Avez-vous depuis un certain temps l’idée d’investir dans l’immobilier ancien? Vous n’êtes pas le seul. Mais comme toutes celles et tous ceux qui sont dans la même situation, vous vous posez sans doute de nombreuses questions. Vous voulez être certain de faire le bon choix, c’est-à-dire l’investissement le plus rentable possible. Tout acte d’achat dans l’immobilier doit se faire de façon objective et écarter toute considération affective, si vous voulez tirer le meilleur. Pour cela, vous pouvez vous aider d’un modèle de fiche technique d’un bien immobilier. Nous allons donc vous dévoiler dans cet article tous les critères à prendre en compte pour arrêter votre choix.

Etudier la demande locative de la région dans laquelle vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien

Vous devez tout d’abord avoir une idée claire de la demande en location dans la zone où vous comptez investir dans l’immobilier ancien. Il n’y a pas si longtemps, les particuliers éprouvaient toutes les peines du monde à obtenir ce genre d’information, ce n’est désormais plus le cas. Le dispositif PINEL informe en effet précisément sur les régions soumises à des tensions locatives. Toute zone PINEL est donc propice à un investissement locatif. Vous pouvez aussi consulter ce guide des 10 villes où investir

Assurez-vous que l’endroit choisi est densément peuplé

Le deuxième critère à considérer est la population de la localité où vous désirez investir dans l’immobilier ancien. Il est conseillé de choisir un endroit densément peuplé. La raison est toute simple : la probabilité de trouver des locataires est plus élevée. Mais comment trouver les régions les plus peuplées ? Rendez-vous simplement à la mairie ou consultez le site de l’INSEE

Privilégiez la population en unité urbaine.

L’INSEE définit l’unité urbaine comme étant une commune ou un ensemble de communes comportant sur son territoire une zone bâtie de 2 000 habitants au moins. À cela, il faut ajouter le fait que :

  • une distance maximale de 200 mètres sépare chaque habitation de sa voisine la moins éloignée ;
  • plus de 50 % de la population de la commune ou de l’ensemble de communes soit établie dans cette zone bâtie.

En tenant compte de ce critère, vous serez donc sûr d’investir dans l’immobilier ancien dans une région attractive où il existe une forte concentration de population.

Tenez compte de l’évolution de la population urbaine et régionale

Voilà un autre point que bon nombre d’investisseurs ne prennent pas la peine de considérer, alors qu’elle est d’une importance capitale ! Il est évident que le nombre de locataires tend à baisser avec la baisse de la démographie. Vous devez donc vous pencher sur l’évolution de la démographie de la ville dans laquelle vous envisagez d’investir dans l’immobilier ancien. Autrement, vous courez le risque de ne pas trouver preneur. Pour avoir accès à ces données, ne vous creusez pas les méninges. Vous pouvez consultez les services de recensement communaux ou l’INSEE.

Outre l’évolution de la population de la ville, vous devez par ailleurs garder l’œil sur celle de la région dans son ensemble. Lorsque la démographie d’une région évolue négativement, cela est presque toujours le signe avant-coureur d’une baisse des habitants sur la totalité des villes de la région. Une croissance démographique régionale au beau fixe dépend donc la pérennité de tout investissement locatif.

Le taux de chômage est un autre critère majeur dont il faut tenir compte

Le taux de chômage permet d’avoir une idée de la santé économique de toute région et la qualité des potentiels locataires. Par exemple, le taux de chômage peut être de 10 % dans une région A et dans le même temps s’élever à 14 % dans une région B. De ces chiffres, on pourra déduire que l’activité économique est plus difficile dans la seconde région que dans la première. Plus le taux de chômage est bas et moins vous avez de chance de vous retrouver avec un locataire insolvable.

