Investir dans un terrain à diviser

La division de terrain est une démarche souvent envisagée par les propriétaires fonciers cherchant à optimiser la valeur de leur bien ou à concrétiser des projets immobiliers distincts. Que l’on souhaite vendre une parcelle, créer plusieurs lots pour de futurs habitats, ou encore adapter l’utilisation d’un vaste espace, comprendre la division de terrain est crucial. Au-delà de sa nature technique, elle comporte des contraintes juridiques, administratives et financières.

Alors investir dans un terrain à diviser, est-ce une si bonne idée ? Nous vous apportons des réponses et vous conseillons sur l’immeuble de rapport. Nous vous invitons aussi à visionner notre conférence pour gagner jusqu’à un salaire avec votre première transaction immobilière.

Pourquoi opter pour un terrain à diviser ?

Il existe de nombreuses raisons qui incitent les propriétaires à recourir à la division parcellaire ou les investisseurs à acheter un terrain à diviser. Ces motifs peuvent être d’ordre personnel, stratégique, pratique ou économique. On parle précisément de :

• Projets de construction distincts : lorsque vous réalisez la division parcellaire, vous allez obtenir plusieurs lots destinés à divers projets. Il s’agit généralement de la construction de bureaux, de logements individuels, d’immeubles ou encore de différentes infrastructures. Cette division de terrain en plusieurs parcelles présente l’avantage de la flexibilité en ce qui concerne l’utilisation de l’espace disponible.

• Transmission de patrimoine : il arrive aussi qu’un propriétaire souhaite léguer à plusieurs héritiers diverses parties de sa propriété. Cette initiative lui garantit une répartition équitable et d’éviter toute contestation ou tout litige ultérieurement.

• Optimisation de la valeur du bien immobilier : grâce à la division d’un terrain en plusieurs parcelles, le propriétaire peut rendre ces dernières beaucoup plus attractives aux yeux des acquéreurs potentiels. C’est notamment le cas de ceux en quête d’un terrain avec une surface précise pour la construction de leur résidence. De cette manière, au lieu de vendre un grand terrain à un acheteur, le propriétaire va proposer plusieurs parcelles à divers acquéreurs. Par conséquent, le prix de vente de ces parcelles est la plupart du temps plus élevé que celui du terrain en entier. Cela entraîne une augmentation de la plus-value.

• Raisons financières : si vous avez des besoins sur le plan financier, vendre une parcelle ou plusieurs lots de votre terrain vous permet de recevoir rapidement des liquidités. Et ce, sans que vous soyez obligé de vous séparer de l’intégralité de votre propriété.

• Conformité avec les contraintes réglementaires : il est possible que la division parcellaire permette au propriétaire d’un terrain de respecter les réglementations en termes d’urbanisme. C’est le cas si une partie de votre terrain se trouve sur des zones protégées ou dans les servitudes.

• Gestion de la vie privée et de l’espace : il est parfois nécessaire de recourir à la division parcellaire afin d’éviter des soucis avec le voisinage ou pour préserver votre intimité et celle des membres de votre famille. Ainsi, on peut parfaitement partager une parcelle en deux dans le but de vendre une partie et de garder l’autre lot pour soi. De cette façon, on peut créer une certaine distance entre sa future résidence et celles des voisins.

Avant chaque étape d’investissement immobilier, il est important de contacter un expert-comptable. Ce professionnel vous apporte les solutions adéquates selon votre profil et vos objectifs.

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Les étapes pour diviser un terrain

Pour diviser un terrain, plusieurs règles s’appliquent. Avant de prendre un plan, il faut avant tout s’assurer que son projet de division parcellaire est réalisable. Pour cela, il faut se renseigner sur les démarches à effectuer, les interlocuteurs, le coût… 

Le certificat d’urbanisme

Il faut se procurer un certificat d’urbanisme opérationnel accompagné d’un plan de situation du terrain, d’une note descriptive du projet de division et d’un plan mentionnant les bâtiments existants. Vous devez le demander directement sur le site du service public via un formulaire à remplir ou par téléservice. Le délai d’obtention est de deux mois environ. Le certificat d’urbanisme opérationnel est valable 18 mois à compter de sa date d’émission.

Autre élément important : le permis d’aménager. Ce document d’urbanisme, délivré par la commune, autorise la création de différents lots constructibles sur un même terrain. Sa validité est de 3 ans. Si le projet a une emprise au sol inférieure à 2 500 m², le géomètre peut constituer le dossier. Pour un projet de division parcellaire dont l’emprise au sol est supérieure à 2 500 m², il faut s’adresser à un architecte.

Le bornage du terrain

Cette opération réalisée par un géomètre-expert permet de :

• Fixer précisément les limites de la propriété et des nouvelles parcelles.
• Définir l’accès du terrain en division et le passage des différents réseaux.
• Dresser un document d’arpentage qui officialise la division de parcelle cadastrale. Il vise à assurer l’identification des nouvelles parcelles issues d’une division et permet la mise à jour du plan cadastral.

En clair, il s’père l’attribution de nouveaux numéros cadastraux. Le tout est consigné dans le document modificatif du parcellaire cadastral envoyé aux services du cadastre. À noter également qu’en cas de vente d’un terrain déjà constructible, le vendeur doit faire réaliser une étude de sol géotechnique au préalable.

La déclaration préalable à la mairie

Dernière étape incontournable : la déclaration préalable à déposer en mairie. Elle permet d’informer les autorités de la division du terrain. En effet, c’est au propriétaire du terrain d’effectuer les démarches administratives quant à sa division. Il doit d’ailleurs le faire, quelles que soient ses intentions. Cela vaut, par exemple, s’il compte vendre la parcelle issue d’une division sans projet de construction. Il doit alors obtenir l’autorisation de procéder à la division de terrain en plusieurs lots à partir d’un terrain unique. Le propriétaire devra, dans ce cas, disposer d’un permis d’aménager ou une déclaration préalable obligatoire. 

Quand la ou les parcelles issues de la division font partie d’un projet de construction et quand au moins deux résidences distinctes doivent être édifiées sur la parcelle d’origine (la séparation du terrain ayant été réalisée avant la fin des travaux), un permis de construire valant division doit alors être demandé à la commune par le propriétaire du terrain.

Lisez aussi notre article sur comment se constituer un patrimoine immobilier.

Quel budget prévoir pour diviser un terrain ?

Diviser une parcelle a un coût. Vous devez en effet prévoir un budget pour :

• Le bornage du terrain : en fonction de la superficie du terrain et du nombre de parcelles à délimiter, le coût peut osciller entre 1 000 et 2 000 euros en moyenne ;
• Les taxes liées à la division et à la vente des parcelles : si vous êtes propriétaire depuis moins de 30 ans, vous devrez vous acquitter de la plus-value immobilière et prélèvements sociaux, éventuellement d’autres taxes communales.

L’expert-comptable vous aide à budgétiser le coût de cette division.

Quels sont les inconvénients quand on investit dans un terrain à diviser ?

Au regard de tous les points évoqués ci-dessus, cette opération d’investissement immobilier apporte un lot de contraintes important : 

• Complexité administrative : la division d’un terrain implique souvent une série de démarches administratives qui peuvent être longues et coûteuses, notamment l’obtention des permis nécessaires et le respect des normes d’urbanisme.

• Coûts initiaux : avant même de pouvoir vendre ou développer les parcelles, le propriétaire doit engager des frais pour le bornage, les études préliminaires, les honoraires de professionnels, etc.

• Potentiels litiges : la délimitation de nouvelles frontières peut parfois mener à des désaccords ou des litiges avec des voisins ou de futurs acheteurs.

• Impact environnemental : la division peut augmenter la pression sur les ressources locales, comme l’eau ou les systèmes d’évacuation, et peut aussi fragmenter des habitats naturels.

Investir dans un immeuble de rapport plutôt qu’un terrain à diviser

L’immeuble de rapport, un investissement locatif à grande échelle

Un immeuble de rapport est un bâtiment composé de plusieurs logements destinés à être loués. Il peut s’agir d’un bâtiment neuf, rénové ou ancien, qui a été acheté tel quel ou qui résulte de la transformation d’un bâtiment en un immeuble d’habitation.

Acheter un immeuble de rapport consiste à acheter un bâtiment en entier. Cela comprend à la fois les différents lots, les parties communes, ou les annexes telles que les garages, les parkings ou les caves. On peut alors disposer librement de son immeuble, puisqu’il n’y a pas d’autres copropriétaires à consulter.

Quels sont les avantages d’un immeuble de rapport en termes d’investissement locatif ?

Un immeuble de rapport présente de nombreux avantages pour l’investisseur qui l’acquiert. Premièrement, ce type de bien offre une gestion simplifiée, grâce à l’absence de régime de copropriété. Le propriétaire du bâtiment reste le seul décideur pour toutes les questions qui concernent l’immeuble. Il peut alors gérer son immeuble en toute autonomie, ce qui permet de réduire les coûts liés à un syndic.

Comme tous les logements détenus par l’investisseur se trouvent dans le même immeuble, cet investissement offre une gestion locative simplifiée. Et un énorme gain de temps à la clé. C’est aussi un bon moyen de mutualiser le coût des différents travaux, en les réalisant simultanément dans plusieurs appartements.

Cette multiplicité des lots est aussi intéressante, car elle répartit le risque de vacance locative ou de loyers impayés. Encore une fois, cet investissement repose sur la mutualisation. Si un lot venait à être inoccupé ou qu’un loyer n’était pas payé à temps, les autres loyers viendraient compenser cette perte. 

Toutes ces spécificités confèrent alors à l’investissement dans un immeuble de rapport une rentabilité particulièrement élevée, combinée à des revenus locatifs importants. 

Comment se lancer dans l’investissement immobilier ?

Pour investir dans votre premier bien, il vaut mieux être préparé. C’est pourquoi nous mettons à disposition une conférence offerte. Cela vous fera connaître notre stratégie et apprendre à générer jusqu’à un salaire avec une opération immobilière.