la vente longue d'un bien immobilier

Vente longue d’un bien immobilier : Une nouvelle stratégie d’achat

Tout le monde souhaite changer de logement à un moment de sa vie. La question que tous les vendeurs se posent est soit d’acheter avant de vendre ou de vendre avant d’acheter. Cependant, aujourd’hui une nouvelle solution existe : la vente longue d’un bien immobilier. Cette solution vous permet d’avoir du temps pour gérer au mieux votre projet immobilier. La vente longue d’un bien immobilier c’est l’allongement de la durée entre la signature du compromis de vente et de l’acte authentique. Alors, cette solution vous permet de vendre votre logement tout en ayant déjà trouvé un acheteur. Cependant il existe encore de nombreuses questions autour de cette manière de vente longue d’un bien immobilier. Il est important de comprendre aussi la fiscalité.

Les principes de base d’une vente classique d’un bien immobilier

La vente d’un bien immobilier, que ce soit d’une maison ou d’un appartement, requiert différentes certifications et une période de prospection pour obtenir le meilleur prix. Plusieurs méthodes s’offrent à vous afin de vous séparer de votre bien dans les meilleures conditions.

La vente d’un bien immobilier via une agence ou entre particuliers

Si l’appel à une agence immobilière vient naturellement à l’esprit, la vente directe entre particuliers devient de plus en plus populaire. Internet et les sites spécialisés permettent de s’affranchir des services d’une agence dont la commission peut atteindre parfois jusqu’à 10% du prix de la transaction. Cependant, la vente entre particuliers nécessite de la rigueur et un suivi strict des procédures obligatoires :

 Publication et mise en avant du bien immobilier (photos, description de l’intérieur, superficie, superficie du terrain, calcul du prix au plus juste…) Réalisation du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) via une société agrée (prévoir une centaine d’euros) Réalisation du compromis de vente Planification des visites et à l’état des lieux Prise de rendez-vous chez le notaire pour la signature du contrat de vente Si vous souhaitez vous affranchir de ces démarches administratives parfois fastidieuses, vous pouvez vous orienter vers une agence immobilière qui se chargera de réaliser toutes ces tâches et de mettre en avant votre bien. Cela peut éviter des erreurs et des omissions. Vous pouvez tenter de négocier le prix de la commission à votre avantage.

Les contraintes d’une vente classique que ce soit pour l’acheteur ou le vendeur

Lorsque signez le compromis de vente, vous avez généralement 3 mois pour préparer votre déménagement et pour remettre les clés devant le notaire. Pour éviter de se retrouver à louer trop longtemps un appartement ou une maison de manière temporaire avant d’acquérir son nouveau bien, il faut être déjà sur le coup de son acquisition, avec le risque de désistement ou de se faire passer devant par un autre acquéreur.

 Pour financer votre nouveau bien, il est conseillé de vendre d’abord son ancien logement pour avoir le maximum d’apport et de limiter les intérêts du crédit. Vous pouvez opter le cas échéant pour le prêt relai, qui dispose de deux lignes distinctes, dont une est amenée à être remboursée une fois votre ancien logement vendu. Mais si la vente tarde, les intérêts et les pénalités montent, et vous pouvez perdre de nombreuses plumes. Vous pourrez être amené à brader votre ancien bien pour que celui-ci parte plus rapidement.

 Si vous souhaitez prendre le temps de vendre votre ancien bien et d’acheter sans l’apport que ce dernier pourrez vous conférer, votre prêt sera plus long et donc plus coûteux. Vous pourrez être amené à hypothéquer votre ancien logement avec, à la fin du prêt, des frais de levée d’hypothèque non négligeables.

Pour éviter de vous retrouver dans une situation inconfortable, vous pouvez opter pour la technique de la vente longue immobilier. Compte-tenu des incertitudes dans l’immobilier, de la situation économique morose et de la frilosité de certains ménages, mieux vaut mettre toutes ses chances de son côté pour éviter de payer des pénalités ou vous retrouver à devoir louer un logement trop longtemps, avec deux déménagements à gérer et parfois la location d’un box pour vos meubles les plus imposants.

La vente longue, un procédé pour qui ?

