Pour la plupart des investisseurs, l’immeuble de rapport constitue un placement rentable, souvent plébiscité. Il s’agit d’un immeuble, composé de deux lots au minimum, qui vous permet de générer un revenu mensuel au moyen des loyers. En général, l’objectif d’un investisseur est l’autofinancement du bien, ce qui correspond à une rentabilité brute estimée aux alentours de 10 %. Mais plusieurs variables entrent en jeu dans le calcul de la rentabilité.
Découvrez comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport pour rendre votre investissement fructueux. Puis suivez l’exemple de notre fondateur Baptiste en rejoignant notre conférence offerte.
Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.
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Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?
Calcul du rendement brut
Le rendement brut, celui qui est souvent utilisé pendant les investissements, correspond à la formule loyers annuels / prix au mètre carré. Le résultat obtenu est un indicateur assez peu précis. Par exemple, à Montpellier, le loyer moyen au mètre carré pour un appartement est de 15,1 € et le prix au mètre carré de 3 417 €. {(15,1 x 12) / 3417 } x 100 = 5,3 %.
Le taux de rendement brut à Montpellier est donc aujourd’hui de 5,3 %. Un chiffre intéressant dans une métropole de cette dimension, mais assez vague et qui demande à être affiné. Si vous connaissez les chiffres estimés du loyer de l’appartement sur lequel investir et son prix de vente, c’est tout aussi facile (loyers prévus x 12) / prix de vente.
Calcul du rendement net et du rendement net-net
Le calcul du rendement net permet d’obtenir un taux qui se rapproche davantage des réels revenus que vous allez percevoir sur votre investissement. Au niveau des revenus locatifs, retirez les différentes charges qui pèsent sur le logement (charges de copropriété, taxe foncière…), intégrez également le coût des travaux, de l’ameublement. Le calcul est le suivant :
(loyer annuel charges comprises – charges annuelles) / (prix de vente + travaux + ameublement)
Pour obtenir un résultat encore plus précis, vous pouvez intégrer dans le calcul les impôts et le régime fiscal choisi pour refléter la réalité financière de l’investissement. Selon le type de location (vide ou meublée en LMNP), le régime fiscal choisi (réel ou micro), le résultat fiscal sera sensiblement différent.
À vous de voir ce qui convient le mieux à votre immeuble de rapport pour diminuer l’imposition de la meilleure des manières.
Calcul de la rentabilité locative d’un immeuble de rapport
La rentabilité locative est plus difficile à évaluer puisqu’elle tient compte de la variation du capital. À savoir si vous allez réaliser une moins-value ou une plus-value à l’arrivée. Ce que vous ne saurez qu’une fois le bien revendu pour apprécier le résultat final de votre opération.
Dans le cas de l’immeuble locatif et vu la tendance des prix, dans l’ensemble, vous serez toujours gagnants. D’ailleurs, les prix immobiliers dans les villes moyennes continuent à grimper.
Quelle rentabilité locative pour un immeuble de rapport dans une métropole ?
Par grande ville, on pense à des métropoles majeures de notre pays : Paris, Lyon, Marseille ou Lille. Des agglomérations comptant plusieurs centaines de milliers d’habitants, des agglomérations attractives qui constituent des zones tendues où la demande locative est très forte. Obtenir 4 à 5 % de rentabilité locative dans son immeuble de rapport à Paris, Lille ou Lyon est un excellent résultat.
La fourchette est assez large en matière de rentabilité nette, entre 3 et 6 %, même si elle dépasse très rarement les 5 % nets. Un pourcentage qu’il est très difficile d’atteindre avec une location classique via un simple appartement.
Quel rendement locatif pour un immeuble de rapport dans une ville moyenne ?
Si on cherche en priorité du rendement locatif pour son immeuble de rapport, ce n’est pas dans une grande ville qu’on va le trouver. Les villes moyennes offrent le double avantage de disposer d’immeubles anciens dans leur centre-ville et d’avoir des prix au mètre carré bien inférieurs à ce qui se pratique dans les grandes agglomérations.
