Le marché immobilier japonais est unique en raison de plusieurs facteurs économiques et culturels qui influencent la demande et l’offre. Contrairement à d’autres pays où l’achat immobilier est un investissement à long terme, au Japon, la durabilité des bâtiments et la dépréciation des propriétés jouent un rôle majeur.
Je suis allé sur place pour répondre à la question “Faut-il investir au Japon ?” Je vous fais découvrir mes recherches afin de vérifier les atouts et/ou freins d’un tel investissement. Grâce à mes divers investissements en achetant des immeubles de rapport, je peux diversifier mon patrimoine à l’étranger. Je vous propose de vous former avec ma méthode dans une conférence offerte.
Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.
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La fiscalité immobilière au Japon
La fiscalité est un aspect crucial à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier au Japon. Plusieurs types d’impôts et de taxes s’imposent aux investisseurs étrangers :
- Taxe d’acquisition (fudōsan shutoku zei) : cette taxe s’élève à 4 % de la valeur du bien pour les propriétés résidentielles et à 3 % pour les terrains. Elle est due au moment de l’enregistrement de la propriété.
- Impôt sur la propriété (kotei shisan zei) : payé annuellement, cet impôt est calculé sur la valeur estimée du bien. Le taux varie selon les municipalités, mais se situe généralement autour de 1,4 % de la valeur imposable.
- Taxe de planification urbaine (toshi keikaku zei) : cette taxe additionnelle représente environ 0,3 % de la valeur imposable du bien.
- Impôt sur les revenus locatifs : si vous louez votre bien, les revenus générés seront soumis à l’impôt sur le revenu japonais. Le taux d’imposition varie de 5 % à 45 % selon le montant des revenus.
- Taxe sur les plus-values : en cas de revente du bien, vous serez soumis à une taxe sur les plus-values. Le taux s’élève à 39,63 % pour les biens détenus moins de 5 ans et à 20,35 % pour ceux détenus plus longtemps.
- Il est important de noter que le Japon a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition. Par exemple, la convention fiscale franco-japonaise permet aux résidents français d’éviter d’être imposés deux fois sur les revenus immobiliers générés au Japon.
Faut-il investir au Japon : les atouts
3 avantages sont notables pour investir au Japon :
- Marché stable et mature ⁚ le marché immobilier japonais, connu pour sa stabilité et sa maturité, offre une certaine sécurité aux investisseurs. Réputé pour sa qualité de vie élevée, le Japon offre un système de santé performant, une éducation de qualité et une sécurité publique exemplaire.
- La dévaluation de la monnaie japonaise, le Yen, de moins 30 % apporte un avantage considérable à tous les investisseurs étrangers.
- Les prix de l’immobilier au Japon ont longtemps été en chute libre. Une légère hausse s’active depuis deux ans, ce qui rend les investissements plus attractifs.
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Faut-il investir au Japon : les freins
Le marché immobilier japonais présente plusieurs caractéristiques uniques qui peuvent représenter de véritables freins pour les investisseurs étrangers.
Importance des zones
Les grandes villes japonaises, comme Tokyo et Yokohama, dominent le marché immobilier. Tokyo, en particulier, est l’une des métropoles les plus recherchées au monde en raison de son développement rapide, de son infrastructure moderne et de son dynamisme économique. La demande dans ces zones urbaines reste très forte, ce qui en fait des zones attractives pour l’investissement immobilier. Mais aussi très chères. Les zones rurales, délaissées par la population, offrent peu d’attractivité en termes d’investissement immobilier. Vous pouvez vous renseigner sur des villes comme Kyoto et Osaka qui peuvent, selon les quartiers et de nombreux autres critères, impactées votre rentabilité et attractivité.
La rentabilité d’un achat simple sans optimisation se situe seulement entre 1 et 2 %. Si vous faites un travail de valorisation du bien et de recherches d’emplacement optimisé, vous pourrez espérer atteindre 5 à 6 %. Mais cela reste très faible comparé au rendement en France.
Vieillissement de la population
Le Japon fait face à un vieillissement rapide de sa population et à une crise démographique sans précédent. D’ici à 2030, on estime que plus de 30 % de la population japonaise aura plus de 65 ans. Cette tendance crée des opportunités dans le secteur des résidences pour personnes âgées et des services de santé. Il y a une forte baisse de la natalité, ce qui impacte l’immobilier par cette décroissance continue.
Dépréciation rapide des bâtiments
Au Japon, les bâtiments sont considérés comme ayant une durée de vie limitée, généralement autour de 20 à 30 ans. Cette perception influence fortement la valeur des propriétés, qui tend à diminuer avec le temps. Une particularité notable de l’immobilier japonais est que les propriétés, en particulier les maisons neuves, se déprécient rapidement après leur construction. Contrairement à de nombreux autres marchés où les propriétés prennent de la valeur au fil du temps, les maisons au Japon peuvent perdre de la valeur en raison de facteurs comme l’usure, les réglementations de construction, et les risques de catastrophes naturelles notamment les tremblements de terre. Cela peut sembler surprenant pour les investisseurs étrangers. Mais cela offre aussi des opportunités pour ceux qui cherchent à acheter à un prix plus bas.
Importance du terrain
En raison de la dépréciation rapide des bâtiments, la valeur du terrain constitue souvent la majeure partie de la valeur totale d’une propriété, en particulier dans les zones urbaines.
Normes antisismiques
En raison de l’activité sismique au Japon, les normes de construction sont très strictes. Les bâtiments construits après 1981 sont généralement considérés comme plus sûrs et donc plus valorisés.
Marché de la revente limité
Le marché des propriétés d’occasion est moins développé qu’en Occident. De nombreux Japonais préfèrent acheter des maisons neuves ou reconstruire plutôt que d’acheter des propriétés existantes.
Baux emphytéotiques
Dans certaines zones, particulièrement à Tokyo, il est courant de trouver des propriétés construites sur des terrains en bail emphytéotique (shakuchiken). Ces baux à long terme peuvent affecter la valeur et la revente de la propriété.
Quels sont les intérêts d’investir dans l’immobilier au Japon ?
Si vous êtes passionné par le pays du soleil levant et sa culture, vous seriez alors intéressé pour investir là-bas. Cela vous permettra notamment d’opérer une diversification de votre patrimoine, à condition que vous soyez déjà bien implanté en France.
D’autre part, si le Yen reprend de la valeur et que les prix de l’immobilier au Japon continuent de grimper, vous pourrez faire un coup de poker immobilier. Mais cela reste assez hypothétique pour vous lancer sans avoir les reins solides.
C’est pourquoi nous vous recommandons de développer vos investissements immobiliers d’abord en France. En effet, grâce à l’effet levier, vous allez pouvoir investir sans apport dans des biens pour les louer ou procéder à des opérations d’achat-revente. Notre fondateur Baptiste possède aujourd’hui 36 lots sur l’hexagone et chacun lui rapporte plus de 1 500€ de bénéfices nets. Il est donc possible de faire de l’immobilier son activité principale et d’en vivre même jeune.
Comment se lancer dans l’investissement immobilier ?
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