En pratique la vente longue, c’est surtout un propriétaire, donc un vendeur qui va faire appel à ce processus. La raison est, le plus souvent, qu’il veut acquérir un nouveau bien, par exemple une maison plus grande lorsque la famille s’agrandit, sans avoir à attendre de vendre le 1er. En d’autres termes, il ne veut pas que son 1er bien vienne le brider, constitue un handicap d’un point de vue financier, pour acquérir une nouvelle maison pour laquelle il aurait le coup de foudre et pour laquelle il ne veut pas attendre. Découvrons notre étude sur la vente longue d’un bien immobilier.

Vente longue d’un bien immobilier avant d’acheter ou de vendre ?

En général, la délai entre la promesse de vente et l’acte définitif est d’environ de 3 ou 4 mois. Une vente longue d’un bien immobilier quand à elle va durer plus de six mois. En choisissant cette solution de vente, vous connaissez votre budget d’apport pour l’achat de votre futur bien.

Les points négatifs de vendre avant d’acheter

Vendre son logement avant d’acheter peut être une solution à risque. En effet, si vous mettez du temps à trouver votre nouveau logement, vous avez le risque de vous retrouver sans habitation pendant un période plus ou moins longue.

Il existe toujours des solutions comme louer un logement provisoirement mais comment stocker vos affaires. Faites très attention, il vaut mieux ne pas avoir de frais supplémentaires.

La solution du prêt relais

Le prêt relais est un crédit qui est dû au terme du contrat. Ce prêt permet de financer l’apport de la vente d’un premier bien immobilier avant que cette vente se réalise. Cependant ce prêt n’est pas gratuit, plus vous mettez du temps à vendre et plus il est coûteux. De plus, votre pouvoir de négociation pour la vente du bien est réduite. En effet, vous ne pourrez pas baisser le prix de vente de votre bien car vous devrez rembourser votre prêt.

L’option de la vente longue d’un bien immobilier

Une dernière solution s’offre à vous lorsque vous vendez un bien pour investir dans un autre logement. C’est la vente longue d’un bien immobilier. Il faut que les deux parties soient d’accord pour réaliser ce genre d’opération. Il faudra un avenant pour que la vente longue d’un bien immobilier puisse avoir lieu. Vous disposerez alors de plus de temps pour trouver votre nouveau bien immobilier. Cependant, vous devrez trouver des acheteurs prêt à accepter cette demande. En effet, l’acheteur peut se trouver dans un cas similaire et avoir déjà vendu son logement.

Le fonctionnement d’une vente longue d’un bien immobilier

Vous avez enfin trouvé un acheteur potentiel pour votre logement mais malheureusement cela est arrivé trop vite. En effet, vous n’avez pas encore trouvé la perle rare pour l’achat de votre nouveau chez vous.

Une vente similaire à une vente classique

La vente longue d’un bien immobilier est quasiment identique à une vente classique d’un bien immobilier. En effet, cela va commencer par la signature d’un compromis de vente. En signant ce contrat qui est facultatif mais très important dans une vente longue d’un bien immobilier. C’est grâce à ça que vous allez définir avec l’acheteur les conditions de ventes, fixer les clauses ainsi que demander un acompte si besoin. Mais le plus important, vous mentionnerez dans le document la date de signature de l’acte définitif.

Attention, demander une vente longue d’un bien immobilier n’est pas automatiquement acceptée par l’acheteur. En effet, il a le droit de refuser. Deux solutions s’offrent alors à vous, demander un dépôt de garantie plus faible ou offrir une compensation financière pour l’investisseur. Ces deux méthodes peuvent faire changer d’avis l’acheteur.

La durée maximum d’une vente longue d’un bien immobilier

Pour faire simple, il n’y a pas de durée maximum lorsque vous souhaitez réaliser ce genre de vente. En effet, aucune lois ne définit une durée. Cependant, si vous fixez une durée trop longue, vous ne risquez pas d’attirer un acheteur. Peut être qu’un investisseur immobilier sera intéressé par votre bien. Mais une personne qui souhaite vivre dans votre logement aura un délai d’attente très réduit.

