Investir en viager : bonne ou mauvaise idée ?

Vous vous demandez si investir en viager est une bonne ou une mauvaise idée ?

Le viager permet d’investir dans un bien décoté, en apportant seulement le bouquet comme capital initial, sans qu’il soit de fait nécessaire d’emprunter pour financer directement l’intégralité du projet. Mais ce type d’investissement présente autant d’avantages que d’inconvénients. Nous vous les expliquons dans cet article.

Visionnez par ailleurs notre conférence offerte pour vous lancer dans l’investissement immobilier.

Le viager, comment ça marche ?

Le viager est une forme de vente immobilière qui consiste à vendre un bien à un débirentier, l’acheteur, en échange du versement périodique d’une rente viagère. Mensuelle, trimestrielle ou annuelle, celle-ci doit être payée jusqu’au décès du crédirentier, le vendeur.

La rente s’accompagne, dans la majorité des cas, d’une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente appelée“le bouquet. Lors de la signature du contrat et du versement du bouquet, le débirentier devient propriétaire du bien immobilier. Néanmoins, il devra attendre la mort du crédirentier pour pouvoir récupérer le bien. Il existe cependant plusieurs types de contrats de viager.

Le viager libre

Ce type de viager, appelé libre, concerne les biens immobiliers immédiatement disponibles. Personne ne l’habite. Son acheteur, au moment même de la signature, en obtient la nue-propriété et l’usufruit. Le vendeur, quant à lui, cède tous les droits réels qu’il a sur le bien en question.

Le viager à terme

Le viager à terme est plus communément appelé vente à terme. Ce type de vente implique aussi le versement d’une somme comptant au moment de la signature et de mensualités. Cependant, contrairement au viager libre et occupé, la durée des versements est prévue.

Le viager occupé

Le viager occupé est le contrat de vente en viager le plus courant en France. Il implique le démembrement du droit de propriété. Au moment de la vente, il n’y a acquisition que de la nue-propriété. L’usufruit, quant à lui, continue d’appartenir au vendeur, et ce, jusqu’à son décès. C’est à partir de ce moment-là seulement que l’acquéreur sera en pleine possession du bien immobilier et qu’il pourra en jouir comme bon lui semble.

Bonne idée : quels intérêts d’investir en viager ? 

Intérêt d’un investissement en viager libre 

Le viager libre est très rare. Cette vente représente entre 5 à 10 % des transactions en viager. Ce type de transaction est particulièrement plus adopté par des personnes qui souhaitent accéder à la propriété, mais qui n’ont pas le profil type emprunteur. À titre illustratif, les personnes qui ne disposent pas d’un apport conséquent et celles qui ont une situation professionnelle précaire comme le CDD, le contrat saisonnier ou l’intérim sont celles particulièrement intéressées par le viager libre. Les personnes en longue maladie qui ne peuvent pas obtenir de prêt bancaire s’intéressent aussi à ce type de vente.

Acquérir un bien immobilier en viager libre permet à cette catégorie de personnes de devenir propriétaire occupant, et ce, à moindre prix, car ils échappent au coût du crédit immobilier. 

Intérêt d’investir en viager occupé

Le viager occupé présente des intérêts économiques et fiscaux. Sur le plan économique, investir en viager occupé représente un levier très puissant entrant dans la constitution de patrimoine pour les ménages. C’est un moyen de se constituer de façon progressive un patrimoine immobilier tout en ayant le bénéfice d’un prix réduit grâce à la décote d’occupation. Encore appelée DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), la décote peut prendre une valeur plus ou moins importante en fonction de l’âge et du sexe du ou des vendeurs en jeu.

Investir dans un viager, l’investisseur diversifie son épargne sur un placement immobilier sécurisé. Il connaît le support de son épargne. Celui-ci réside dans la pierre, valeur refuge des Français, et non sur des supports financiers hasardeux. Par ailleurs, pour investir dans un viager occupé, l’emprunt n’est pas une obligation. Cela permet de réaliser une grande économie. Aussi, les charges annexes sont très allégées, l’occupant crédirentier ayant à sa charge l’entretien courant de son logement et des équipements, ainsi qu’une partie non négligeable des charges de copropriété.

Sur le plan fiscal, investir dans un viager occupé est une très bonne opportunité pour l’investisseur qui cherche un bien dont la pression fiscale est moindre. Le débirentier n’a aucune obligation de déclaration de revenus fonciers, ce qui est le cas d’un propriétaire bailleur. L’acquisition de son bien immobilier n’alourdit donc pas son impôt sur le revenu. Enfin, l’acquéreur procède uniquement à la déclaration de la valeur correspondant à la nue-propriété du bien. Par conséquent, grâce à l’achat en viager, il évite au maximum l’IFI.

