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Acheter un bien pour le louer : Quelles erreurs à éviter ?

L’immobilier demeure un eldorado vers lequel des millions de personnes avertis ou non courent en quête de liberté financière. Acheter un bien pour le louer est une opération toute simple à des égards qui consiste à acheter un bien immobilier en l’occurrence un appartement ou un immeuble. Par la suite il faut le mettre en location dans le but d’en tirer des bénéfices, un intérêt. En effet, le but de l’investisseur est de diversifier ses sources de revenus, de préparer ses vieux jours ou de constituer un patrimoine pour ses enfants. Mais, les pertes lors d’une telle opération peuvent s’avérer très lourdes au point de vous ruiner. Il est important de savoir vous y prendre pour ne pas voir se volatiliser tout le capital que vous avez mobilisé. Quelles sont les erreurs fatales à éviter pour ne pas perdre son argent ?

Être trop affectif pour acheter un bien pour le louer

Les sentiments et les affaires ne font pas bon ménage. Pour acquérir une résidence personnelle, les émotions vous ressentez sont les éléments déclencheurs de votre achat. Mais, dans un contexte d’acheter un bien pour le louer c’est la logique et la raison qui sont sollicitées. Un investisseur ne se met pas à la place du locataire pour imaginer s’il se sentira bien ou non dans cet environnement. En investissant, le seul calcul que vous devez faire c’est d’estimer vos bénéfices par rapport à vos dépenses, c’est tout !

Acheter cash un appartement locatif

La découverte d’une opportunité immobilière juteuse devrait vous entraîner à vous débarrasser de tous vos avoirs bancaires. C’est pourtant la pratique qui est courante. On veut solder entièrement le montant dû et se considérer comme propriétaire à part entière du bien acquis. Les experts du domaine disent qu’il est préférable de contracter un emprunt auprès de sa banque. Du fait de votre situation financière stable, ils n’hésitent pas à vous accorder le prêt demandé. Vous pourrez ainsi investir les fonds acquis auprès de la banque pour effectuer l’investissement. 

Une fois l’immeuble loué, les frais locatifs serviront à payer les mensualités à la banque ainsi que toutes les charges sociales et fiscales afférentes à la gestion du bien. Cette méthode dénommée effet de levier vous permet de gagner beaucoup d’argent et vous garantit le soutien de la banque pour des investissements futurs.

Surestimer sa capacité d’endettement pour acheter un bien pour le louer

Ce type d’erreur vous coupe net dans votre élan de nouvel investisseur. Vous devez d’abord vous connaître, connaître l’état de votre compte. Lorsque vous n’avez pas un revenu régulier, lorsque votre compte est à découvert, lorsque vous dépensez plus que vous ne gagnez, très peu de banques peuvent vous faire confiance et vous accorder un prêt. Mais si votre capacité d’emprunt est déterminée, vous devez pouvoir définir votre budget d’investissement et savoir avec exactitude la limite à ne pas franchir dans votre demande de prêt. Il ne s’agit pas d’une course. Prenez de petits biens immobiliers si c’est ça que votre capacité d’endettement vous permet d’acquérir. « Think big, start small » comme le disent souvent les Américains. 

Acheter un bien pour le louer mal localisé  

La toute première erreur est de sauter tête la première pour conclure un contrat et acheter un bien pour le louer. Le premier réflexe doit vous pousser à évaluer vos chances de louer l’appartement sans difficulté. Il s’agira de localiser votre futur bien par rapport à la voirie (connaître avec exactitude les projets routiers prévus dans la zone), aux écoles, aux marchés et différents commerces, etc. Vous devez aussi déterminer si par exemple le quartier est calme, mal famé où le taux de vol est élevé, etc.  Vous pouvez retrouver les 10 villes où investir pour de la rentabilité en 2020

En tenant compte de ses paramètres, vous devez être capable de dire à votre interlocuteur, vendeur si oui ou non vous êtes prêt à vous embarquer dans l’aventure pour acheter un bien pour le louer. Il vous est déconseillé de prendre pour comptant les avantages et caractéristiques d’un quartier avancé par un vendeur d’appartements. L’idéal serait d’acheter un bien pour le louer dans des quartiers ou des villes où l’activité économique est florissante.