Si une vente en général se conclue dans un délai entre deux (délai resséré) et quatre mois (délai large), la vente longue va allonger les délais et va permettre d’inscrire la vente dans une durée dépassant par exemple les six mois, et pouvant aller beaucoup plus loin à partir du moment où vendeur et futurs acheteurs s’entendent sur le sujet. 

Comme on l’a dit, l’un des avantages notables pour le vendeur est notamment de sécuriser son budget, ce qui est une préoccupation non négligeable. 

Pour ce qui est de la durée maximum, la loi n’en prévoit aucune. Vous avez donc une certaine liberté dans la fixation du délai.

Une étape importante et la signature d’une promesse unilatérale de vente chez un notaire. Vous n’êtes pas obligé de passer chez un notaire mais c’est plus sécurisant car il est un professionnel du droit et saura vous conseiller. De plus, la promesse de vente (qui peut être unilatérale ou synallagmatique) est un véritable document juridique qui cadre bien les choses.

Le délai de vente que vous aurez inscrit dedans, et dont vous aurez préalablement discuté avec l’acheteur et sur lequel vous serez tombé d’accord, sera inscrit comme dans le marbre car la promesse de vente est engageante. Pensez juste bien à mettre un délai dont vous êtes sûr qu’il vous conviendra (faîtes attention à ne pas mettre un délai trop court, comme 8 mois au lieu de 12 par exemple si vous pensez avoir finalement besoin d’un an) afin de ne pas vous trouver sur la fin handicapé par un délai qui serait inadpaté. 

Toutefois, il faut savoir que la présence d’un notaire devient quand même obligatoire à la signature de l’engagement des parties au moyen d’une promesse lorsque le délai entre la signature de la promesse et l’acte final de vente est supérieur à 18 mois. Ce qui fait intervenir le notaire n’est pas véritablement la question du délai mais le fait qu’il faut faire obtenir une validité juridique à la promesse unilatérale ou synallagmatique sur une longue durée, et cela nécessite la présence d’un officier certifié d’Etat. 

La vente longue durée ou le viager

Attention ces notions ne sont pas à confondre lorsque vous réalisez une vente longue d’un bien immobilier. En effet, ce n’est en aucun cas similaire. Le viager permet aux vendeurs de vendre son logement sans pour autant le quitter. Pour l’acheteur il peut accéder à l’achat d’un bien en payant sur le long terme des rentes. En général cela concerne des vendeurs âgées souhaitant percevoir une rente, tout en restant dans leur logement. Une fois que le vendeur quitte ce logement (généralement à son décès), le logement revient à l’acheteur.

Le notaire dans la vente longue d’un bien immobilier

Le notaire est aujourd’hui au coeur des investissements immobiliers. Cependant, sa présence n’est pas obligatoire dans toute l’opération d’achat. En effet, l’intervention d’un notaire est obligatoire lorsque :

  • Le compromis de vente est supérieur à 18 mois
  • Promesse de vente unilatérale supérieur à 18 mois
  • Acte de vente définitif et remise des clés

En dehors de ces interventions, la présence d’un notaire n’est pas obligatoire. Comme vous pouvez le constater, si votre compromis de vente est supérieur à 18 mois vous devrez faire appel à un notaire pour la signature. Cette démarche vous engage auprès de l’acheteur. En effet, vous devrez lui verser une prime d’immobilisation qui correspond à 5% du montant du prix de la vente. Cette opération est l’une des particularités de la vente longue d’un bien immobilier.

Investir lorsque le vendeur souhaite une vente longue d’un bien immobilier

Lorsque l’on souhaite acheter bien pour le louer, on désire avoir notre logement le plus vite possible pour réaliser des travaux rapidement et installer nos futurs locataires. Cependant, avec la vente longue d’un bien immobilier cela change la manière d’investir.

Demander au banque un différer de crédit

Pour investir dans ce genre d’opération la meilleure solution est de demander à votre banque un différé de crédit de deux ans. En effet, cela vous laissera le temps pour ensuite réaliser vos travaux si besoin et ensuite trouver vos locataires.

Demander au vendeur une indemnisation et baisser le prix d’achat

L’autre solution pour la vente longue d’un bien immobilier est de demander au vendeur une indemnisation pour l’attente. Si le vendeur a des difficultés à vendre, il n’hésitera pas. Deuxièmement, vous pourrez aussi négocier le prix de vente du bien. En effet, en investissant vous êtes en position de force. Vous possédez un avantage. C’est le moment pour vous de demander une baisse du prix d’achat. Cette stratégie est bénéfique pour la rentabilité de votre investissement.

