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Réussir son investissement locatif : Les 11 erreurs à éviter

L’immobilier locatif est un marché en plein essor. Il apparaît en effet comme l’un des moyens les plus sûrs et les moins tortueux de se constituer un patrimoine et réussir son investissement locatif. Nombreux sont également ceux qui achètent un bien immobilier pour le louer, afin de préparer leur retraite. Ce genre d’investissement est également l’idéal pour disposer de sources de revenus supplémentaires ou alternatives. Cependant, il est important d’éviter certaines erreurs lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif. Autrement, cet investissement tournait au fiasco. Dans un précédent articles vous avez vu les 10 astuces pour réussir son investissement locatif.

Mais quelles sont donc les erreurs fatales à éviter afin de réussir son investissement locatif ?

Erreur n° 1 : Négliger la préparation de son projet de location immobilière

La première erreur à éviter à tout prix de commettre est de négliger la préparation de votre projet de location immobilière. Comme tout investissement, il faut mettre un accent particulier sur la préparation de votre projet pour réussir son investissement locatif. Ne vous lancez pas dans l’acquisition d’un logement simplement sur un coup de cœur. Vous avez l’obligation de recueillir d’abord toutes les informations qui pourraient vous aider à arrêter votre choix. Vous devez également accorder tout le temps qu’il vous faudra à la réflexion. 

On dit que quand on veut, on peut, mais cet adage ne s’applique pas forcément au marché complexe de l’immobilier. D’un côté, il faut bien sûr vouloir y investir avant de s’engager dans l’aventure. Mais de l’autre, il faut également prendre toutes les dispositions requises en amont avant de pouvoir réellement réussir son investissement locatif

Vous devrez rapidement vous familiariser avec les multiples interlocuteurs que vous rencontrerez dans votre quête d’informations et plus généralement dans la préparation de votre investissement. Il s’agit entre autres des agents immobiliers, des banquiers, des notaires ou encore des comptables. 

De même, devrez-vous vous accoutumer aux règles spécifiques à respecter notamment en matière de fiscalité

Erreur n° 2 : Se fier excessivement à l’opinion des autres pour réussir son investissement locatif

Nous évoquions tout de suite l’importance cruciale que constitue la quête d’informations susceptibles de vous guider ou de vous conforter dans votre choix. Mais, il nous faut dans le même temps vous prévenir du risque énorme auquel vous vous exposeriez à accorder trop d’importance à l’opinion des autres ! Quand on parle d’immobilier, chacun a quelque chose à dire et presque tout le monde est convaincu que son avis est le plus juste. 

Vous devez savoir que quelques personnes de votre entourage vous encouragent à poursuivre votre projet d’investissement dans l’immobilier locatif. Mais, il en existera toujours un nombre non négligeable de personne, qui ne se gêneront pas pour vous dissuader. Entre les opinions positives et négatives, vous aurez vite l’impression de perdre le contrôle pour réussir son investissement locatif

Remettez la balle à terre et ne cédez surtout pas à la panique ! N’abandonnez pas non plus votre projet parce que des personnes plus ou moins mal intentionnées émettent des doutes sur sa viabilité. Retenez simplement qu’un projet immobilier préparé avec rigueur a toutes les chances de réussir son investissement locatif.

Ce qui importe au bout du compte, c’est votre avis personnel que vous vous serez forgé à partir des données recueillies sur le terrain. Ne vous laissez donc surtout pas influencer et restez serein. À condition encore une fois d’avoir mis le paquet sur l’étape fondamentale de la préparation.

Erreur n° 3 : Ne pas tenir suffisamment compte des fondamentaux

Lorsque vous vous engagez dans l’acquisition d’un bien pour le mettre en location, c’est un risque que vous prenez. De la prise en compte de plusieurs critères de choix dépend l’ampleur de ce risque. À ce niveau, vous devez vous appesantir sur les points suivants pour réussir son investissement locatif :

  • La qualité du logement ;
  • son emplacement (ville, quartier, secteur) ; liste des 10 villes où investir
  • son attractivité pour les personnes à la recherche d’un bien immobilier à louer.

