Comment protéger un investissement immobilier à plusieurs ?

Comment protéger un investissement à plusieurs est une question légitime. En effet, vous n’êtes pas à l’abri d’un désaccord avec les personnes qui partagent votre investissement immobilier. Découvrez comment investir à plusieurs et quelques possibilités de protection annexes pour sécuriser votre part.

Visionnez aussi notre conférence offerte pour appréhender le domaine de l’investissement immobilier.

Pourquoi investir à plusieurs dans l’immobilier ?

La loi permet aux investisseurs immobiliers de se regrouper pour mener un projet immobilier à plusieurs. Vous pouvez alors investir en couple, en famille ou entre amis. Il existe plusieurs raisons qui vous poussent le faire :

• Pour optimiser les coûts du projet immobilier. Plusieurs investisseurs mettent en commun leurs fonds pour pouvoir acheter des biens immobiliers. Un apport moindre est donc nécessaire par rapport à un investissement en solitaire.
• Constituer un patrimoine immobilier commun. Vous mutualisez ainsi les risques et la fiscalité se révèle optimisée. En mettant en commun vos apports avec d’autres investisseurs, vous vous donnez la possibilité d’acheter un bien à la surface plus conséquente. Il devient alors possible d’investir dans un immeuble de rapport par exemple.
• Réaliser des économies d’échelle à l’achat.
• Bénéficier de taux d’intérêt favorables.

Pensez à vous rapprocher d’un expert-comptable avant d’acheter un bien à plusieurs. Ce professionnel pourra vous aiguiller dans votre investissement.

Quels sont les avantages à investir dans l’immobilier à plusieurs ?

‍Investir à plusieurs permet de décupler sa capacité d’investissement. En effet, c’est faire le choix de mettre en commun son apport avec ceux d’autres investisseurs. Il est dès lors possible de se lancer dans un projet immobilier plus ambitieux. Un apport plus conséquent permet d’acquérir un bien d’une surface plus grande comme les immeubles de rapport.

L’investissement à plusieurs est également intéressant pour acheter des biens immobiliers quand le prix du mètre carré est élevé. C’est notamment le cas à Paris par exemple. D’autre part, quand on est plusieurs à investir, les perspectives de risque sont aussi adoucies, car ce dernier est mutualisé.

Sous quelle forme juridique réaliser un investissement immobilier à plusieurs ?

L’indivision est la solution la courante pour investir à plusieurs dans l’immobilier

La solution la plus courante est celle de l’indivision, via un investissement en nom propre. Cette alternative est souvent choisie par les couples mariés, pacsés ou en union libre. Ce régime ne nécessite pas la création de structure juridique ni d’obligations comptables.

Dans le cas de l’indivision, chacun des acheteurs est détenteur du bien immobilier proportionnellement à sa participation financière au moment de l’achat. Toutefois, tous peuvent jouir pleinement du bien. Au moment de l’achat, il faudra bien veiller à indiquer la part de chaque copropriétaire, une information importante au moment de la revente. Par défaut, le bien sera réparti à parts égales entre chaque acheteur.

Si vous avez acheté un bien immobilier en indivision avec plusieurs autres copropriétaires, il vous est possible de vendre votre part à une autre personne, extérieure à l’indivision. Néanmoins, les autres copropriétaires seront prioritaires pour racheter votre part s’ils le souhaitent.

Cette structure est simple à mettre en place. Mais attention, l’indivision implique que toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Une mésentente peut potentiellement déboucher sur des blocages, parfois complexes à résoudre.

La société civile immobilière (SCI) est recommandée pour les investissements immobiliers à plusieurs

Véritable outil de gestion de patrimoine, la SCI offre des atouts en termes de transmission et de donation. Une SCI est une société civile créée par au moins 2 personnes pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ce régime juridique sert notamment à acquérir un bien immobilier afin de le louer non-meublé.

La Société Civile Immobilière est avantageuse parce qu’un bon nombre de règles précisées dans les statuts permettent de veiller au bon déroulement de la gestion du bien (en cas décès, au niveau des parts, de la revente…). La division des parts est relative à la contribution financière de chaque personne. Les acquéreurs achètent au nom de leur société créée uniquement dans le but d’obtenir le bien. C’est donc la SCI qui est propriétaire.

Elle facilite la transmission du patrimoine, spécialement par le biais de cession de parts envers ses descendants. Elle permet ainsi de conserver le patrimoine immobilier sur plusieurs générations en évitant l’indivision et de dissocier la nue-propriété et l’usufruit, ce qui peut alléger la charge fiscale lors de la transmission.

Cependant, c’est une solution plus coûteuse. La gestion et l’administration de la société sont plus complexes et l’intervention d’un professionnel (comptable, notaire) est souvent nécessaire. De plus, certains prêts ne sont pas autorisés (prêt épargne logement, prêt à 0 %, réduction d’impôts…). En revanche, souscrire un crédit via une SCI permet à la banque d’évaluer la capacité d’emprunt en fonction des revenus de chaque associé, offrant ainsi un levier de financement plus important.

La création d’une société civile immobilière (SCI) est à choisir surtout si vous souhaitez obtenir plusieurs biens immobiliers locatifs à répartir en plusieurs parts (pour des amis, des membres de la famille, son conjoint…).

