On ne se lance pas dans un investissement locatif sur un coup de tête. Ce secteur attire aussi bien les simples particuliers que les particuliers investisseurs et les professionnels. Les derniers cités possèdent un niveau d’information largement supérieur aux premiers. Que vous soyez donc un particulier désireux d’acheter un bien pour le louer. Ou que vous avez déjà une certaine expérience dans le domaine, il vous faut avancer avec grande prudence. Il en est évidemment de même pour les professionnels. Il existe heureusement une façon de vérifier préalablement si l’investissement que vous comptez réaliser en vaut vraiment le coût. En effet, de nombreux outils appelés simulateur investissement immobilier locatif ont été conçus pour vous aider. Recourir à un simulateur d’investissement locatif présente des pièges. Cependant il y a de nombreux avantages. Quels sont donc ces avantages ?

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Anticiper sur les revenus à tirer de l’investissement, mais aussi les charges à supporter et les impôts à verser

Un simulateur investissement immobilier locatif tel que celui disponible sur le site de l’Anil permet de faire des prévisions sur les revenus, mais aussi les charges et les impôts. C’est une aide pour calculer sa rentabilité locative. Comme vous vous en doutez déjà, la prévision des frais est le premier point sur lequel vous devrez vous pencher en tant que futur investisseur dans l’immobilier locatif. Les rentrées d’argent occasionnées par votre investissement se feront exclusivement sous la forme de loyers. Quant aux sorties d’argent, ils se répartissent en plusieurs catégories. Tout d’abord, il faut prévoir les charges induites par les travaux d’entretien et de réparation. À ces charges, s’ajoutent par ailleurs les impôts et taxes diverses dont vous devrez vous acquitter au nombre desquels figurent la taxe foncière, l’impôt sur le revenu et la CSG.

À moins d’avoir prévu ces charges dès le début, vous risqueriez d’être surpris lorsque viendra le moment d’y faire face. Et c’est à ce niveau précis que recourir à un simulateur investissement immobilier locatif vous sera d’une grande utilité. En effet, ce genre d’outil est conçu pour vous aider à avoir une idée précise du montant de votre imposition et de vos autres charges. Une fois ce montant connu, vous pourrez alors facilement anticiper et le retrancher du total des loyers perçus avant de vous servir du reste ! 

Une idée fiable du rendement de votre investissement avec le simulateur investissement immobilier

Vous avez la possibilité de déterminer le rendement net de charges et d’impôt à condition de connaître les montants respectifs des loyers, des charges et des impôts. Vous ne devriez pas hésiter un seul instant à le faire ! Pourquoi ? Parce que vous ne trouverez pas un seul agent immobilier qui ne tente de vous convaincre de vous lancer dans un investissement en vous vantant son rendement brut. Il ignore alors sciemment ou non les impôts dont vous devrez vous acquitter. De plus, il n’est en général pas au courant du mode de fonctionnement des différents régimes d’imposition. 

Pour être certain du rendement de votre investissement, vous n’avez donc pas d’autre choix que de faire vos propres calculs. Vous devez procéder en en comparant rigoureusement vos revenus à vos investissements. Plus précisément, il vous faut calculer le rendement net de charges et d’impôt. Ce faisant, il vous sera alors plus facile de décider s’il faut investir avec un PEA plutôt qu’un placement bancaire. Évidemment, c’est l’option qui vous permettra de gagner davantage d’argent que vous devrez retenir. Un simulateur investissement immobilier locatif est l’instrument idéal pour vous aider dans votre quête.

Prévoir les risques que vous encourrez avec un simulateur investissement immobilier

Un simulateur investissement immobilier approprié va également vous permettre de saisir les rouages de votre investissement immobilier. Il vous permettra ainsi de trouver réponse à des questions primordiales telles que :

  • À quoi m’attendre si je ne trouve pas de locataire pour mon logement pendant six mois ?
  • Quelles sont les pertes auxquelles je devrais faire face ?
  • De quelle façon vais-je pouvoir respecter les échéances du crédit que j’aurai contracté ?
  • Aurai-je encore suffisamment de sous à ma disposition pour m’acquitter de la taxe foncière ?

En vous permettant de prévoir les risques induits par votre investissement, le simulateur investissement immobilier vous poussera à évaluer leur incidence.