Ces points constituent les trois critères essentiels qui doivent vous guider dans votre prise de décision et ainsi réussir son investissement locatif. Ne passez pas à d’autres critères dont l’importance est relativement moindre sans les avoir considérés. Par exemple, vous pourriez penser que la perspective d’un abattement fiscal justifie à elle toute seule un investissement dans l’immobilier locatif. Eh bien, détrompez-vous ! Cela constitue certes un des avantages à tirer de votre engagement sur le marché de la location. Mais, pour pouvoir pleinement en profiter, il faut déjà que votre investissement soit pérenne.

De même, certains pourraient se laisser convaincre qu’il suffit de bien aménager n’importe quel logement et de le mettre en valeur pour trouver preneur, quelle que soit sa localisation. Ce n’est évidemment pas vrai pour réussir son investissement locatif… 

Erreur n° 4 : Acheter le logement à un prix trop élevé

N’oubliez pas que la rentabilité de votre investissement ne dépend pas seulement du montant des loyers que vous percevrez ou encore des ristournes fiscales dont vous bénéficierez. Elle est également étroitement liée au prix d’achat du bien. En d’autres termes, c’est dès l’acquisition du logement que vous souhaitez placer sur le marché de l’immobilier locatif que vous devez commencer par penser à sa rentabilité. Si vous consentez à le payer beaucoup trop cher qu’il ne vaut en réalité, vous n’en tireriez au final rien. 

Pour faire un investissement locatif porteur, il faut s’armer de patience, tout en restant à l’affût, afin de saisir la bonne opportunité lorsqu’elle se présentera pour réussir son investissement locatif.

Erreur n° 5 : Déterminer son investissement pour réussir son investissement locatif

Ne vous laissez pas avoir par les belles paroles d’un agent immobilier. Il vous vantera forcément les qualités du bien sur lequel vous semblez porter votre attention. De plus, il vous assurera du rendement conséquent que vous pourriez en tirer en le mettant en location. Ne vous fiez pas non plus aux chiffres attrayants de 5 % voire plus qui figurent sur les descriptifs des annonces immobilières. Vous devez chercher à connaître les détails, le mode de détermination. Ce pourrait bien être le rendement brut plutôt que le rendement net après impôts. 

Il vous revient de réaliser vos propres calculs. Seules les estimations complètes que vous aurez faites à propos de votre investissement vous garantiront que vous ne mettrez pas les pieds dans un guêpier. Faites preuve de l’exhaustivité la plus grande qui soit au moment de répertorier les dépenses et les charges. N’omettez pas de prendre en compte votre situation fiscale.

En procédant personnellement au calcul de votre investissement, vous serez à même de juger de son intérêt. C’est un point important pour réussir son investissement locatif.

Erreur n° 6 : Rêver de vous enrichir en un temps record avec un investissement dans l’immobilier locatif

Nous ne le répéterons jamais assez, la patience est le maître-mot quand on veut réussir son investissement locatif. Ce n’est pas un investissement à court terme et il vous faudra en général contracter d’ailleurs un emprunt pour l’effectuer. Si vous êtes donc de nature impatiente, passez votre chemin, car l’immobilier n’est pas fait pour vous. Dans les faits, il faut plusieurs années à tout propriétaire bailleur pour commencer par engranger les gains de son investissement. Certains devront même ronger leurs freins pendant deux décennies ! Mais une fois la période de « vache maigre » passée, ils ne resteront à coup sûr pas d’avoir choisir de miser sur l’immobilier locatif.

Erreur n° 7 : S’entêter à vouloir louer le logement à un prix trop élevé

Lorsqu’on procède à l’acquisition d’un bien immobilier, la première idée qui vient le plus souvent à la tête est de le rénover pour mieux réussir son investissement locatif. On pense ainsi accroître sa valeur et pouvoir le louer à un prix plus élevé que la moyenne des loyers demandé pour les logements du même genre. Ce n’est certainement pas une bonne approche. Il existe aujourd’hui des plafonnements de loyers.

