Vous cherchez à faire de bonnes affaires immobilières ? Vous avez pensé aux successions pour accroître votre marge de négociation avec le vendeur ? C’est une très bonne idée !
Découvrez comment reconnaître un propriétaire pressé de vendre, notamment chez les héritiers. Vous pourrez ainsi négocier plus facilement le prix d’achat. Apprenez aussi davantage de paramètres concernant les successions pour tirer votre épingle du jeu face aux héritiers. Enfin, visionnez notre conférence offerte pour faire vos premiers pas dans l’investissement immobilier.
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Qu’est-ce qu’une bonne affaire en immobilier ?
Une bonne affaire représente avant tout un bien immobilier proposé à l’achat à un prix cohérent et juste avec la qualité escomptée. Par contre, un bien de mauvaise qualité requiert souvent la réalisation des travaux de rénovation ou de rafraîchissement, avec un coût anormalement élevé. En effet, le prix fait partie des facteurs essentiels de la décision d’achat. Réaliser une bonne affaire, c’est donc faire l’acquisition d’un bien immobilier en dessous du prix du marché.
Toutefois, un second critère doit s’ajouter à cela si vous faites des investissements immobiliers dans le secteur locatif. Chaque bien devra, en plus, proposer une rentabilité locative suffisamment correcte. Il faut cependant prendre en compte la raison pour laquelle un appartement est en vente en dessous du prix du marché. Vous devez la découvrir et l’étudier si vous devez y apporter une solution. Cela vous aidera notamment à réussir votre premier projet d’investissement.
Afin d’avoir une idée des prix pratiqués dans votre marché local, vous devez généralement vous adresser à un professionnel. Il peut s’agir d’un notaire, d’un mandataire, d’une agence immobilière ou d’une agence de conseils en investissement locatif. Cette démarche vous permettra d’obtenir des informations claires sur le prix moyen au mètre carré appliqué dans votre région ou votre ville. Vous pouvez aussi mener vos propres recherches en scrutant les annonces du secteur. Ce montant s’apprécie en prenant en considération différents éléments. Il sera surtout utile de comparer les biens immobiliers de mêmes caractéristiques, localisés dans un environnement identique.
Faire de bonnes affaires immobilières en négociant avec chaque vendeur
Derrière chaque bien immobilier proposé à l’achat se trouve un vendeur. La motivation de ce dernier est de vendre son patrimoine. C’est pourquoi il ne montrera pas de signe qu’il est prêt à faire baisser le prix proposé dans son annonce immobilière. Vous devez donc faire en sorte de bien le cerner avant de réaliser votre proposition d’achat. L’idéal est d’aboutir à la négociation du montant initial à la baisse.
Lorsque vous êtes amené à négocier avec un vendeur de bien immobilier, vous devez lui poser plusieurs questions. Le but de cette démarche est d’en savoir davantage sur ses motivations et évaluer votre marge de négociation. Est-il propriétaire depuis longtemps ? A-t-il contracté un prêt-relais ? Pourquoi vend-il ? Depuis combien de temps le bien est-il proposé à la vente ? Comment le logement est-il géré ? Ce sont autant d’interrogations qui nécessitent des réponses en vue de devenir des arguments intéressants durant la phase de négociation.
Négocier est pratique pour acheter moins cher un bien immobilier, c’est-à-dire en dessous de son prix initial. Toutefois, pour assurer la réussite de cette démarche, vous devez prendre en considération plusieurs critères lors de vos recherches. Par exemple, évitez les marchés immobiliers tendus. Vous devez aussi contacter les vendeurs disposés à négocier le prix de leurs biens. Il est possible d’obtenir entre 10 % et 40 % de rabais sur le prix initial d’un logement en adoptant les bonnes pratiques de la négociation.
Une phase de négociation se justifie aussi par des éléments factuels. Par exemple, si le bien concerné par l’annonce a besoin de travaux, vous pouvez solliciter un artisan pour effectuer un devis. Vous pourrez ensuite montrer le mauvais état de l’appartement au propriétaire et le prix des ouvrages. Le vendeur sera ensuite plus enclin à baisser son prix en dessous de celui qu’il avait initialement proposé. Par ailleurs, un logement vétuste peut représenter une source de rentabilité intéressante si vous entreprenez des travaux qui serviront à le remettre en état ou à le valoriser. Si le bien en question se situe dans un endroit stratégique, vous pourrez espérer une plus-value intéressante à la revente.
Les héritiers d’une succession pressés et plus ouverts à la négociation ?
