Si vous pensez qu’un Simulateur d’Investissement Locatif est totalement digne de confiance, détrompez-vous. Même si certains simulateurs investissements ont des avantages. Il n’en est rien du tout ! Si vous comptez acheter un appartement pour le louer pour la première fois. Que vous vous interrogez sur comment le rentabiliser. Alors, il est normal que vous vous tourniez vers ce genre de dispositif. Mais, vous devez d’abord disposer de certains repères pour ne pas vous laisser abuser et vous brûler les ailes. Quels sont donc les pièges à éviter lorsqu’on recourt à un simulateur d’investissement locatif ? Et comment les contourner ?

Un simulateur d’investissement locatif gratuit expose à de multiples pièges

Les pièges auxquels peuvent aisément succomber ceux qui recourent un simulateur d’investissement locatif sont nombreux. Les plus notables sont :

  • la surévaluation des loyers ;
  • la non-prise en compte de la fiscalisation de ces loyers. Vous devez comprendre la fiscalité immobilière ;
  • un manque d’effort de trésorerie ou un effort de trésorerie insuffisant durant la première année ;
  • la surévaluation du prix de revente du bien immobilier.

Le simulateur d’Investissement Locatif offre presque tous un taux de défiscalisation attrayant

Il faut savoir que la totalité des simulations se fait en considérant que le logement sera mis en location durant 9 ans. De même, le taux de défiscalisation pris en compte dans le calcul est systématiquement de 18 %. L’intérêt est qu’au cours de ces neuf années, il vous sera possible d’optimiser la baisse d’impôt. De fait, cette réduction d’impôt est évaluée annuellement à 2 %. 

Or, dans la réalité, c’est la durée qui détermine la rentabilité d’un investissement immobilier. Ne vous laissez donc pas avoir par les taux de défiscalisation attrayants proposés par un simulateur d’investissement locatif.

Les simulations ignorent le fait que la réduction fiscale dont vous bénéficierez ne sera effective qu’à partir de l’année N + 1

En général, votre effort de trésorerie en première année en tant qu’investisseur, est minoré par le simulateur d’investissement locatif. Concrètement, dans les simulations, la réduction fiscale à laquelle vous pouvez prétendre est considérée. Or, cette réduction n’entre pas en vigueur systématiquement. Il faut en effet attendre que votre déclaration d’impôt de l’année N + 1 soit entérinée pour pouvoir en bénéficier. En conséquence, vous ne pourrez compter que sur les loyers que vous aurez reçus ainsi que votre trésorerie pour faire face à vos diverses charges. Il s’agit notamment des échéances de crédit ainsi que des charges de copropriété. Vous devez vérifier si votre investissement est bien viable à l’année N + 1.

Les loyers sont presque toujours évalués à la hausse par un simulateur d’investissement locatif

La surévaluation des loyers, voilà un autre piège à éviter lorsque vous vous servez d’un simulateur d’investissement locatif ! Ce dernier considère en effet les plafonds qui ont été établis par la loi Pinel pour définir les loyers. Le problème est que ces plafonds ne reflètent que rarement la réalité du marché. Par ailleurs, le loyer du bien immobilier tel que calculé par le simulateur d’investissement locatif tient compte de la location du parking. Cela contribue à augmenter de façon artificielle le montant des revenus fonciers que vous pourrez percevoir en tant que bailleur. Ces revenus et la rentabilité de l’investissement étant d’un côté faussement tirés vers la hausse, l’effort de trésorerie est de l’autre minimisé.

Dès maintenant, vous devez retenir que posséder un parking associé à un logement que vous entendez louer est certes un bel atout susceptible d’attirer les locataires. Mais, vous n’avez pas le droit de lui faire payer un loyer complémentaire pour s’en servir.

Les simulateurs ne prennent pas en compte l’éventualité d’une vacance locative

Une vacance locative n’est jamais à exclure même dans les villes et régions où la demande locative est forte. Cela veut dire que même lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif à Toulouse, à Bordeaux ou à Lyon. Vous n’êtes aucunement à l’abri d’une vacance locative. Or presque aucun simulateur d’investissement locatif ne tient compte de cette hypothèse. Ce qui est quand même très curieux quand tout le monde sait que le départ d’un locataire n’est pas automatiquement suivi de l’arrivée d’un nouveau. En revanche, ce que tout le monde ne sait peut-être pas, c’est que les assurances ne couvrent pas cette perte de loyer. Il en résulte que celui-ci subit une perte non négligeable qui agit négativement sur la trésorerie et peut mettre en péril la rentabilité de son investissement. 