De plus, plus un loyer est élevé, plus la probabilité de trouver preneur pour votre logement est faible. C’est de la simple logique. Pourquoi quelqu’un voudrait-il vous verser un loyer exorbitant pour un logement dont il pourrait trouver l’équivalent à un prix beaucoup moins cher ? Or, lorsque votre logement est soumis, un turnover trop important de locataires ou reste vide la plupart du temps, cela affecte gravement la rentabilité de votre investissement.

Ne fixez en conséquence votre loyer qu’après vous être bien renseigné sur celui pratiqué dans votre voisinage pour des logements du même acabit. En optant pour un loyer similaire ou même légèrement plus bas, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour trouver des locataires fidèles. La fixation du bon montant de loyer est primordiale, car cela impacte fortement le rendement de tout investissement dans l’immobilier locatif.

Erreur n° 8 : Louer sans rédiger un contrat de bail en bonne et due forme

La rédaction d’un contrat est un autre point essentiel qu’il ne faut pas prendre à la légère pour réussir son investissement locatif. Il faut que ledit contrat aborde tous les points importants pouvant donner lieu à un contentieux. De cette façon, vous disposerez d’une trace écrite de l’engagement qui vous lie à votre locataire. Quand vous souhaitez investir dans la location meublée, les accords verbaux sont donc à proscrire.

Erreur n° 9 : Ne pas vite taper du poing sur la table avec les locataires insolvables

La patience est une vertu et il vous en faudra beaucoup pour réussir son investissement locatif. Cependant, la patience a des limites ! N’en faites pas preuve avec les mauvais payeurs ! Lorsque votre locataire tarde à vous verser le montant de son loyer, relancez-le. Vous devez vous montrer ferme et enclencher le plus vite possible les démarches officielles afin de rentrer dans les fonds qui vous sont dus.

Erreur n° 10 : Considérer qu’un investissement immobilier locatif n’est pas une vraie entreprise

C’est une petite entreprise que vous mettez en place lorsque vous prenez la décision de vous lancer dans l’immobilier. En effet, il vous faudra gérer avec tout le sérieux requis aussi bien les recettes à en tirer que les dépenses à réaliser pour couvrir les charges. Abordez donc votre projet d’investissement, déjà avec cet esprit d’entrepreneur qui se résume à maximiser ses revenus et à limiter ses dépenses. Si vous agissez de manière passive, vous courez droit devant de sérieux ennuis. 

  • Impliquez-vous pleinement dans la gestion du bien immobilier dans lequel vous avez investi en participant activement à votre syndic.
  • Pensez constamment à adapter votre mode de location pour le faire correspondre aux tendances du marché.
  • Diversifiez vos investissements et ne vous contentez de tirer des revenus d’un seul logement mis en location.
  • Enfin, faites bien sûr appel à l’expérience que vous aurez acquise pour accroître et consolider votre patrimoine immobilier.

Erreur n° 11 : Ne pas engager les dépenses nécessaires à l’entretien du bien 

Vous ne pourrez continuer de percevoir des revenus locatifs que si le bien est dans un bon état. D’où la nécessité absolue de faire les dépenses qu’il faut pour son entretien et sa rénovation. À noter que ces dépenses doivent se faire sur une base régulière. 

Il existe des erreurs fatales à éviter impérativement lorsqu’on veut réussir son investissement locatif. Chacune d’elles peut suffire à elle seule à mettre en péril la viabilité et la rentabilité du projet d’investissement. Tout d’abord, il ne faut pas négliger de préparer ce dernier avant de se lancer. Aussi, il faut éviter de se fier excessivement aux avis d’autrui et de ne pas tenir suffisamment compte des fondamentaux. Faire l’acquisition du logement à un prix trop élevé est une autre erreur grave à éviter de commettre. De même, il faudra prendre la peine de calculer par soi-même le coût de son investissement. Ne pensez pas dans le même temps que vous engranger rapidement des bénéfices de cet investissement. Parmi les autres erreurs à éviter, figure encore celle consistant à fixer un loyer plus grand que la moyenne.

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