En conclusion, nous pouvons dire que le chemin emprunté par votre véhicule d’enrichissement doit rester en accord  avec l’itinéraire dicté par votre vision. En effet, il y a une différence entre « être indépendant » et « être libre ».  Etre indépendant financièrement est une première étape, car cela nous libère de l’esclavage moderne du salariat. L’indépendance ici, nous renvoie à l’idée que nous avons plus besoin d’un patron pour subvenir à nos propres besoins financiers et que nous sommes libres de nos faits et gestes dans la création de notre propre salaire pour quitter la rat race

En revanche, travailler pour son propre compte ne vous garantit pas de pouvoir quitter la rat race. Le Figaro a affirmé que « Les petits patrons travaillent en moyenne 58 heures par semaine, soit 6 jours sur 7.  

Cette affirmation est loin de refléter notre vision d’un affranchi du système et notre définition de liberté pour quitter la rat race. Etre libre, c’est « être libre »…oui !! Être libre de son  temps, libre de toutes contraintes et profiter réellement de la vie et des gens que nous aimons. Pour cela, générer des revenus passifs par la mise en place d’un système d’investissement intelligent et rentable nous semble la seule et unique solution. 

Comme le dit si bien Ralph Marston : “Chaque jour que tu passes à t’éloigner un peu plus de tes objectifs est un jour perdu et un second nécessaire pour regagner le terrain perdu.”

Comments to: Quitter la rat race avec l’immobilier : La stratégie Asset Arbitrage

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