Le dynamisme économique de la zone dans laquelle vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien

Le dynamisme économique d’une région détermine sa santé économique. Plusieurs questions permettent de l’évaluer. Comme par exemple : combien d’entreprises ont été établies dans la région ? En effet, de nouveaux emplois étant engendrés par la création d’entreprises, une nouvelle population y migrera pour en profiter. Par exemple, le fait que Airbus soit établi à Toulouse ou que Dassault soit présent à Bordeaux contribue grandement au dynamisme de ces deux régions et pousse à investir dans l’immobilier ancien

Tenir compte du PIB par habitant de la région choisie

Pour avoir une bonne idée du niveau d’activité économique d’une région, il ne faut pas hésiter à consulter son Produit Intérieur Brut par habitant. Celui-ci révèle au grand jour la santé économique du secteur. Bien sûr, le PIB par habitant ne saurait suffire à lui tout seul pour connaître le niveau de revenu moyen sur ladite région. Mais c’est un indicateur non négligeable quand vous allez investir dans l’immobilier ancien.

Tenez compte de la rentabilité locative pour investir dans l’immobilier ancien

Tout investisseur doit préalablement avoir la certitude que son investissement sera rentable quand il va investir dans l’immobilier ancien. L’investissement locatif n’échappe pas à cette règle. Dans votre estimation, ne commettez pas l’erreur de considérer seulement le montant que vous aurez investi et le loyer que vous percevrez. Vous devez également tenir compte du taux d’imposition auquel l’investissement sera soumis. Le bien sera-t-il revalorisé à la suite de l’investissement ? Quel est le coût des éventuels travaux de restauration ou d’aménagement à réaliser ? Voilà autant de points qui doivent entrer en ligne de compte dans la détermination de la rentabilité de l’investissement.

Le prix moyen pour investir dans l’immobilier ancien détermine la rentabilité de l’investissement

Quel est le prix moyen de l’immobilier dans la région où vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien? Le calcul du prix doit se faire en tenant compte de la valeur du bien hors frais de notaire. Par la suite, vous pouvez vous référer au guide de valeurs vénales pour procéder à une comparaison de ce prix par secteur. Le guide de valeurs vénales qui est l’œuvre des Notaires représente la Bible des prix de l’immobilier suivant la région et le type de bien. C’est le seul document qui pourra vous permettre de savoir si votre investissement n’est pas surévalué.

Les conditions pour se déplacer dans la ville

L’aisance à se mouvoir dans la ville est bien entendu un autre critère essentiel. Il est plus agréable d’habiter dans une région à laquelle on peut accéder sans difficulté. Dans laquelle on peut librement circuler. Les éléments qui garantissent cela sont le nombre et la qualité des axes routiers ainsi que le réseau de transport en commun. 

Les richesses culturelles et patrimoniales de la ville

Les richesses culturelles et patrimoniales d’une localité sont très importantes. Elles attirent en effet les touristes et contribuent grandement à la croissance économique. Les atouts culturels d’une ville agissent donc de façon positive aussi bien sur le secteur commercial que ceux de la restauration et de l’hôtellerie. Par ailleurs, ils déterminent la qualité de vie. Lorsqu’une ville dispose de nombreuses richesses patrimoniales, il est bien plus agréable de s’y établir.

Le plafond PINEL est un critère à ne pas négliger

C’est en vous reportant au plafond PINEL que vous pourrez vous situer par rapport au marché local de location immobilière. Le plafond PINEL va aussi déterminer la rentabilité de votre investissement. Ne vous risquez surtout pas à investir dans l’ancien avec des loyers plus élevés que ceux du dispositif PINEL. Sinon, vous devrez faire face à une forte concurrence proposant des loyers plus attractifs.

Tenez compte des atouts proposés par l’environnement naturel de la région

Il est d’autant plus agréable de vivre dans un secteur géographique lorsque ce dernier dispose d’atouts naturels et ainsi investir dans l’immobilier ancien. Parmi les régions françaises qui sont naturellement attractives, on retrouve Bordeaux. En effet, en plus d’être une mégalopole, ce secteur géographique regorge de richesses naturelles telles que les côtes océans et le Bassin d’Arcachon. En choisissant d’y vivre, on peut donc pleinement profiter de son cadre naturel.