L’investissement en démembrement est avantageuse pour transmettre son patrimoine

L’investissement en démembrement de propriété est une alternative aux deux options détaillées plus haut, qui est fiscalement attractive et qui gagne en popularité. Dans ce cas de structure, le droit de propriété est divisé entre un usufruitier, personne qui possède le droit d’usage et de revenus, et un nu-propriétaire, celui qui dispose du bien immobilier.

Le démembrement est assez utilisé dans le cadre d’une transmission de patrimoine. En transmettant votre bien de votre vivant à votre conjoint(e) ou vos ayants-droits, vous bénéficiez d’un cadre fiscal avantageux. 

Découvrez aussi notre article sur comment faire de bonnes affaires immobilières avec les successions.

Comment protéger votre investissement immobilier à plusieurs ?

Techniques de gestion des risques

Dans le cadre de la gestion des risques liés à la propriété partagée, il est crucial d’identifier précisément les risques. Cela inclut la reconnaissance de désaccords possibles entre les co-indivisaires et des défis administratifs. L’importance réside dans la prévention de conflits qui peuvent surgir due à la mauvaise communication ou à des attentes mal définies.

Une approche efficace pour la prévention des conflits consiste à instaurer des stratégies claires de protection. Par exemple, élaborer des règles de gestion collective dès le départ peut prévenir bien des malentendus. L’établissement de rôles et responsabilités spécifiques pour chaque co-indivisaire est également bénéfique. Ainsi, chacun est conscient de ce qu’on attend de lui, minimisant ainsi les occasions de désaccord.

En cas de désaccord parmi les co-indivisaires, des solutions pour régler les litiges doivent être envisagées. Recourir à la médiation est souvent une option judicieuse pour résoudre pacifiquement les conflits. Un médiateur neutre peut aider les parties à trouver un terrain d’entente sans avoir recours à des procédures judiciaires longues et coûteuses. En somme, une gestion proactive des risques et des conflits favorise une cohabitation harmonieuse dans les projets de propriété partagée.

La société civile immobilière reste la solution la plus recommandée, si vous voulez investir à plusieurs. Elle offre davantage de protection aux investisseurs. La SCI est parfois considérée comme une personne morale au sens juridique, ayant un objet immobilier. Il s’agit d’un contrat par lequel plusieurs personnes mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices et les pertes. Pour les acheteurs membres, la propriété s’exprime sous forme de parts sociales. Ces dernières sont proportionnelles à leur apport au capital de la SCI. D’une façon générale, la SCI doit être composée par deux personnes minimum. Les investisseurs immobiliers la considèrent comme un outil de gestion de patrimoine très efficace.

Options d’assurance pour l’indivision

Choisir la bonne assurance immobilière est crucial pour gérer une propriété en indivision. Cela garantit une protection financière adéquate pour tous les copropriétaires impliqués.

Assurance multirisque habitation

Cette option offre des couvertures variées essentielles pour un bien en indivision. En cas de sinistre, l’assurance joue un rôle primordial. Elle protège non seulement les biens matériels, mais également couvre la responsabilité civile des co-indivisaires. Ainsi, si un dommage survient, cette assurance peut réduire les tensions financières entre copropriétaires. Les dommages potentiels tels que les incendies, les dégâts des eaux et les vols peuvent être réduits grâce à ce type de couverture.

Assurance protection juridique

L’assurance protection juridique est tout aussi essentielle. Elle fournit une assistance légale précieuse pour les co-indivisaires impliqués dans des litiges. Que ce soit des conflits entre copropriétaires ou avec des tiers, cette assurance prend en charge les aspects légaux souvent coûteux. Elle couvre divers types de litiges, dont les conflits de propriété et les problèmes de voisinage. 

Cependant, il est important d’évaluer attentivement les coûts et les clauses d’un contrat d’assurance pour s’assurer qu’ils répondent aux besoins spécifiques des copropriétaires.

Planification successorale pour l’indivision

La planification successorale est cruciale dans le cadre de l’indivision, car elle permet d’anticiper la transmission de patrimoine et d’éviter les conflits entre héritiers. Sans une planification adéquate, la division du patrimoine familial peut devenir complexe, surtout lorsque plusieurs personnes ont des intérêts divergents.

Plusieurs outils peuvent faciliter la transmission du patrimoine familial, comme le testament ou la donation. Ces dispositifs juridiques définissent clairement les parts de chacun, réduisant ainsi les ambiguïtés lors de la succession. Par ailleurs, l’usage d’une convention d’indivision peut régir l’administration des biens communs, instaurant une gestion harmonieuse. Ces options permettent de protéger un investissement immobilier à plusieurs.

Pensez toujours à vous rapprocher d’un expert-comptable pour vos opérations immobilières.

Comment se lancer dans l’investissement immobilier ?

Pour obtenir des informations fiables avant de vous lancer dans l’investissement immobilier, il est important d’en comprendre les rouages. C’est pourquoi nous vous invitons à visionner notre conférence offerte. Vous pourrez ainsi tenter de gagner jusqu’à un salaire en une seule transaction immobilière