Lors d’un achat de bien immobilier, il est important de savoir si c’est un bon investissement. Mais sur quels éléments se baser avant de signer ? Nous vous dévoilons plusieurs critères essentiels avant d’investir à travers cet article. Pour en savoir plus, rejoignez notre conférence offerte et lancez-vous dans l’achat d’immeuble de rapport grâce à la méthode de notre fondateur Baptiste.
Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.
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Achat bien immobilier : 5 éléments à vérifier pour savoir si c’est un bon investissement
Le prix de vente
Le prix de vente est évidemment un point crucial dans votre choix d’investissement. Vous devez dans un premier temps vous assurer que le prix du bien correspond à votre budget en fonction de vos critères. Dans un deuxième temps, il doit également être en accord avec les prix du marché. Une méthode pour s’assurer de cet élément est d’effectuer vos propres recherches en parcourant les différents portails d’annonces ou réaliser une estimation du bien en ligne.
Que ce soit via des particuliers ou des professionnels, comparer les différentes annonces similaires permettra de se faire une idée des prix appliqués sur le marché. Notez les éléments remarquables et les défauts du bien immobilier pour pondérer le prix du m² demandé par le propriétaire.
L’état général du bien
Vous devez aussi prêter attention à l’état général du bien selon vos critères. Vous avez sûrement vu des photos qui vous donnent un premier avis sur le logement. Cependant, afin d’être efficace et d’éviter les mauvaises surprises (travaux non prévus), il faut bien préparer ses visites. Il est donc recommandé de lister les points importants à vérifier ou de demander au vendeur en amont de la première visite des réponses sur les éléments pour lesquels vous avez un doute.
Cela permettra d’être attentif dès que vous irez prendre connaissance du bien et également d’évaluer la justesse de l’estimation du prix de vente. Il est aussi conseillé de prendre garde au moment de la journée et la période à laquelle vous visitez le bien au niveau du bruit et de l’isolation. Visiter un bien en soirée ne vous permettra pas d’évaluer la luminosité et l’état des peintures par exemple. En fonction de vos observations et des questions que vous poserez, vous aurez la possibilité d’évaluer le coût de potentiels travaux à réaliser. Veillez donc à être curieux.
Le diagnostic de performance énergétique
Dans un premier temps, n’oubliez pas de vérifier l’ancienneté et l’état de la chaudière ainsi que les frais de chauffage pour avoir une idée sur vos potentielles futures dépenses. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un bon indicateur à prendre en compte pour anticiper la consommation énergétique du bien et le taux d’émission de gaz à effet de serre. Il permet de classer le bien sur une échelle de A à G, le A correspond à la meilleure note et représente quasiment tous les logements neufs.
Les logements anciens sont classés de B à G. Quand le bien est noté G, on parle de passoire thermique avec des coûts qui vont forcément monter très vite. Cela peut rapidement devenir un inconvénient, notamment si vous souhaitez louer le bien. D’autant plus que la loi Climat et Résilience ne vous permet plus de louer ce type de bien en l’état.
L’état de l’immeuble et sa situation financière s’il est en copropriété
Si vous souhaitez acheter un appartement, il ne faut pas oublier que vous allez devenir copropriétaire. Vous devrez donc prendre part aux responsabilités de l’entretien de la copropriété. C’est un facteur auquel il faut vraiment prêter attention, car il a directement un impact sur votre investissement et peut être assez conséquent. Vous pouvez ainsi demander au vendeur le montant des charges, s’il y a des travaux votés ou à venir.
Vous êtes également libre de vous faire votre propre avis en examinant les parties communes pour estimer les futurs travaux qui pourraient avoir lieu. Toutes ces informations vous seront fournies au moment de la signature de la promesse de vente, mais vérifier ces éléments en amont permet d’être plus préparé dans votre gestion du budget.
La qualité de l’environnement
C’est évident que l’environnement est essentiel à votre future qualité de vie. Il est parfois compliqué de se rendre compte de la vie de quartier selon l’heure ou la période de votre visite. Vous devez donc être fixé sur vos attentes au préalable. Est-ce que vous voulez un quartier calme ? Ou plutôt un quartier dynamique avec des commerces proches pour des étudiants par exemple ?
