Vous souhaitez vendre votre bien immobilier et vous vous demandez comment fixer le prix ? Entre l’estimation de votre bien immobilier, les prix du marché et vos propres attentes, la détermination du prix d’un bien immobilier est une opération délicate. Elle peut faire toute la différence dans votre projet de vente.
Alors, comment définir le prix idéal ? Quels sont les critères essentiels que les propriétaires et les professionnels utilisent pour fixer un prix compétitif et rentable sur le marché immobilier ? Comment vendre à un prix plus élevé que l’estimation initiale ? Nous répondons à toutes ces questions à travers cet article. Rejoignez aussi notre conférence offerte pour vous lancer dans l’investissement immobilier et profiter de l’expérience de notre fondateur Baptiste avec 14 projets réels comme exemples.
Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.
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L’importance de l’estimation pour une vente rapide et au juste prix
Estimer précisément la valeur de son bien immobilier permet de fixer un prix juste. Cela permet d’attirer un maximum d’acheteurs tout en préservant la valeur réelle du bien. Une bonne estimation doit donc préserver la valeur réelle, c’est-à-dire trouver un équilibre entre attractivité pour les acheteurs et justesse financière pour le vendeur.
A contrario, une estimation imprécise peut nuire à la vente, notamment en décourageant les acheteurs si le prix est trop élevé ou en faisant perdre de l’argent au vendeur en cas de sous-évaluation.
Comment calculer la valeur de votre bien immobilier pour en définir le prix ?
Vous pouvez calculer vous-même la valeur de votre bien immobilier. Cela vous permet de vous faire une première idée. Vous aurez besoin de connaître le nombre de m² du bien et le prix au m² médian dans la localité où se trouve le bien.
Il vous suffit ensuite d’appliquer la formule suivante :
nombre de m² du bien x prix au m² médian = valeur estimée du bien.
Connaître le nombre de m² du bien immobilier pour définir le prix de vente
La première donnée dont vous avez besoin est la surface habitable en m² de votre bien immobilier. Vous pouvez trouver cette information sur vos avis d’imposition (taxe foncière, taxe d’habitation). Vous avez aussi la possibilité de calculer la surface habitable. Il vous faut mesurer la surface plancher des différentes pièces de la maison. À cette surface plancher, il faut toutefois déduire les murs et les cloisons, les escaliers et les cages d’escalier, les embrasures des portes, des fenêtres, ainsi que les gaines.
Certaines surfaces de la maison n’entrent pas en compte pour calculer la surface habitable. Il s’agit des :
- Combles non aménagés
- Caves et sous-sols
- Remises et garages
- Terrasses, loggias, balcons, vérandas
- Dépendances
Les parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m sont également à exclure du calcul de la surface habitable d’une maison.
Connaître le prix au m² moyen d’une maison selon la localité
Le prix au m² se définit en fonction de la localisation et des ventes immobilières des derniers mois. Pour connaître le prix au m² moyen d’une maison, vous pouvez consulter différents outils. Des sites web vous donnent accès à une carte de la France. Il vous suffit de cliquer sur la localité qui vous intéresse pour découvrir le prix médian au m², le prix haut et le prix bas. Cela peut même vous offrir un comparatif par quartier.
Nous vous recommandons de vous fonder sur le prix au m² médian, car d’autres critères doivent être pris en compte pour définir le prix de vente de votre bien immobilier.
Se référer aux prix du marché pour définir le prix de vente d’un bien immobilier
Pour connaître le prix moyen du marché immobilier, il vous suffit d’aller sur l’application DVF du Ministère de l’Économie et des Finances. Sur une carte géographique tirée du cadastre, ce site recense toutes les transactions immobilières et donc les biens vendus qui ont eu lieu ces dernières années. Exemple : vous apprenez qu’une maison dans votre quartier ou dans votre commune a été vendue récemment, mais vous ne savez pas à quel prix. En allant sur le site, vous cliquez sur l’adresse du bien et le prix de la transaction s’affiche. Connaitre le prix des biens vendus dans les environs grâce à cette base de données est un atout important pour définir le prix de vente du bien.
