Vous vous demandez si investir dans l’ancien est une bonne ou une mauvaise idée ? Nous vous aidons à y voir plus clair.
L’immobilier ancien désigne les biens immobiliers qui ont déjà été construits et souvent déjà occupés, par opposition aux biens neufs ou en construction. Ces biens peuvent offrir des opportunités uniques, notamment grâce à la richesse architecturale des bâtiments, à leur emplacement généralement privilégié en centre-ville, et aux prix d’achat plus abordables que l’immobilier neuf. Mais il existe aussi quelques inconvénients à ne pas négliger pour ce type d’investissement.
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Investir dans l’ancien : bonne idée avec plusieurs avantages
Les biens anciens sont les plus nombreux sur le marché. Des prix attractifs à la possibilité de défiscalisation, en passant par les déductions pour travaux, voici une liste des avantages d’investir dans l’ancien.
Le prix d’achat dans l’ancien est souvent inférieur au neuf
Le premier avantage est que l’investissement dans l’ancien à un prix de vente majoritairement inférieur au neuf. L’offre plus large et la nécessité de faire plus ou moins de gros travaux permettent d’obtenir des marges de négociation de l’ordre de 10 % à 20 %.
Dans le même temps, la qualité de l’ancien bâti assure sa valorisation dans le temps alors que le neuf se déprécie au fil des ans. La tendance dans cette industrie est en effet à la réduction des coûts de construction. Les prix d’achat négociés ont une double conséquence : une rentabilité locative généralement plus élevée et des plus-values importantes à la revente, du moins lorsque les logements sont bien situés.
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Les biens anciens sont souvent très bien placés
Autre avantage d’investir dans l’ancien, les biens sont souvent situés en centre-ville, proche de toutes les commodités. Au lieu de cela, de nouvelles propriétés sont construites en périphérie des villes, là où des terrains sont encore disponibles. Les locataires intéressés par des biens à l’écart de la ville doivent être mobiles, et sont donc moins nombreux.
En achetant dans un quartier ancien, recherché ou qui sera réhabilité dans le cadre d’un plan d’urbanisme, vous aurez la possibilité de louer ou revendre plus vite et plus cher. Par conséquent, vous pouvez vous attendre à un meilleur retour sur investissement.
L’ancien a un certain charme introuvable dans le neuf
Style haussmannien, moulures aux plafonds, cheminées d’époque : autant de caractéristiques difficiles à trouver dans les immeubles récents qui confèrent également aux logements anciens un charme sans pareil. Pourquoi est-ce important dans le contexte de l’investissement immobilier ? Le cachet particulier des biens anciens peut susciter l’engouement de nombreux locataires ou acheteurs potentiels.
La revente est facilitée dans l’ancien
Une rénovation laisse bien des opportunités et un pouvoir de décision à l’investisseur quant aux caractéristiques finales du bien immobilier. En effet, selon l’étendue de la rénovation, la qualité des matériaux choisis et l’implication dans la décoration, le tarif de mise en location et le prix à la revente pourront varier.
Une rénovation peut dans ce cadre être perçue comme un investissement dont les fonds seront récupérés plus tard, sous réserve évidemment de revendre avant qu’une rénovation ne soit à nouveau à prévoir. Augmenter la qualité du logement pour en accroître la valeur, peut se faire au travers de divers éléments à faire valoir auprès du futur acquéreur :
- Le bâti tout d’abord, dont l’isolation et les menuiseries détermineront le classement au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), revêt aujourd’hui une importance capitale. La loi climat et résilience, promulguée en août 2021, prévoit d’ailleurs l’interdiction progressive de louer les logements les plus mal notés. Les locataires verront par ailleurs dans une bonne note, le signe de dépenses énergétiques plus faibles : il en sera de même à terme pour l’acquéreur du bien.
- Deuxièmement, une rénovation laisse la possibilité de repenser l’espace, pour l’adapter aux besoins contemporains. Éliminer des murs pour un espace de vie plus spacieux, agrandir les ouvertures pour davantage de lumière, etc. Tous ces aménagements permettront d’augmenter l’attractivité du bien à la revente, tout comme sa valeur.
- Enfin, et pour vendre aisément, pensez lors de la rénovation, à encourager le coup de cœur en mettant l’accent sur l’aspect esthétique de la cuisine et de la salle de bain. Ce sont des pièces essentielles, qui peuvent attirer l’acquéreur ou a contrario, le faire fuir.
L’Éco-PTZ pour votre rénovation énergétique
D’un point de vue écologique, il est plus logique de rénover des bâtiments anciens que d’en construire de nouveaux. De plus, le gouvernement français a fourni une aide substantielle pour mener à bien les efforts de transformation énergétique. Les éco-PTZ, en particulier, ne sont pas réservés aux propriétaires occupants, et les bailleurs peuvent également postuler pour des logements individuels et des logements collectifs. Vous pouvez lui demander de mettre en œuvre :
- Travaux d’isolation et/ou d’installation d’équipements
- Amélioration de la performance énergétique
Le montant de l’éco-PTZ n’est pas négligeable puisqu’il peut aller jusqu’à 30 000 euros que vous rembourserez sans intérêt pendant 15 ans maximum.
