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La TVA du marchand de biens

Si vous choisissez de devenir marchand de biens, il importe de comprendre avant toute chose les charges fiscales légales qui s’y affèrent. En effet, dans l’exercice de vos fonctions, vous serez amené à vous acquitter des frais de notaire, une contribution foncière des entreprises (CFE) ainsi que la TVA.

La TVA du marchand de biens soulève certaines questions. Il convient effectivement d’éclaircir les notions de la TVA sur prix total et la TVA sur marge. De même, vous devez comprendre le fonctionnement de la TVA optionnelle et la TVA obligatoire. Dans cet article, nous allons vous guider sur la fiscalité de l’achat revente d’un bien immobilier.

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Le marchand de biens au sens fiscal

Au sens fiscal, l’administration au sein du fisc peut vous accorder le statut de marchand de biens dans 2 situations distinctes. Tout d’abord, vous serez considéré comme tel si vous vous inscrivez au registre du commerce et des sociétés. Dans ce cas, vous serez tenu de payer une déclaration d’existence fiscale auprès de l’administration. Vous serez donc dans un cadre légal pour exercer le métier de marchand de biens à but spéculatif.

Deuxièmement, l’administration fiscale peut vous considérer comme un marchand de biens par voie de fait, ce qui signifie que vous exercez régulièrement ce métier et que vous en tirerez des bénéfices sans vous inscrire au RCS. Dans les deux cas, vous serez tenu de payer les différentes charges fiscales qui incombent aux marchands de biens.

Les opérations assujetties à la TVA

D’une manière générale, comme tous les professionnels qui œuvrent dans le domaine de l’immobilier, le marchand de biens est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée. Toutefois, vous devez savoir que la TVA à s’acquitter dépendra du type d’opérations et de partenariat. Elle diffère si le marchand de biens réalise un achat revente d’immobilier ou de terrain à bâtir et s’il collabore avec des professionnels ou des particuliers. À partir de ces faits, nous pouvons déduire 2 types de TVA dont un marchand de biens est assujetti, à savoir :

·         La TVA obligatoire

·         La TVA optionnelle

TVA obligatoire

Vous serez tenu de payer une TVA obligatoire sur le prix total du bien (TTC) pour la VEFA (vente d’un logement en l’état futur d’achèvement) ou la construction d’une maison neuve. Pour ces types d’opérations, l’État perçoit la taxe de publicité foncière ainsi que les droits de mutation qui s’élèvent aux alentours de 0,715 %. À noter que cette taxe s’applique sur l’ensemble du bien, c’est-à-dire la bâtisse et le terrain.

En ce qui concerne les terrains prêts à bâtir, au titre de marchand de biens, vous êtes tenu d’acquitter la TVA sur marge. Pour calculer la somme de la TVA à payer, vous devez soustraire le prix de la revente de l’immobilier avec son prix d’acquisition et multiplier le résultat par 20 % (il s’agit du taux de la TVA fixée par l’État).

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TVA optionnelle

Vous êtes libre de payer ou non la taxe sur marge. De plus, il est possible de le faire alternativement à chaque opération. Autrement dit, vous pouvez soumettre une opération à la TVA sur marge et une autre non, et cela, pendant une seule activité fiscale.

Si vous choisissez cette option, nous vous conseillons de bien analyser votre situation en vue de déterminer le moment propice pour l’appliquer. Dans la plupart des cas, nous vous recommandons d’opter pour la TVA sur marge lorsque les opérations à réaliser nécessitent de gros travaux.

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La TVA applicable pour un achat revente dans les 5 ans après l’acquisition

Si vous effectuez la revente de l’immobilier achevé depuis moins de 5 ans, la taxe applicable sera la TVA sur le prix total. De ce fait, vous avez la possibilité d’acquitter la taxe en amont pour acheter le patrimoine immobilier, ce qui permet de réduire également son prix d’acquisition. Le taux de la taxe passe alors de 5,09 % à 0,715 %.

La TVA applicable à un marchand de biens pour les opérations postérieures à 5 ans

Si le bien immobilier est construit depuis plus de 5 ans, vous pouvez le revendre :

·         En exonérant la TVA

·         En choisissant la TVA sur le prix total

·         En optant pour la TVA sur marge

En tant que marchand de biens, vous devez gérer minutieusement votre choix en déterminant la meilleure initiative pour tirer profit de l’achat revente. Dans le cas où vous écartez l’exonération de la TVA pour la vente du bien immobilier, nous vous suggérons de faire appel à un expert pour vous aider à calculer la TVA sur marge ou encore la TVA sur le prix total de l’immobilier pour choisir la meilleure option.

Si vous décidez de vendre le bien à un particulier (assujetti à la TVA), en vue d’obtenir un bon retour sur investissement, nous vous recommandons d’exonérer la TVA. Toutefois, si vous avez réalisé des travaux d’envergure sur la rénovation du bien en question, il convient de se pencher sur la TVA sur marge pour accroître considérablement vos bénéfices.

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