Acheter un bien neuf

Qui ne succomberai pas devant une nouvelle bâtisse tout joliment peinte, sans aucune fissure et prête à être habitée ? Les locataires, oui. Ils seront heureux d’être les premiers à intégrer cette nouvelle maison. Vous par contre, vous auriez fait une très mauvaise affaire pour acheter un bien pour le louer. Il est vrai que les avantages fiscaux offerts par l’État sont irrésistibles. Vous serez en position de faiblesse parce que vous n’aurez aucune marge de manœuvre pour discuter le prix. Et pour cause, le bâtiment est neuf. Alors, privilégiez l’achat de biens immobiliers anciens que vous rénovez à vos propres frais.

Acheter un bien pour le louer au prix fort et mal évalué

Une bonne opération d’acquisition immobilière se juge à la qualité du produit et à son prix d’achat. Un investissement réalisé sans aucun travail d’enquête vous expose à l’achat d’un appartement qui pourrait ne pas être rentable une fois mise en location. Pour cela, le bon sens recommande de se renseigner grâce à un agent immobilier par exemple sur le prix d’achat de propriétés similaires dans le quartier, du prix moyen au m2, des loyers que vous pouvez espérer toucher, etc. 

Avoir peur de négocier 

La négociation pour acheter un bien pour le louer est la clé de toute bonne transaction. Il n’est point question d’avoir peur. N’oubliez pas que c’est vous qui détenez le capital et que sans le consensus sur un minimum de conditions, vous êtes en droit de vous retirer. Il ne s’agit pas seulement du prix, il peut aussi s’agir des autres clauses du contrat d’achat ou des clauses de l’emprunt avec la banque. Sachez que tout est négociable et qu’il suffit de demander pour que vos interlocuteurs vous fassent des concessions pour que la transaction immobilière se concrétise. De plus, vous pourrez aussi participer à des ventes longues de biens immobiliers pour négocier au maximum le prix du logement.

Surévaluer les revenus locatifs

Le désir de faire de l’argent pourrait obnubiler le jugement de l’acquéreur d’un appartement locatif pour acheter un bien pour le louer. Une surestimation de la capacité du local à lui procurer des revenus mensuels conséquents est vite survenue. Alors, on est vite enclin à rénover, à faire des aménagements dans l’espoir d’attirer de nouveaux locataires. L’erreur fatale consiste à augmenter le prix du loyer sans prendre en considération la moyenne en cours dans la ville. Conséquence, les potentiels locataires défilent sans jamais conclure. Les plus audacieux quitteront aussi vite qu’ils sont venus. Dans ces conditions, il vous est impossible de rentabiliser votre investissement. L’attitude est donc à la modération lors de la fixation des frais de loyer pour avoir un taux d’occupation rentable.   

Oublier les impôts

L’impôt et les différentes taxes (prélèvement social, CSG, CRDS…) de l’Etat pourraient être les charges qui vous achèvent et arrêtent net votre rêve de devenir un magnat de l’immobilier. Vous devez en tenir compte avant de conclure et d’acheter un bien pour le louer. Si après toutes déductions faites de ces taxes et impôts sur le revenu et des différentes charges liées à la gestion et à l’entretien de l’appartement, vous n’êtes pas en mesure de rembourser mensuellement votre emprunt, oubliez ce rêve et passez à autre chose ou aller prospecter d’autres appartements en d’autres lieux. La bonne affaire n’est jamais assez loin. 

Toutefois, il est utile de savoir que tout dépend du choix d’imposition (Micro BIC ou Réel BIC). En effet, chaque imposition dépend du mode de location que vous développez à savoir : 

  • Un appartement loué et meublé au régime Micro BIC : l’imposition est effectuée sur la moitié des revenus locatifs du propriétaire ;
  • appartement loué et meublé au régime réel BIC : pour ce régime, il est utile de faire recours à un expert-comptable et l’imposition se fait sur la totalité des revenus locatifs ;
  • appartement loué nu : les revenus sont essentiellement fonciers desquels on prélève les intérêts d’emprunt contractés à la banque et les charges locatives.

Pour un débutant dans le secteur de l’immobilier, ceci vaut son pesant d’or. Cela vous permet de choisir le mode de location et donc l’imposition à laquelle vous êtes capable de faire face.