De plus, L’évolution du prix de l’immobilier garantit la sécurité de votre achat. Quand un secteur fait face à une baisse depuis de nombreuses années, investir constitue un gros risque. Il en est de même en ce qui concerne le domaine de l’immobilier. Si vous n’y prenez garde, vous courrez donc le risque de voir votre patrimoine perdre de sa valeur avec le temps. Tout le contraire donc des raisons vous ayant poussé à l’acheter pour le mettre en location. C’est pour cette raison qu’il y a lieu de rappeler ici que la revalorisation d’un bien immobilier n’est pas moins importante que sa rentabilité mensuelle.

Les régions où il existe des secteurs sauvegardés sont propices à l’achat d’un appartement pour le louer

Quand il existe des secteurs sauvegardés dans une région, cela force à la mise à jour de la présence d’immeubles anciens de grande qualité. Cette mise à jour peut même rehausser considérablement le statut de ville dont elle détermine même quelquefois l’identité. On peut donc en conclure que la présence de secteurs sauvegardés dans une région donnée contribue à l’amélioration de la qualité de vie de ses habitants. Ceci a pour conséquence de garder à un niveau élevé les prix de l’immobilier dans la région.

Existe-t-il dans la région considérée des lieux classés au patrimoine mondial de l’UNESCO ? Si oui, la probabilité que votre investissement soit rentable est très élevée. Car, ce genre de caution contribue fortement au développement du tourisme. Plus largement, tous les secteurs économiques en profitent. Les prix de l’immobilier ne vont pas manquer de flamber, ce qui est tout bon pour les investisseurs.

Investir dans l’immobilier ancien: Choisir des villes où la qualité de vie est un atout

Il existe un classement régulièrement actualisé des villes françaises où il fait bon vivre. Celui-ci se base sur l’opinion générale des habitants de chaque ville. Il pourra donc vous être d’une grande utilité pour investir dans l’immobilier ancien.

Vous devez étudier le bassin d’emploi

Le bassin d’emploi renvoie aux éléments ci-après :

  • le nombre d’entreprises établies dans la région ;
  • les projets et les perspectives d’avenir de ces entreprises ;
  • la santé économique des entreprises présentes dans le secteur.

Pour consulter ces données, vous pouvez vous rendre dans les chambres de commerce et d’industrie. Vous pouvez également vous tourner vers les magazines économiques spécialisés.

De plus, tenez compte de la part de locataire sur la région

La part de locataire sur le secteur est un autre critère bien trop souvent ignoré par les particuliers désireux d’investir dans l’immobilier ancien locatif. Ce n’est pas l’offre qui crée la demande ici, mais bien la demande qui doit déterminer l’offre. En clair plus le nombre de locataires est important, plus la demande en location augmente. N’investissez donc que dans une région ou un secteur dans lequel la part de locataire augemente.

Prenez enfin en considération la qualité de la construction et son coût d’entretien

La rentabilité de votre investissement dépend fortement aussi bien de la qualité de l’appartement que vous achetez et de ce que vous devrez débourser pour l’entretenir. Nécessitera-t-il de grands travaux de rénovation ? Dispose-t-il d’une isolation thermique et phonique de bonne facture ? Sa façade et sa toiture sont-elles en bon état ? Ayez une idée complète des frais à engager pour le mettre dans un état satisfaisant avant de l’acheter. 

Investir dans l’immobilier ancien est une décision qu’il faut mûrement réfléchir et ne surtout pas prendre à la légère. Nous vous avons présenté tous les critères que vous devez absolument prendre en compte pour ne pas vous tromper dans votre choix. Ces critères se rapportent déjà à la demande locative, à la taille et à la répartition de la population, et à la population en unité urbaine. Vous devez également considérer l’évolution de la démographie de la ville et de la région, le taux de chômage, le dynamisme économique et le PIB par habitant. Par ailleurs, la rentabilité locative et l’aisance d’accès et de déplacement dans la ville sont importants. Parmi les autres critères, on retrouve les richesses culturelles et patrimoniales de la région, le plafond PINEL…

Comments to: Investir dans l’immobilier ancien : Comment faire le bon choix ?

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