Il est tout à fait possible de devenir propriétaire d’un immeuble de rapport pour 300 000 euros. Un budget bien moins élevé à ce qui peut se pratiquer dans un centre-ville de métropole.
L’importance est de miser sur des marchés inexploités. En France, de nombreuses villes se retrouvent à cours de biens proposés à la location. Ou alors les propriétaires n’entretiennent pas les appartements. Choisissez un secteur demandeur et vous pourrez même augmenter le prix de la location, car tout ce qui est rare est cher. Les locataires seront prêts à payer un loyer plus élevé pour rester dans un secteur qu’ils affectionnent particulièrement. Dans une ville moyenne, comptez sur une rentabilité locative nette comprise entre 5 et 9 % pour votre immeuble de rapport.
Il est donc beaucoup plus rassurant aujourd’hui d’investir dans un immeuble de rapport dans une ville moyenne (préfecture ou sous-préfecture) que par le passé. C’est aussi là que vous allez trouver les rendements les plus élevés. 10 % de rendement brut, et 7 % de rendement net, c’est tout à fait possible sur des immeubles dans ce type de villes. En sélectionnant avec soin l’emplacement, vous pourrez éviter toute vacance locative et transformer votre opération d’investissement en succès.
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
L’immeuble de rapport est généralement très apprécié par les investisseurs immobiliers expérimentés. Il permet notamment de réaliser plus souvent de bonnes affaires que le marché immobilier classique.
Voici quelques exemples d’avantages de ce type d’investissement :
- Obtention des revenus réguliers : l’investissement dans un immeuble de rapport offre une source stable de revenus grâce aux loyers perçus des locataires. Cela peut contribuer à votre stabilité financière.
- Rendement plus important : investir dans un immeuble de rapport est plus rentable que de plus petits investissements immobiliers.
- Diversification des investissements : les immeubles de rapport permettent de diversifier votre portefeuille d’investissement, réduisant ainsi le risque financier en répartissant vos actifs sur plusieurs unités locatives.
- Potentielle plus-value à la revente : avec le temps et les travaux effectués, la valeur de l’immeuble peut augmenter. Il est même possible de faire des bénéfices en revendant les lots séparément ou l’immeuble entier.
- Gestion unique : vous êtes le seul propriétaire, vous avez ainsi un certain contrôle sur les coûts et l’entretien de l’immeuble. Cela peut influencer directement votre rentabilité.
- Mutualisation des coûts (travaux dans plusieurs appartements en même temps, prix des matériaux achetés en gros, etc.) qui maximise votre revenu immobilier sur l’année.
Quelles précautions prendre avant d’investir dans un immeuble de rapport ?
Faire une étude de marché locale
Avant d’acheter, il est crucial d’analyser la demande locative et l’évolution des prix immobiliers dans la zone ciblée. Pensez aux marchés inexploités, là où les biens en location proposés sont trop peu nombreux par rapport à la demande.
Calculer précisément la rentabilité nette
Il faut prendre en compte toutes les charges : taxe foncière, copropriété, travaux, assurances, vacance locative, fiscalité… Une rentabilité brute élevée ne signifie pas forcément un bon investissement.
Anticiper les travaux et la mise aux normes
Un immeuble ancien peut nécessiter des travaux importants (toiture, façade, parties communes, isolation). Vous devez toujours prévoir une enveloppe de rénovation pour éviter les mauvaises surprises.
Maîtriser le cadre juridique et fiscal
Acheter via une SCI, un LMNP, ou un achat en nom propre ? Il est essentiel de choisir la bonne structure pour optimiser votre investissement dans un immeuble de rapport.
S’entourer d’un expert pour sécuriser son projet
L’acquisition d’un immeuble de rapport est une opération complexe qui nécessite une parfaite connaissance du marché et une capacité à identifier les bonnes opportunités. Faire appel à des experts-comptables vous aidera à réaliser les meilleurs investissements.
Comment se lancer dans ce type d’investissement ?
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