Les revenus fonciers sont oubliés pas le simulateur d’investissement locatif

La carence locative n’est pas le seul élément qu’un simulateur d’investissement locatif ignore sciemment. La grande majorité ne tient pas non plus compte dans leurs estimations, des revenus fonciers. Pourtant, les loyers constituent bien des revenus imposables. De fait, ils sont même soumis au même taux d’imposition que les salaires. Bien sûr, cette imposition des revenus fonciers est quasi inexistante durant les premières années du fait de la déduction des éléments ci-après des loyers :

  • intérêts d’emprunt ;
  • primes d’assurances ;
  • frais de gestion locative.

Mais, une fois que vous serez en mesure de rembourser davantage de capital que d’intérêt. Vous devrez vous acquitter d’impôts sur les loyers que vous percevez. Dans les faits, cette situation peut survenir rapidement, si vous avez bénéficié de taux de crédits généreux. Vous devez alors vous acquitter de faibles intérêts.

Les logements ne sont (jamais) vendus des années après à leur prix d’achat

Du prix auquel vous revendrez votre bien immobilier placé pendant quelques années en location, dépend fortement la rentabilité de votre investissement. Or, le simulateur d’investissement locatif considère dans leur prévisions un prix de revente égal au prix d’achat. La réalité est tout autre dans plus de neuf cas sur dix. À moins que vous disposiez d’un logement dans un emplacement de choix, que vous avez réalisé des travaux de rénovations, votre bien perdra en valeur au fil du temps. Cette donnée n’est malheureusement pas connue de tout le monde. Le simulateur d’investissement locatif ne fait rien pour vous détromper. 

Nous vous recommandons donc de considérer à la revente, une diminution de 30 % de la somme que vous aurez versé pour acquérir votre logement. Mais, soyez conscient que cette baisse peut être encore plus grande en fonction de la conjoncture. La meilleure manière de connaître le moment de vendre votre bien immobilier à un bon prix est de garder l’œil sur votre échéancier de crédit. Plus précisément, vous devez procéder à la vérification du montant des capitaux que vous resterez devoir au terme de la période de défiscalisation pour laquelle vous aurez opté. Par la suite, il vous faudra comparer ce montant au prix de cession d’un logement du même genre dans l’ancien. 

Ne vendez que si le montant des capitaux restants dus est inférieur de 15 % au moins au prix du marché. Sinon, vous feriez mieux de ronger votre frein. Patienter quelques années durant, même si vous courrez le risque de payer davantage d’impôts sur vos revenus fonciers.

Le recours à des professionnels est le meilleur moyen d’évaluer la rentabilité de votre investissement locatif

Il n’est pas possible de connaître avec précision la rentabilité de votre investissement locatif, quel qu’il soit. En effet, comme nous venons de le voir, un simulateur d’investissement locatif ou presque a tendance à déformer la réalité. Même induire en erreur. Pour éviter ces pièges, vous pouvez toujours vous adresser à un cabinet spécialisé. Ce dernier effectuera alors les simulations en prenant en compte tous vos souhaits et préoccupations. Mais, si vous tenez à vous servir quand même d’un simulateur d’investissement immobilier, nous vous invitons à vous servir de celui gratuitement proposé par l’Anil.

Vous pouvez également faire vos simulations tout seul comme un grand !

Il vous reste encore une méthode pour déterminer avec plus de certitude la rentabilité de votre investissement locatif. Pourquoi ne pas simplement vous retrousser les manches et faire vous-même vos calculs ? Cette façon de procéder s’avérera évidemment plus longue. Mais elle vous permettra de considérer tous les paramètres sans lesquels les estimations seraient erronées. Comment donc faire vos propres calculs ?

  • Tout d’abord, vous devez retrancher des loyers que vous percevrez annuellement. Ainsi que les intérêts d’emprunt associés au crédit que vous avez contracté. Pour ce faire, référez-vous à votre échéancier ;
  • Ensuite, enlevez les frais de gestions du bien immobilier. De même que la taxe foncière, les primes d’assurance et les assurances de prêt. Attention ! Ne faites cette opération que si le solde obtenu à l’opération précédente est positif. Dans le cas contraire, ces revenus ne pourraient pas faire l’objet d’une imposition ;
  •  Ajoutez les frais de gestion du bien. La taxe foncière ainsi que les primes d’assurances et les assurances de prêts à tous vos autres revenus ;
  • Il ne vous restera alors plus qu’à enlever de vos impôts annuels, 2 % du montant d’acquisition du logement. À ces 2 %, il faudra ajouter les frais de notaires. Ici aussi, une précision s’impose. La déduction annuelle d’impôt ne concerne pas la première année car l’imposition n’entre en vigueur qu’à partir de l’année N + 1.

Les pièges à éviter par ceux qui veulent se lancer dans l’investissement immobilier

Vous êtes à présent au fait des pièges à éviter lorsque vous recourez à un simulateur d’investissement locatif pour calculer sa rentabilité locative de votre investissement. Surtout, vous savez comment les contourner. Mais, il existe d’autres pièges dont vous devrez absolument vous prémunir, si vous voulez réussir dans l’achat d’un appartement pour le louer. Quelles sont donc les grandes erreurs à ne pas commettre ?

L’erreur la plus fréquente est de confondre vitesse et précipitation. Lorsque vous pensez avoir trouvé une opportunité en or, il est normal de vouloir rapidement la saisir. Cependant, vous ne devez surtout pas vous précipiter. Vous devez toujours vous accorder le temps nécessaire à la réflexion et définir clairement vos objectifs à long terme. Entendez-vous revendre le bien au bout de quelques années et au terme du remboursement de votre emprunt ? Désirez-vous le récupérer pour en faire votre résidence secondaire dans le futur ? Ou encore, souhaitez-vous en faire l’acquisition pour en tirer une rente lorsque vous partirez à la retraite ? En vous posant ces questions et en répondant, vous serez à même de déterminer précisément le logement pour lequel opter. Vous pourrez également définir la ville ou la région dans laquelle investir.

L’autre erreur à ne pas commettre est de procéder à l’acquisition d’un bien immobilier à distance. En loi PINEL, les offres proposant des dispositifs fiscaux particulièrement attrayants sont très nombreuses. Il n’est pas rare que des vendeurs vous proposent d’acheter un appartement à un prix avantageux sans vous déplacer pour y jeter un coup d’œil attentif. Ne cédez pas ! Il vous faut nécessairement visiter le logement qui vous est proposé avant de vous engager éventuellement à l’acheter. Cela vous protégera contre de possibles grandes déceptions.

Pour finir, ne commettez pas l’erreur de sous-évaluer les frais annexes. En effet, collectez suffisamment d’informations sur le marché avant de vous lancer. Comme évoqué plus haut, la rentabilité de votre investissement ne dépend pas seulement de la mensualité de vos emprunts et des loyers que vous percevrez. Vous devrez également établir un budget pour couvrir les travaux de réfection nécessaires ou encore les travaux d’entretien du bien. De même, ce budget devra inclure ce qu’il vous faudra verser comme taxe foncière et charges de copropriété.

Pour ne pas investir dans une ville où la demande locative est en berne. Vous avez tout intérêt à étudier avec minutie l’environnement et consulter les 10 villes où investir. En recueillant le plus d’informations possible sur la région sélectionnée, vous pourrez par ailleurs opter pour un secteur bien desservi par les transports en commun. Ceci vous permettra de trouver beaucoup plus facilement des locataires.

Se servir d’un simulateur d’investissement locatif pour calculer sa rentabilité locative de son investissement présente de nombreux atouts. Mais, ce genre d’outil ignore des points essentiels dans ses estimations. Vous devez donc faire preuve de vigilance lorsque vous vous servez d’un simulateur d’investissement locatif. Vous pouvez aussi vous servir d’un dossier Excel.

Nous avons mis en place notre propre simulateur d’investissement locatif pour calculer la rentabilité locative.

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