Préparer sa retraite grâce à l’investissement en viager

Investir en viager est une vente qui permet de percevoir un revenu complémentaire tout en ayant à sa garde un bien immobilier. C’est donc un moyen très efficace qui permet de compléter ses revenus ou sa future retraite. Pour conclure le contrat de la vente, le débirentier verse au crédirentier le bouquet et revient périodiquement verser une rente jusqu’à la mort du ou des vendeurs. Autrement dit, lors de la vente, si la rente est constituée sur deux têtes, par exemple entre époux, lorsque le premier conjoint décède, l’acheteur continuera à payer la rente jusqu’au décès du conjoint survivant. Pendant ce temps, ce dernier pourra continuer à occuper les lieux. 

Par ailleurs, investir dans le viager présente de nombreux avantages dans la préparation de sa retraite :

• Il assure au bénéficiaire un revenu fixe et régulier tout au long de sa vie.

• Il n’est pas contraignant et est versé de façon ponctuelle avec une certaine certitude. Le crédirentier est de ce fait libre de faire inscrire dans l’acte de vente une clause résolutoire par laquelle il peut retrouver la propriété de son bien en cas de non-versement de plusieurs rentes.

• Il peut être également inscrit dans l’acte de vente une clause d’indexation qui donne le droit au crédirentier de faire une augmentation automatique de la rente en fonction de l’indice des prix.

Autres avantages de l’investissement en viager

En dehors des intérêts économiques et fiscaux du viager libre, l’achat d’un viager permet à l’acquéreur de donner une appréciation de la gestion simplifiée de son investissement. Lorsqu’il s’agit d’un viager occupé, il n’y a plus de souci à se faire. Aucun risque de loyers impayés, ni de dégradation, ni de vacance locative, etc. L’occupant, ayant une considération indescriptible pour son bien, il se chargera de son entretien avec soin.

Quant à l’investisseur, il est plus serein et profite de la souplesse de gestion qu’offre cette solution ainsi que de son important rendement économique.

Découvrez aussi notre article : top 10 des astuces pour investir en immobilier.

Mauvaise idée : les risques d’investir en viager

Pour le vendeur

Si le viager immobilier offre plusieurs avantages, il n’est pas dénué de risques pour autant. Pour le vendeur, le risque le plus important concerne la rente viagère. En effet, si l’acquéreur cesse de verser la rente, le vendeur perd le complément de revenus dont il bénéficiait. Pour se prémunir contre ce risque, le vendeur peut faire inscrire dans l’acte de vente une clause résolutoire. Cela l’autorise à reprendre sa maison ou son appartement si plusieurs rentes ne sont pas versées par l’acheteur.

Autre risque de la vente en viager, la résiliation du contrat de vente par l’acquéreur. Dans une telle situation, le vendeur se retrouve privé du bouquet et des rentes dont il allait bénéficier, tout en devant rechercher un autre acheteur au plus vite. Néanmoins, pour éviter toute déconvenue, le vendeur peut inscrire une clause pénale au contrat de vente. Celle-ci lui permet de conserver le bouquet potentiellement versé en cas de résiliation du contrat de vente.

Pour l’acquéreur

Le principal risque du viager pour l’acquéreur tient à l’aléa propre à ce type de transaction. Ne connaissant pas la date de décès du vendeur, il s’expose au risque de longévité. Ainsi, en cas de décès tardif du vendeur, il peut être amené à payer une rente cumulée bien plus élevée que prévu. De plus, s’il s’agit d’un viager occupé, l’acquéreur ne peut pas occuper le bien jusqu’au décès du vendeur, tout en devant payer pour les grosses réparations entreprises dans le bien ainsi que pour la taxe foncière.

En outre, si l’acquéreur décède avant le vendeur, les héritiers reçoivent l’obligation de paiement de la rente. Ces derniers devront alors la payer jusqu’au décès du vendeur. Enfin, la vente en viager étant protectrice pour le vendeur, qui peut notamment récupérer le bien en cas de défaut de paiement de la rente viagère, les établissements de crédit sont souvent plus frileux quand il s’agit d’accorder un prêt pour cette transaction spécifique. Pour sécuriser le crédit immobilier, ils demandent généralement des garanties supplémentaires, surtout l’hypothèque d’un bien immobilier ou encore le nantissement d’un placement financier.

Sachez aussi que la vente en viager est annulée si le décès du vendeur survient dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente. Cela peut compliquer votre investissement en cas de décès rapide du vendeur.

Comment bien investir en immobilier ?

L’investissement immobilier vous intéresse, mais vous ne savez pas par où commencer ? Visionnez notre conférence offerte pour en apprendre davantage sur les premiers pas à effectuer dans ce domaine.