Concevoir divers scénarios

En procédant à la simulation des risques auxquelles vous pourriez faire face avant d’acheter un bien pour le louer. Vous serez en mesure d’élaborer différents scénarios pour votre investissement. Ainsi, vous pourrez bien sûr établir le scénario optimiste voulant que les choses se déroulent au mieux. Vous pourrez aussi concevoir un scénario plus raisonnable et donc forcément moins optimiste. Celui-ci se fera en considérant un taux d’occupation moyen, et une hausse des impôts annuels à verser ainsi que des autres charges. Un simulateur investissement immobilier locatif vous permettra enfin de concevoir le pire des scénarios. Ce dernier implique que vous ne soyez pas en mesure de louer l’appartement ou que vous ne puissiez pas le louer en permanence. Il peut aussi intégrer la probabilité que vous ayez à faire face à une hausse d’impôt deux fois plus rapide que les revenus perçus.

Vous devez envisager en somme tous les scénarios possibles et vous assurer que même dans le cas extrême, vous pourrez tenir. Cela veut dire que même si le scénario le plus pessimiste devait survenir, vous ne tomberez pas en faillite. En procédant à une simulation et en étant parfaitement au courant des différentes voix où pourrait vous mener votre investissement, vous pourriez dès l’instant réfléchir aux mesures correctives appropriées. Par exemple, si le scénario du pire devait se produire, une solution consisterait à revendre le plus vite possible votre bien immobilier à l’aide d’un solde de prêt.

Trouver une banque pour vous faire crédit avec le simulateur investissement immobilier

Le simulateur investissement immobilier locatif présente un dernier avantage et non des moindres. Ils constituent en effet de puissants outils susceptibles de vous aider à convaincre une banque de vous prêter les sous qu’il vous faut pour vous lancer. Les banques n’ont certes pas cessé de prêter même en cette période de crise, mais elles sont plus méfiantes que de coutume. De plus, même lorsqu’elles consentent à prêter, les garanties qu’elles exigent de l’emprunteur sont plus élevées. Vous n’aurez aucune difficulté à trouver une banque qui vous soutienne dans votre projet d’investissement si vous lui démontrez que vous resterez solvable, quel que soit le scénario qui surviendrait. 

Une simulation de votre investissement immobilier locatif vous permettra de brandir des données chiffrées et concrètes. Elle vous permettra par la même occasion de monter au banquier que votre projet est bien mûri. De plus, cela prouve que vous en avez une compréhension poussée.

Comment connaître votre capacité d’emprunt grâce à la simulation de votre investissement locatif ?

Désirez-vous réaliser un investissement dans l’ancien ou dans le neuf ? Il vous faut d’abord procéder à une simulation de votre prêt immobilier. Cela vous permettra de découvrir les conditions les plus rentables.

Renseignez-vous d’abord sur les particularités de l’investissement locatif

Avant de faire la simulation, vous devez d’abord connaître les particularités de l’investissement locatif. Il faut savoir que ce dernier diffère d’un achat immobilier traditionnel. Vous ne procédez en effet pas à l’acquisition d’un logement pour y habiter vous-même. Mais plutôt pour le mettre en location. Par ailleurs, vous en tirerez certes des revenus supplémentaires. Mais dans le même temps, il vous faudra également faire face aux charges associées. En conséquence, les conditions de prêts ne sont pas les mêmes selon que vous désirez acheter un appartement pour le louer ou en faire votre résidence principale.

Au cours de la simulation d’un prêt pour un investissement immobilier locatif, seuls 70 % des revenus locatifs sont pris en compte. En d’autres termes, la banque ne considérera que 70 % de ce que vous percevrez comme revenus locatifs. Les 30 % non pris en compte sont destinés à faire face aux charges et risques associés à votre investissement. Par risques associés, entendez ici entre autres une vacance de location ou des loyers impayés.

L’intégration à votre profil d’emprunteur des revenus que vous tirerez de la location de votre bien peut se faire de deux manières. Soit ils sont ajoutés à la totalité de vos revenus, soit ils sont retranchés de vos charges.

Votre taux d’endettement dépend grandement de la méthode retenue. Le taux d’endettement est d’une importance capitale. En effet, il sera considéré par les banques auxquelles vous vous adresserez pour solliciter un prêt. 

Comment simuler un investissement locatif sans disposer d’un apport ?

L’investissement locatif sans apport consiste à faire un prêt sans disposer de fonds propres. Si cette façon de procéder est rare, elle n’est pour autant pas impossible. La banque vous prêtera à condition d’être certaine de votre capacité de remboursement. Cela veut dire concrètement qu’elle ne consentira à étudier favorablement votre dossier que si déjà, vous êtes propriétaire de votre résidence principale. En effet, aucune banque n’est disposée à hypothéquer la capacité d’endettement future d’un ménage. 