La vente longue d’un bien immobilier est une sécurité pour les vendeurs voulant trouver un logement avant de vendre. Ce type de vente est une vente classique qu’il faut cadrer avec l’acheteur pour ne pas avoir de mauvaise surprise. Plus la vente longue d’un bien immobilier est courte et plus vous serez gagnant. Les investisseurs peuvent aussi réfléchir à investir dans ce genre de vente pour négocier au maximum le prix d’achat du bien immobilier.

Quelques inconvénients à prendre conscience lors d’une vente longue d’un bien immobilier

La vente longue d’un bien immobilier peut présenter quelques difficultés dont il faut avoir conscience. Notamment, la durée fixée, même si elle fait votre affaire, peut ne pas faire celle de l’acheteur. Si vous êtes dans une situation où il n’y a pas beaucoup de demande pour votre bien, ce que soit lié à l’allongement de la durée de vente ou non, votre acheteur peut se trouver dans une position disons avantageuse et vous demander de verser une indemnité d’attente. On appelle ça en général une indemnité d’immobilisation lorsque l’acheteur verse un séquestre au vendeur mais là, c’est l’inverse. Le bien est immobilisé à votre demande mais l’acheteur, en quelque sorte, est lui aussi immobilisé s’il a signé une promesse de vente.

Un autre aspect, cependant plus prévisible, à prendre en compte est qu’il ne faut pas non plus tarder à trouver votre bien immobilier sinon vous risqueriez de vous retrouver à devoir louer un bien une fois le votre vendu et dans l’attente d’avoir trouvé le votre. Ce n’est pas forcément gênant si quittez par exemple votre studio d’étudiant et avez peu voire pas de meubles à déménager. La situation pourra en revanche être beaucoup plus délicate si vous aviez déjà une maison avec un gros lot de mobilier à prendre avec vous. Inutile de le préciser, le stockage de meubles, et les frais de déménagements sont des coûts supplémentaires et toujours onéreux. 

Enfin, pour revenir sur les avantages, si cette vente longue immobilier vous laisse en tant que vendeur le temps de dénicher la perle rare et de faire une bonne affaire, vous pouvez proposer à votre acquéreur, pour le motiver d’attendre un peu, une petite remise sur votre bien. Si vous vous y retrouvez dans le bien que vous achetez vous en tant qu’acquéreur, le jeu peut en valoir la chandelle. 

La vente longue baisse de prix et l’investissement locatif

La vente longue immobilier est une technique qui est aussi prisée chez les investisseurs qui souhaitent trouver des logements à acquérir pour ensuite les louer. En tant qu’acheteur, la vente longue baisse de prix vous permet d’obtenir une baisse de prix substantielle par rapport au prix du marché, et d’augmenter votre retour sur investissement avec la mensualité des loyers. En tant que vendeur, cela vous permet d’avoir plus de temps pour trouver le nouveau logement à acquérir dans l’objectif de le louer, et de parfaire votre négociation avec les banques qui auront un délai supplémentaire pour vous trouver le crédit au meilleur taux et aux meilleures conditions.

 Vous pourrez par exemple étoffer votre parc de logements que vous louez pour augmenter votre rente tout en ayant obtenu des prix d’acquisition très intéressants, parfois bien inférieurs aux prix constatés sur le marché. Si vous êtes un investisseur et que vous souhaitez vous constituer un patrimoine important, cette technique est avantageuse à bien des égards. N’hésitez pas à demander des conseils auprès des spécialistes de l’immobilier et faites fonctionner vos réseaux pour obtenir auprès des établissements bancaires les meilleurs taux pour votre prochaine acquisition.

Conclusion

Vous connaissez maintenant toutes les informations sur la vente longue d’un bien immobilier.

Je voudrais en savoir plus sur vous. Répondez en commentaire.

Avez-vous déjà fait une vente longue ? Que pensez-vous de cette pratique ?

Pour avoir plus de renseignements sur l’investissement immobilier, découvrez notre logiciel.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *