Dans le secteur immobilier, l’accès à des biens off-market constitue un véritable levier stratégique pour les professionnels. Contrairement aux transactions classiques, ces ventes confidentielles reposent en grande partie sur un réseau solide et qualifié. Développer un réseau performant d’apporteurs d’affaires permet non seulement d’identifier en amont des opportunités exclusives, mais aussi d’offrir un service premium aux vendeurs et aux acheteurs.
Alors, comment développer un réseau off-market ? Nous y répondons avec des indications précises sur ce marché fermé et prisé des investisseurs immobiliers. Rejoignez par ailleurs notre conférence offerte pour lancer votre activité de marchand de biens grâce à 14 exemples de projets réels menés par notre fondateur Baptiste.
Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.
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Qu’est-ce que l’immobilier off-market ?
L’immobilier off-market représente une méthode de vente discrète où les biens ne sont pas commercialisés publiquement. Ces transactions s’effectuent en coulisse, sans publicité ni annonce sur les plateformes immobilières traditionnelles.
La vente off-market se distingue de la vente traditionnelle par plusieurs aspects clés :
- Absence de publicité : pas d’annonces en ligne, de panneaux « à vendre », ou de vitrine d’agence.
- Réseau fermé : diffusion exclusive à une liste d’acheteurs présélectionnés.
- Processus accéléré : transactions plus rapides grâce à des acquéreurs déjà qualifiés.
Les biens off-market présentent des caractéristiques spécifiques :
- Propriétés haut de gamme ou rares.
- Emplacements prisés dans des quartiers recherchés.
- Biens atypiques ou à fort potentiel.
- Immeubles de rapport ou ensembles immobiliers.
Cette approche de vente discrète attire particulièrement :
- Les vendeurs souhaitant préserver leur anonymat.
- Les propriétaires désireux d’éviter les multiples visites.
- Les acquéreurs recherchant des opportunités exclusives.
- Les investisseurs voulant accéder à des biens avant leur mise sur le marché public.
Les avantages du réseau off-market
Les avantages du réseau off-market pour les vendeurs
Le principal bénéfice du réseau off-market est la discrétion. Vendre un bien particulièrement recherché, comme une maison d’architecte, un manoir, ou une maison ancienne parfaitement rénovée, peut attirer beaucoup de curieux, surtout si le bien est connu au niveau local. Des visiteurs qui ne souhaitent pas véritablement acquérir le bien vont vous prendre de l’énergie, du temps et des ressources, sans aucun bénéfice pour vous.
La discrétion est également un point important en ce qui concerne la valeur du bien. En effet, certains vendeurs ne souhaitent pas afficher les prix de vente, car ils ne veulent pas rendre publique leur potentielle plus-value.
Enfin, le marché immobilier off-market concerne principalement des biens atypiques, avec un gros potentiel de valorisation. Si vous décidez de vendre par ce canal, les acquéreurs qui se présenteront reconnaîtront implicitement la valeur du bien proposé. Vous aborderez ainsi l’étape des négociations avec un avantage.
Les avantages du réseau off-market pour les acheteurs
Pour les acquéreurs, le principal atout du réseau off-market réside dans la quasi-absence de concurrence. Contrairement aux annonces publiques, où de nombreux acheteurs potentiels se positionnent, le réseau off-market permet d’accéder à des biens sans réelle compétition.
Comme pour les vendeurs, la discrétion constitue un autre bénéfice. Les transactions s’effectuent de manière confidentielle, ce qui permet de préserver l’anonymat et de négocier des montants, sans que l’information soit connue de tous.
Enfin, le réseau off-market offre souvent des opportunités immobilières d’exception, qui sont inaccessibles sur le marché traditionnel. Biens d’exception, propriétés atypiques, investissements à fort potentiel, les perspectives d’acquisition s’avèrent particulièrement intéressantes.
Comment acheter sur le réseau off-market en immobilier ?
Développer votre réseau professionnel
Avant tout, il est essentiel de se concentrer sur son réseau professionnel. En effet, les experts de l’immobilier (agents immobiliers spécialisés, notaires, conseillers en investissement) sont généralement les mieux placés pour accéder à une exclusivité off-market. Prendre contact avec ces professionnels et gagner leur confiance va progressivement vous ouvrir des portes vers le réseau off-market.
Utiliser des plateformes spécialisées
Il existe également des plateformes en ligne dédiées aux transactions off-market. Elles mettent en relation des vendeurs et des acheteurs potentiels, dans un cadre sécurisé et confidentiel. Bien sûr, ces portails sont habituellement payants, mais ils offrent un accès exclusif à des biens de grande valeur.
Mobiliser votre réseau personnel
En plus de votre réseau professionnel, pensez aussi à développer votre réseau personnel, à faire travailler le bouche-à-oreille, mais aussi à informer votre entourage (amis, famille, collègues) de votre recherche immobilière et du type de biens qui vous intéresse. Avec le temps, un contact vous offrira peut-être une belle opportunité.
Ne pas négliger le marché immobilier classique
Malgré l’attrait du réseau off-market, le marché immobilier traditionnel reste le lieu incontournable pour des transactions immobilières. Les plateformes en ligne, les agences et les annonces classiques offrent une visibilité et une diversité de biens incomparables, qui concentrent près de 90 % du marché.