Acheter un bien pour le louer, c’est aussi des charges

Les charges liées à l’entretien de l’appartement incombent au locataire de l’appartement. Ces charges sont ajoutées au loyer et sont de divers ordres. Il y a :

  • Les charges liées aux travaux de rénovation décidés par la copropriété, les charges de réparation et d’entretien des différentes installations du logement. Ces charges sont des imprévus potentiels qui n’avertissent guère.
  • Les charges incombant directement au propriétaire à savoir : les Frais de gestion du bien, la taxe foncière, l’assurance du bien, l’assurance loyers impayés, les charges de copropriété, les frais de comptabilité, etc. Posséder un appartement locatif est aussi contraignant que posséder une entreprise unipersonnelle ou une société. Il faut se prendre au sérieux et ne rien oublier derrière soi pour espérer rentabiliser son investissement. 

Un appartement locatif n’est pas une entreprise

Erreur ! Il s’agit là d’une attitude bien passive. N’oubliez pas que vous y avez investi vos économies voire consenti un emprunt pour que le projet prenne forme. Une fois propriétaire d’un appartement, la gestion doit être quotidienne. Vous devez vous imposer une discipline personnelle et vous considérer comme un entrepreneur pour acheter un bien pour le louer. La procrastination doit être la chose à bannir de votre quotidien. Vous devez identifier continuellement les sources de revenus dans le genre d’activité que vous menez et minimiser les dépenses. Cherchez à développer votre offre en matière de logement, à vous étendre.

Ne pas se rappeler du délai de rétraction

La loi offre à tout acquéreur de bien immobilier la possibilité de se retirer d’une transaction lorsqu’il juge qu’elle n’est plus conforme à ses exigences. Si vous survolez ces détails, les vendeurs ne vous les communiqueront pas et vous vous retrouverez avec un immeuble impossible à louer et des dettes à rembourser. Alors, ne vous gênez pas ! Vérifiez tous les documents de copropriété (règlement, décisions votées, etc.). Ainsi que les documents de vérification de l’état du bâtiment, la présence ou non de termites, de mérule, d’amiante… 

Avant d’acheter un bien pour le louer, vous pourriez multiplier les visites, revenir sur les lieux avec un ou plusieurs experts, revenir plusieurs fois dans la journée pour être au fait du degré d’ensoleillement sur la bâtisse. Tout doit être passé au peigne fin, de la cave au grenier. Une fois ces vérifications effectuées, la loi autorise l’acquéreur à disposer de 10 jours pour se rétracter. Vous devriez vous approprier la loi ALUR qui vise à rendre ce genre de transactions les plus transparentes possible.

Faire un devis erroné des réparations à effectuer

Les rénovations à effectuer induisent des coûts qui peuvent vous réserver des surprises désagréables. L’erreur serait de vouloir s’en occuper soi-même. Si vous n’êtes pas du domaine, vous pourriez vous retrouver avec des matériaux de rénovation de très mauvaise qualité, inutilisable. Il est obligatoire. Il est donc plus judicieux de demander le devis de plusieurs sociétés et de vous faire accompagner par des spécialistes de la rénovation pour vous établir un devis sérieux et s’occuper de finaliser lesdits travaux.

Se passer des agences immobilières pour payer moins cher

L’investissement dans le secteur de l’immobilier est à prendre à bras le corps. La peur de se faire dépouiller par les agences immobilières conduit parfois les investisseurs dans des gouffres financiers faute de connaissances techniques pointues dans le domaine. Les nouveaux investisseurs devraient changer leur approche du marché de l’immobilier. Faites confiance à ces professionnels de l’investissement dans la pierre. D’ailleurs, dans les annonces immobilières, les prix de vente de biens immobiliers incluent les frais qui sont dus aux agences immobilière. La peur des agences et les idées reçues n’ont plus leurs raisons d’être. Il est donc plus que recommandé de minimiser les pertes éventuelles en confiant la négociation aux professionnels. 

Voici ainsi détaillées les différentes erreurs fatales à éviter lors de l’achat d’un appartement locatif. Mais avec l’ensemble de ces conseils, vous pouvez maintenant acheter un bien pour le louer.

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