Cependant, les limites du système sont évidentes. Votre bien n’est pas une copie conforme de celui de votre voisin. Il faut donc affiner l’estimation et le prix moyen au regard des caractéristiques de votre bien.
La valeur perçue comme critère pour définir le prix de vente
Au-delà des critères objectifs, la valeur perçue par les acquéreurs potentiels joue un rôle majeur dans l’établissement du prix. Un acheteur n’achète pas seulement un bien immobilier, mais un cadre de vie, un statut social, une projection dans l’avenir.
Cette valeur perçue peut justifier un prix plus élevé que l’estimation standard, si vous savez mettre en avant les atouts de votre bien et créer une connexion émotionnelle avec les acheteurs. La fonction de la valeur dans l’immobilier est souvent sous-estimée par les vendeurs qui se concentrent uniquement sur les aspects tangibles du bien. Du coup, un bien mal présenté fait malheureusement généralement l’objet d’une négociation plus intense.
Pour maximiser la valeur perçue, pensez à présenter votre bien comme un produit soigné, avec une attention particulière à l’image projetée pendant les visites.
La performance énergétique comme outil de définition du prix
Avec la mise en place de la loi Climat et Résilience, les réformes relatives au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et l’augmentation du coût de l’énergie, l’écart de prix entre les logements économes en énergie et les passoires énergétiques se creuse de manière concrète. En effet, le prix de vente des logements classés F ou G au DPE, c’est-à-dire des passoires thermiques, est en moyenne inférieur de 3,9 % à celui des habitations mieux classées.
De plus, cet écart de prix devrait s’accroître dans les mois à venir. En effet, entre juillet 2021 et février 2023, le prix des biens notés F ou G n’a augmenté que de 3,7 %, tandis que celui des biens classés A, B, C, D ou E au DPE a connu une hausse de 7 % sur la même période. De plus, un mauvais score au DPE constitue désormais un frein à la visite et un levier de négociation. En 2022, plus de 50 % des acheteurs ont visité uniquement des biens ayant un bon DPE ou considéraient un mauvais DPE comme un argument de négociation. En effet, 69 % des passoires énergétiques voient leur prix de vente négocié, contre 66 % pour les autres biens. Par ailleurs, le prix des premières est en moyenne négocié à hauteur de 5,6 %, contre 3,7 % pour les autres biens.
La marge de négociation à prendre en compte pour fixer le prix de vente
Lors d’une transaction immobilière, il est courant d’effectuer une négociation avec le futur acquéreur. Selon le prix trouvé suite aux premières estimations d’après les éléments précédents, le vendeur peut ajouter une marge de négociation allant de 3 % à 5 % du prix. Dans les marchés très dynamiques ou à la hausse, il est possible de proposer une marge de négociation entre 8 % et 10 %.
Le contexte économique : un point essentiel pour définir le prix de vente d’un bien
En plus des caractéristiques spécifiques et de l’environnement d’un bien immobilier, son prix est influencé par la vitalité et l’attrait du marché immobilier local. Une propriété située dans un secteur très recherché peut être vendue à un prix plus élevé qu’une autre propriété aux caractéristiques similaires, mais située dans une ville moins prisée. De plus, la conjoncture économique exerce une influence considérable sur les prix de vente des biens immobiliers. En période d’incertitude économique, les acheteurs adoptent une attitude attentiste. Cela entraîne une augmentation des délais de vente, une hausse du nombre de biens sur le marché et donc une baisse des prix de vente.
En revanche, lorsque l’économie est florissante et les taux d’emprunt attractifs, le nombre d’acheteurs augmente, tout comme la valeur des biens. Il convient cependant de préciser que les prix des biens de prestige, tels que les appartements et les maisons présentant des caractéristiques exceptionnelles (emplacement, architecture, histoire…), sont moins influencés par les facteurs socio-économiques. Ces derniers s’adressent à une clientèle aisée peu touchée par les fluctuations du marché et qui achète souvent sans recourir à un prêt hypothécaire.
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