Comment trouver des biens en off-market ?
Les réseaux d’investisseurs
Si vous souhaitez accéder à ce “marché caché”, vous devez dès à présent activer votre réseau et entrer dans des communautés d’investisseurs. Les biens off-market sont souvent vendus sans intermédiaire, donc sans l’intervention d’agents immobiliers qui prendront toujours une commission sur la vente.
Les agents immobiliers et chasseurs de biens
Il n’est pas toujours facile, surtout lorsqu’on débute dans l’immobilier, d’accéder à ces communautés d’investisseurs qui s’achètent et se revendent leurs biens entre eux. Une bonne alternative reste donc de s’adresser tout de même à des agents immobiliers ou autres chasseurs de biens qui pourront vous proposer un bien avant de passer par des plateformes en ligne.
De plus, ces professionnels, étant rémunérés par le biais de commissions, sont particulièrement motivés à trouver des biens répondant à vos besoins spécifiques. Il est nécessaire d’entretenir ces contacts et de les appeler régulièrement pour leur rappeler votre intérêt pour tel ou tel type de bien. Soyez attentifs, car ces propriétés sont généralement vendues selon le principe du premier arrivé, premier servi.
Les biens immobiliers à l’abandon
Si une région particulière vous intéresse, vous pouvez également parcourir ses rues et si un bien semble à l’abandon (carreaux cassés ou boite aux lettres remplie), n’hésitez pas à vous renseigner sur l’identité du propriétaire et lui faire une offre. Il y a des chances qu’une maison à l’abandon finisse par être mise en vente et dans ce cas, vous serez le premier en discussion avec le propriétaire.
Les panneaux “À vendre”
Trouver des biens immobiliers off-market peut se faire en surveillant les panneaux à vendre sans mention d’une agence immobilière spécifique dans votre zone cible. Cette méthode ancienne reste efficace et est encore utilisée par les chasseurs immobiliers. Cette approche offre la possibilité de contacter directement le propriétaire pour obtenir plus de détails sur l’offre. Soyez donc proactifs et explorez les quartiers dans lesquels vous souhaitez investir.
Les marketplaces
Découvrez des opportunités off-market sur des marketplaces comme Facebook Marketplace. Ce canal donne accès à des offres exclusives de propriétaires souhaitant éviter le recours à une agence. N’hésitez pas à varier vos recherches en essayant différentes orthographes, car vous pourriez être le seul à dénicher une perle rare, dissimulée derrière une erreur de frappe.
Les enchères immobilières
Les ventes aux enchères offrent aux investisseurs l’opportunité d’acquérir des biens en dessous de la valeur marchande. Avant de participer à une vente aux enchères, il est essentiel de faire preuve de diligence raisonnable pour être bien informé sur la propriété sur laquelle vous envisagez d’enchérir. Consultez l’ensemble de la documentation disponible et, si possible, examinez la propriété pour obtenir une idée plus précise de son état et de sa valeur.
Attendez-vous à des enchères rapides lors de la vente, car la participation d’autres investisseurs immobiliers est généralement élevée.
Comment et avec qui développer un réseau off-market ?
Votre réseau relationnel en immobilier se compose de plusieurs individus venant de groupes différents. Ils peuvent avoir un lien direct, mais aussi indirect avec votre activité de marchand de biens. Toutefois, ils ont tous un rôle à jouer dans le développement de votre réseau off-market.
Voici une liste de personnes faisant partie intégrante de votre réseau :
- Vos amis et votre famille : les membres de votre cercle proche constituent évidemment votre réseau relationnel. Ce sont les personnes les plus à même de vous recommander, de vous conseiller et de vous apporter du soutien lors de nouvelles opportunités.
- Vos clients : qu’ils soient acheteurs, vendeurs, locataires ou propriétaires, ces derniers ne doivent pas être négligés. Ils représentent la base de votre réseau.
- Vos confrères. Les autres marchands de biens et investisseurs immobiliers, même s’ils sont concurrents, appartiennent à votre réseau relationnel. Ils peuvent vous partager des informations, des conseils ou même des opportunités.
- Vos apporteurs d’affaires : en tant que marchand de biens, vous êtes amené à travailler avec d’autres professionnels tels que des courtiers, des notaires, des avocats spécialisés, des artisans et autres entrepreneurs. Vous pouvez collaborer avec eux et devenir partenaire pour échanger mutuellement des opportunités.
- Vos gestionnaires de copropriété : ils peuvent entrer en contact avec vous pour la vente ou la location d’appartements.
- Les agents immobiliers : vous allez travailler avec eux sur de nombreux projets pour vos investissements.
- Les réseaux professionnels et groupes d’entrepreneurs : les réseaux ou associations de professionnels de l’immobilier et divers secteurs peuvent également vous apporter de belles opportunités de collaboration et d’échange d’informations.
Comment se lancer dans l’investissement immobilier par l’achat de biens off-market ?
Souvent, les Français limitent l’immobilier au marché classique. En réalité, certaines stratégies permettent d’aller beaucoup plus vite et d’en vivre si on active le bon réseau.
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