Il vous est encore possible de faire de l’optimisation fiscale. Autrement dit, si vous êtes en régime d’imposition réel, les intérêts du crédit que vous aurez contracté sans apport seront déductibles de vos revenus fonciers. De même, vous pourrez enlever de ces revenus les éléments tels que les frais de travaux. Mais aussi, les frais de gestion ou encore les provisions pour charges de copropriété. Dans le cas où les charges calculées seraient supérieures aux loyers perçus. Alors, un déficit foncier apparaîtrait. Vous pourriez alors vous servir avantageusement pour votre investissement.

N’oubliez pas que de la durée de remboursement de votre emprunt dépend fortement la rentabilité de votre investissement locatif. Il vous faut donc chercher à contracter un emprunt long, c’est-à-dire sur une durée de 20 à 25 ans. Ainsi, vous disposerez d’une marge de manœuvre plus confortable en ayant à vous acquitter de faibles mensualités.

Comment simuler un investissement locatif sans être propriétaire ?

On peut tout à fait investir dans l’immobilier locatif sans être propriétaire. Les jeunes actifs sont particulièrement attirés par cette option. En plus de leur offrir davantage de flexibilité, cela leur permet de se constituer rapidement un patrimoine immobilier. Cependant, il est plus difficile de contracter un emprunt dans cette situation. Les banques seront soucieuses de préserver votre capacité d’emprunt afin que vous puissiez acheter votre résidence principale dans le futur. 

Il apparaît qu’il vaut mieux être propriétaire avant de vous rapprocher d’une banque. Celle-ci en conclut que puisque vous avez déjà réalisé avec succès un premier investissement immobilier, vous avez l’expérience requise. 

Dans tous les cas, il vous sera aisé de contracter un emprunt et de réaliser votre projet. Seulement si vous disposiez d’un profil solide. L’autre condition incontournable sera bien entendu que votre taux d’endettement soit raisonnable.

Les étapes à suivre pour simuler votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif

Plusieurs paramètres doivent être considérés dans la simulation de votre capacité d’emprunt pour acheter un appartement pour le louer. Ils se rapportent notamment aux revenus locatifs, au prix d’achat du logement et à sa localisation. Suivez les étapes ci-après pour faire votre simulation :

  • identifiez la région, la ville ou le secteur où vous souhaitez réaliser votre projet d’investissement. Voici les 10 villes où investir
  • recueillez toutes les données relatives au coût d’achat au mètre carré et au coût de location ;
  • procédez pour finir à la simulation de votre emprunt immobilier.

Les limites de l’utilisation d’un simulateur investissement immobilier locatif

Se servir d’un simulateur investissement immobilier locatif présente de nombreux avantages tels que présentés ci-dessus. Cependant, un tel outil expose également à des pièges qu’il faut connaître. Quelles sont donc les limites d’un simulateur investissement immobilier locatif ? 

Elles sont de plusieurs ordres. Tout d’abord, le simulateur investissement immobilier locatif proposent presque tous un taux de défiscalisation ne reflétant pas la réalité. Aussi, ils ne prennent pas en compte le fait que la réduction fiscale dont vous pourrez bénéficier n’entrera en vigueur qu’à partir de l’année N+1. De plus, un simulateur investissement immobilier ne vous aide pas à comprendre la fiscalité immobilière. Par ailleurs, ils ont tendance à surévaluer les loyers que vous percevrez. De même, ce genre d’outil ne tient pas compte du risque d’une vacance locative. Il faut aussi savoir que le simulateur investissement immobilier locatif ne prend pas toujours les revenus fonciers en compte dans leur évaluation. Enfin, ils considèrent à tort que les logements seront revendus plusieurs années plus tard à leur prix d’achat.

En définitive, il existe des avantages certains à se servir d’un simulateur investissement immobilier locatif. Celui-ci vous permet d’anticiper sur les revenus à tirer lorsque vous allez acheter un appartement pour le louer. Ainsi que les charges à supporter et les impôts à verser. De plus, il vous permet d’avoir une idée certaine du rendement de votre investissement et de prévoir les risques encourus. Enfin, il aide à concevoir les différents scénarios possibles et à convaincre une banque de vous prêter l’argent nécessaire. Cependant, le simulateur investissement immobilier présente également de nombreuses limites. Les connaître vous permettra d’éviter les pièges des simulateurs d’investissement locatif qui pourraient mettre en péril votre investissement.

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