Dubaï, célèbre pour ses gratte-ciel spectaculaires, son style de vie luxueux et son climat ensoleillé, est devenu un pôle d’attraction pour les investisseurs immobiliers internationaux. En 2025, la ville continue d’offrir des perspectives d’investissement prometteuses, soutenues par une croissance économique stable et des politiques fiscales favorables.
Mais investir dans l’immobilier à Dubaï, n’est-ce pas déjà trop tard ? Je me suis rendu sur place pour vous présenter les avantages et les inconvénients de cette ville aux multiples facettes. Rejoignez aussi le visionnage de notre conférence offerte pour concentrer vos premiers investissements rentables en France.
Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.
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Présentation de Dubaï
Dubaï est la capitale économique des Émirats arabes unis et aussi l’émirat le plus connu et peuplé des EAU. Situé dans le golfe Persique à 6 heures de Paris. L’Émirat de Dubaï s’est imposé en plusieurs décennies comme une destination économique et touristique incontournable au niveau mondial.
La vision des dirigeants, l’essor économique, l’évolution sociologique, les projets de qualité développés et en cours de développement font de Dubaï, l’une des villes les plus attractives au monde.
Parti d’un désert et d’une région hostile, Dubaï et les Émirats arabes unis ont émergé en plusieurs décennies comme un pont stratégique entre l’Europe, l’Afrique et l’Asie. Une enclave de paix où l’on peut entreprendre, se divertir, s’éduquer, investir en toute liberté.
Démographiquement, c’est la plus importante évolution démographique au monde avec 30 nouveaux arrivants toutes les heures. La population y est cosmopolite avec 80 % d’étrangers.
Économiquement, il y a un énorme potentiel avec l’une des plus importantes croissances mondiales. De nombreuses sociétés internationales dans tous les secteurs d’activité ont choisi Dubaï comme siège régionale, centre de recherche et développement. L’ambition de cette ville est de devenir l’une des plus grandes places financières au monde avec :
- Des zones favorisant les investissements, l’implantation et la création de sociétés par la mise en place de Freezone en offrant des infrastructures,
- La possibilité pour les étrangers de créer leurs sociétés en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuses,
- Un environnement favorisant le développement et les synergies grâce à des zones ciblées par activités.
Dans quels types de biens investir dans l’immobilier à Dubaï ?
Achat sur plan
Ce type d’investissement immobilier est le plus plébiscité par les investisseurs. Mais il a son lot d’avantages comme d’inconvénients. En effet, le promoteur peut vous établir un plan de financement sur quelques années pour lisser votre budget.
Toutefois, le délai de construction va impacter le début de la mise en location et donc vous n’aurez pas une rentabilité immédiate. De plus, il ne faut pas négliger les risques sur les nouvelles constructions. Veillez à bien choisir votre promoteur et votre constructeur.
Achat dans l’ancien
Acheter dans l’ancien à Dubaï est tout à fait possible. Les biens sont ainsi directement exploitables et mis en location, mais ils sont présentés à des prix plus élevés. Puis, la nouveauté prime à Dubaï, c’est-à-dire que les locataires n’hésitent pas à changer de location régulièrement pour résider dans la tour neuve juste à côté de la vôtre.
Pourquoi investir dans l’immobilier à Dubaï ?
Dynamique économique et démographique
Dubaï est composée à 80 % d’expatriés et offre des infrastructures attrayantes pour les étrangers, notamment en matière culturelle, de santé ou de transports.
Par ailleurs, Dubaï a récemment dévoilé son plan directeur d’urbanisme à horizon 2040. L’objectif affiché est de faire de Dubaï la ville la plus attractive du monde. Le plan comprend le doublement des espaces verts et récréatifs et le développement de transports publics afin de pouvoir tout faire à 20 minutes de chez soi. L’objectif du plan est de doubler la population dans les 15 prochaines années.
Carrefour géographique
Point de passage important sur l’ancienne route de la soie, Dubaï est aujourd’hui au centre des continents européens, africains et asiatiques. Grâce à ce positionnement géographique optimal, Dubaï peut tirer profit d’un important et grandissant flux touristique et commercial.
Pleine propriété
Contrairement à d’autres pays du monde où l’accès à la propriété est limité, il est possible de devenir propriétaire à 100 % à Dubaï, même en tant qu’étrangers. Autrement dit, les achats se font en pleine propriété comme en France. Et pour preuve, 98 % de l’immobilier dubaïote est détenu par des étrangers.
Immobilier accessible
Avec un prix moyen au mètre carré qui s’élève en moyenne à 4 000 euros, investir à Dubaï est possible pour tous les budgets. En effet, et contrairement à des villes internationales comme Londres, Paris ou New York, il est tout à fait possible d’investir dans un T2 ou un T3 pour un budget raisonnable. Un studio peut s’acquérir selon les quartiers pour un peu moins de 100 000 €. De plus, une partie du financement peut se faire auprès d’une banque à Dubaï.