Des travaux déductibles de vos revenus imposables
En investissant dans l’ancien, vous avez la possibilité de déduire les travaux de votre revenu imposable (cela ne fonctionne pas pour un micro-immobilier ou un micro-BIC). Cet avantage fiscal est réservé aux investisseurs et non aux propriétaires occupants.
En plus des travaux, vous pouvez déduire d’autres dépenses de vos revenus locatifs. C’est le cas des primes d’assurance ou les dépenses d’appartement qui ne sont pas répercutées sur le locataire. Si le calcul des revenus de location et des dépenses est inférieur à zéro, vous aurez ce qu’on appelle un déficit. Selon le type de location (vide ou meublé), vous pouvez déduire soit sur le même type de revenu, soit sur le revenu global.
Investir dans l’ancien avec travaux : mauvaise idée avec plusieurs pièges
Investir dans l’ancien avec travaux n’est pas à la portée de tout le monde. Vous devez avoir conscience de la charge de travail que cela représente. En parallèle du temps demandé, l’ancien non rénové exige aussi d’avoir un large panel de compétences : fiscalité, financement, travaux, juridique, etc.
Le piège des travaux
Soyez conscient que vous ne pouvez pas faire du neuf avec de l’ancien. Certes, acheter un bien pour le rénover peut vous permettre de réaliser une opération très rentable, encore faut-il :
- Savoir chiffrer les travaux ;
- Être en capacité de vous projeter dans un logement vétuste ;
- Disposer d’un réseau d’artisans de confiance ;
- Avoir la capacité de suivre les travaux jusqu’à leur terme.
Et malgré toutes vos rénovations, votre bien ne sera pas équivalent à un bien neuf en matière de score énergétique.
Les réglementations de plus en plus contraignantes avec le nouveau DPE
Si vous décidez d’investir dans l’immobilier ancien, vous devez être particulièrement vigilant à la réglementation sur la consommation énergétique de votre logement. La tendance actuelle de la législation est de moderniser l’habitat. Cela afin d’avoir des maisons et des appartements toujours plus économes en énergie. Cela peut s’avérer très contraignant pour la réalisation de vos travaux et le budget alloué à ces derniers.
Le coût des travaux de mise aux normes dans l’immobilier ancien
Pour améliorer le DPE d’un bien immobilier, vous n’aurez d’autre choix que de réaliser des travaux de rénovation. Or, ces travaux de mise aux normes coûteront de plus en plus cher à l’avenir. En effet, que ce soit le prix des matériaux ou celui de la main-d’œuvre, tous deux sont amenés à augmenter dans le futur.
Les travaux de rénovation impliquent également des “coûts cachés”. Par exemple, une isolation par l’intérieur de votre logement occasionne une perte d’espace de l’ordre de 5 à 8 % de la surface totale du bien. Au prix du m² actuel, ce n’est pas anodin pour l’investisseur.
Un investissement temps non négligeable
Investir dans l’ancien demande une véritable expertise et un emploi du temps allégé. Sans une approche professionnelle, ce type d’investissement s’avère très périlleux. Le rendement de votre investissement se calcule aussi net de charge mentale. En effet, il est capital d’évaluer toutes les heures passées sur votre investissement immobilier, de la recherche du bien à la gestion locative ou revente.
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Des frais de notaire plus élevés
Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf. Comptez 7 à 8 % pour un immeuble déjà construit contre 2 à 3 % pour un immeuble venant d’être livré. Il faut néanmoins savoir que dans le cadre d’une location meublée, les frais de notaire (comme d’ailleurs les frais d’agence) sont déductibles des revenus locatifs la première année.
3 conseils pour investir dans l’immobilier ancien
Commencez par clarifier vos objectifs. Souhaitez-vous générer des revenus locatifs réguliers, réaliser une plus-value à la revente ou constituer un patrimoine à long terme ? Par exemple, si vous souhaitez générer des revenus locatifs réguliers, vous pourriez investir dans un appartement situé près d’une université pour attirer les étudiants. Si votre objectif est de réaliser une plus-value à la revente, cibler une maison à rénover dans un quartier en pleine revitalisation peut être judicieux.
Ensuite, étudiez attentivement le marché immobilier local. Analysez la demande locative, les prix pratiqués dans le quartier et les projets de développement urbain prévus. Évaluez l’état du bien avec précision en réalisant des diagnostics complets pour anticiper les coûts de rénovation. Si vous connaissez un architecte, demandez-lui de vous accompagner lors de la visite.
Enfin, optimisez le financement de votre projet en vous informant sur les aides financières et dispositifs fiscaux disponibles. Par exemple, si vous rénovez un immeuble dans une zone éligible, le dispositif Denormandie peut vous offrir une réduction d’impôt intéressante. De même, si vous entreprenez des travaux d’isolation thermique, vous pourriez bénéficier de MaPrimeRénov’ pour alléger le coût des rénovations. Une planification financière rigoureuse, incluant ces aides potentielles, vous permettra sans doute d’améliorer la rentabilité de votre investissement. Attention, avant chaque opération immobilière, rapprochez-vous d’un expert-comptable pour connaître les aides éligibles et monter votre dossier de financement. Ce professionnel vous aide dans toutes vos opérations immobilières.
Comment investir dans l’immobilier ?
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