Un quartier dynamique peut être bruyant là où au contraire un quartier calme n’aura pas forcément beaucoup de commerces à proximité. À vous de connaître vos attentes. Pour cela, vous pouvez bien sûr prendre l’initiative de vous rendre dans le quartier à différents moments de la journée. En vous rendant au service d’urbanisme de la mairie, il est également possible de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) afin de connaître les futures évolutions prévues.
Achat bien immobilier : le taux de rendement locatif idéal pour savoir si c’est un bon investissement
Le taux de rendement à viser dépend de votre situation et de vos objectifs. En effet, ce n’est pas le seul critère à observer selon votre objectif d’investissement. On considère qu’un bon rendement locatif se situe entre 5 % et 10 %. Selon le type de bien, le taux de rendement à viser varie.
Dans une grande ville où le prix de l’immobilier est élevé, un bon taux de rendement se situe plutôt entre 3 % et 5 %. Au contraire, plus une ville est petite où le prix est bas, plus le taux de rendement doit être élevé pour être considéré comme bon. Par exemple, pour un bien dans une ville comme Agen, un bon taux de rendement se situe entre 6 % et 10 %.
Quels critères pour un bon rendement locatif en cas d’achat de bien immobilier ?
Les sorties de trésorerie
Votre investissement doit couvrir les dépenses d’argent que vous placez dans votre location :
- Les sorties liées à l’emprunt de banque
- Les dépenses liées à l’entretien et à la gestion du bien
Votre achat doit vous permettre à minima de couvrir ces dépenses, en vous apportant un revenu. Dans un premier temps, il peut s’agir d’un faible excédent, qui agit seulement comme preuve du bon fonctionnement de votre investissement. En effet, pour qu’un investissement soit efficace, il suffit qu’il s’autofinance.
Plus l’excédent est élevé, plus vous générez des revenus complémentaires. Avec le temps et les bonnes stratégies de location, vous pourrez atteindre des revenus intéressants. Dans tous les cas, votre investissement doit être positif et assurer à minima la couverture des frais investis.
La règle des 70 %
Cette règle concerne la place que prennent vos mensualités d’emprunt dans vos revenus provenant de votre location. Au total, elles ne doivent pas dépasser 70 % de vos sources de revenus issus de cette location. Les 30 % restant couvriront les charges et votre excédent. Cela permettra de vous poser les bonnes questions sur votre emprunt, de vous guider vers le type de location le plus adapté à votre situation et d’éviter de vous engager dans de mauvais investissements.
Si votre investissement ne respecte pas cette règle, il existe des solutions :
- Réduire vos mensualités en allongeant la durée de votre emprunt ou en renforçant votre apport personnel.
- Augmenter vos revenus issus de la location en augmentant votre rendement locatif, par exemple des formes de location à meilleur rendement
La qualité de votre rendement locatif
Certains critères sont à prendre en compte pour un ratio de rentabilité :
- La ville de votre investissement. Sur le marché de l’immobilier, on note de grands écarts suivant les régions. Vous devez donc vous renseigner sur les différentes zones de la ville dans lesquelles vous souhaitez investir. Prendre en compte le retour sur investissement pour ce critère est essentiel. En général, un bien ancien dans une petite ville ou dans des quartiers moins prisés est ceux qui offrent un ROI plus élevé. Le besoin de travaux, fréquents pour ce type d’appartement, est compensé par le faible risque de vacances locatives ou par la plus-value qu’ils apportent. Évidemment, le prix est bien moins élevé que dans des villes très prisées comme Paris, ce qui en fait un placement idéal pour les investisseurs.
- Les travaux effectués dans l’appartement que vous souhaitez louer. Un appartement ancien sans travaux ne se louera pas de la même manière qu’un bien refait à neuf. Veillez donc à effectuer les travaux nécessaires pour rendre votre bien plus rentable à la location.
Le taux de rendement locatif est un critère essentiel à prendre en compte lors de votre investissement. Même s’il n’est pas le seul et qu’il varie selon vos objectifs (épargne, augmentation des revenus, patrimoine…), c’est un des points les plus importants pour évaluer la qualité de votre investissement.
En dessous de 3 %, le taux de rendement est considéré comme faible. Il est alors préférable d’acheter un bien avec un meilleur taux ou à augmenter votre rentabilité locative. Il est important de rappeler qu’un bon rendement locatif est celui qui vous aide à atteindre vos objectifs sans vous faire prendre de risques, que ce soit au niveau du logement, des locataires, du loyer, de la gestion locative ou autre.
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