Lors de vos achats sur plan à Dubaï, il est aussi possible de contracter un plan de paiement auprès du promoteur immobilier.
Rentabilité intéressante
La rentabilité brute moyenne à Dubaï se situe entre 5 et 8 %, ce qui peut sembler correct, mais va dépendre de beaucoup de critères, notamment l’emplacement du bien.
Fiscalité avantageuse
Dubaï est une oasis légale et fiscale : les formalités à l’achat sont simplifiées et il n’y a aucune fiscalité sur les loyers perçus. La location courte durée est autorisée et les impayés sont quasi inexistants.
Quels risques à investir dans l’immobilier à Dubaï ?
Marché immobilier volatil
Le marché de l’immobilier de Dubaï est volatil. Autrement dit, il peut perdre rapidement une grosse partie de sa valeur. C’est ce qui s’est passé pendant la crise de 2008 où la valeur des biens a chuté de 50 %. Notez néanmoins qu’il existe de fortes disparités entre les différents quartiers et dont certains sont plus résistants que d’autres.
Aussi, pour atténuer les risques d’une baisse des prix de votre bien immobilier :
- Privilégiez les quartiers proches de la mer
- Privilégiez les quartiers proches du centre-ville
Construction massive
La rentabilité de votre bien immobilier changera en fonction de son emplacement dans la ville, mais aussi dans la tour. Son exposition avec une vue mer aura la cote, comparée à une vue sur autoroute. Un étage élevé sera plus intéressant pour les locataires.
Mais attention ! Les constructions toujours plus nombreuses à Dubaï peuvent faire chuter la valeur de votre bien. En effet, un nouvel immeuble qui sort de terre et bouche la vue dégagée aura un impact considérable sur votre appartement.
Financement non intégral
Contrairement à la France, où il est possible d’obtenir un financement à 100 % pour un investissement immobilier, vous devez préparer un apport de 50 à 60 % minimum pour acheter sur Dubaï. Le reste peut se faire à crédit, mais attention aux taux. Les banques dubaïotes empruntent à des taux entre 7 et 8 %, ce qui reste un coût considérable.
Poids des charges de copropriété
Même si la rentabilité entre 5 et 8 % semble intéressante sur Dubaï, elle peut vite être entachée avec le poids des charges de copropriété. En effet, les tours de cette ville proposent souvent de nombreux services :
- Piscine
- Ascenseurs multiples
- Salle de sport
- …
Ces services ont alors un coût bien plus important qu’en France et impactent facilement votre rentabilité.
Découvrez aussi notre article sur où investir en Europe.
Investir dans l’immobilier à Dubaï : est-ce déjà trop tard ?
Après une analyse et une comparaison avec d’autres villes dans le monde, la réponse est nuancée. La rentabilité peut s’avérer intéressante, mais vous devez prendre des précautions. Il est primordial de vous attarder sur l’emplacement du bien, que ce soit dans la ville, dans le quartier et même dans la tour. En effet, tous les appartements 1 ou 2 chambres se ressemblent, il faut donc vous démarquer pour être sûr de le louer.
Il peut être intéressant de se lancer dans l’investissement des appartements luxueux, car c’est un réel marché à part. Mais il n’est pas accessible à tout le monde avec une valeur des biens accrue même si la concurrence est moindre. Si vous avez le budget nécessaire, vous pouvez miser sur un appartement haut de gamme avec 5 ou 6 chambres pour faire la différence.
Une autre stratégie intéressante est celle d’investir dans des nouveaux quartiers de Dubaï. Les prix sont plus bas même si les biens sont excentrés du centre-ville. La rentabilité y sera nettement plus élevée. Par contre, c’est un risque considérable au regard du marché instable de Dubaï. En cas de crise ou de baisse du marché, ce seront les premiers biens à perdre en valeur.
Une alternative à l’investissement immobilier à Dubaï est aussi possible à Abou Dhabi. Située à 1 h 30 de Dubaï, cette ville est plus authentique avec un potentiel de développement immense. Le rayonnement de Dubaï s’élève jusqu’à Abou Dhabi avec une rentabilité située entre 8 et 9 % actuellement.
Investir dans l’immobilier en France
Nous ne le répéterons jamais assez, mais avant de vous lancer dans l’investissement à l’étranger, il est important d’avoir des bases solides en France. Notre fondateur Baptiste a investi dans plusieurs biens en France et chacun de ses biens lui génèrent jusqu’à 1 500 € de bénéfice tous les mois. En plus, en France, la banque peut vous aider à financer l’intégralité de votre investissement.
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