La liste des raisons qui font qu’un vendeur peut être pressé de vendre s’avère relativement longue. Dans le cas d’une succession, les héritiers ont généralement 6 mois pour régler les frais de notaire dus. En fonction du montant à régler et des capacités financières des héritiers, un bien immobilier vendu pour cause de succession peut donc devoir partir très rapidement. Néanmoins, il sera parfois plus difficile de trouver un accord, surtout si le nombre d’héritiers est important et qu’ils ne sont pas tous d’accord. Posez des questions pour vous assurer de la marge de négociation à la vente d’une succession par les héritiers.
Comment se passe une succession immobilière ?
Pour aboutir, la succession va devoir suivre un ordre chronologique précis et un certain formalisme. Avant toute chose, le notaire va commencer par rassembler les documents obligatoires pour boucler la succession. À savoir un extrait d’acte de décès, les livrets de famille, un éventuel contrat de mariage ou de pacs. Il devra vérifier également si le défunt avait fait une donation ou rédigé un testament. Un rendez-vous devra être pris dans les quinze jours suivant le décès. Si toutes les conditions sont réunies et qu’un accord est conclu avec l’ensemble des parties, la vente du bien hérité peut être lancée.
Vente d’un bien immobilier reçu dans une succession
La succession se déroule en quatre étapes distinctes :
- Le notaire va d’abord établir l’acte de notoriété des héritiers. Cette attestation de propriété retranscrit divers frais d’enregistrement comme les émoluments de formalités, les émoluments proportionnels, l’état hypothécaire, la taxe de publicité foncière ou encore la contribution de sécurité immobilière.
- Le notaire va ensuite dresser un bilan complet du patrimoine du défunt.
- Il va aussi accomplir toutes les formalités hypothécaires et fiscales auprès du centre des impôts et régler les droits de succession au fisc dans les six mois suivant la date du décès, accompagnés de la déclaration de succession.
- Enfin, il rédige un acte de partage des biens entre les différents héritiers et une attestation de propriété pour chacun d’eux.
La déclaration de succession devra être faite dans les six mois suivant le décès. Les droits de succession devront aussi être payés dans ce délai. Si la vente du bien n’a pas été réalisée et que les sommes nécessaires pour régler les droits de succession n’ont pas été réunies, un délai supplémentaire pourra être accordé. Mais le fisc percevra des intérêts de retard.
Lors d’un décès, les biens immobiliers font souvent partie de la succession. Dès lors, les héritiers doivent évaluer la valeur vénale du ou des biens et fournir cette information à l’administration fiscale dans un délai de 6 mois. Celle-ci va s’en servir pour calculer les droits de succession dont les bénéficiaires devront s’acquitter. L’estimation d’un bien est donc une étape obligatoire et importante dans un dossier de succession.
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L’importance de l’estimation immobilière dans le cadre d’une succession
La période suivant la perte d’un proche n’est pas toujours propice à la réflexion ou à la discussion concernant son patrimoine. Cependant, vous n’aurez que peu de temps pour traiter le dossier de succession et fournir à l’administration fiscale une évaluation du patrimoine immobilier d’une personne décédée. Il est parfois nécessaire d’agir précisément au plus vite lorsqu’il y a des mésententes entre les héritiers ou en cas de dettes contractées par le défunt. Ainsi, la vente du patrimoine immobilier pourra mettre un terme à l’indivision ou permettre de régler des créanciers.
Valeur du bien immobilier
L’estimation immobilière permet, avant toute chose, de définir la valeur vénale du ou des biens faisant partie de l’héritage. Les bénéficiaires ont alors connaissance du prix net vendeur et, de ce fait, du montant qu’ils peuvent espérer retirer de la vente. Ils peuvent ainsi se mettre d’accord sur le partage du résultat en parts égales. Il arrive aussi que l’un des héritiers décide d’acquérir le bien. Dans ce cas, il rachète les parts des autres successeurs.
Calcul des droits de succession
Enfin, l’estimation va servir au calcul des droits de succession. Les héritiers doivent alors informer l’administration fiscale du prix net vendeur du ou des biens faisant partie de l’héritage. C’est pourquoi la valeur vénale se mesure avec justesse afin d’éviter les pénalités dues à l’administration fiscale en cas de mauvaises déclarations. En effet, si vous avez sous-estimé le bien, le fisc peut vous pénaliser. Il vous demandera dès lors de régulariser les droits de succession. Au contraire, si vous avez surestimé le bien, vous pourrez recevoir un remboursement du trop-perçu des droits de succession.
C’est lors de cette estimation que souvent les héritiers estiment un bien à la hausse. Généralement pour cause de valeur sentimentale. Si le bien est au-dessus du prix du marché, vous pourrez le négocier et faire une bonne affaire immobilière à la suite d’une succession.
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