Déjà propriétaire : investir dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien ?

Être propriétaire de sa résidence principale n’exclut pas la possibilité d’investir dans un autre bien immobilier. C’est même plutôt intéressant, que ce soit pour faire un placement financier, profiter de revenus locatifs ou pour se constituer un patrimoine immobilier. L’investissement peut se faire dans le neuf ou dans l’ancien, chacun ayant des avantages et des inconvénients que nous allons détailler.

Les différentes raisons d’investir dans de l’ancien 

Est considéré comme un logement ancien un bien qui a plus de 5 ans et qui a fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire qui a déjà été habité. Un investissement locatif dans l’ancien a de nombreux avantages, mais aussi quelques inconvénients.

Les avantages de l’ancien

Différents points rendent l’immobilier ancien particulièrement intéressant pour un investissement locatif :

• Ce type de logement est plus fréquent sur le marché de l’immobilier ;
• La construction est achevée, l’installation des locataires peut se faire rapidement ;
• Il est possible de choisir une habitation à rénover et profiter d’avantages fiscaux ;
• De nombreux biens sont présents en centre-ville, avec une proximité avec les transports en commun ;
• La demeure peut dater de moins de 10 ans ;
• La bâtisse peut disposer d’éléments qui lui donnent un certain cachet, comme un parquet massif ou encore des moulures au plafond.

Pour bénéficier d’un investissement immobilier rentable, il est important qu’un logement de plus de 5 ans soit rapidement habitable. Grâce à une disponibilité immédiate, le bien pourra être loué dès son acquisition et ainsi générer des revenus locatifs. 

Les contreparties d’un investissement dans l’ancien

L’immobilier ancien peut avoir quelques inconvénients :

• Les équipements (électricité, installation de chauffage, etc.) ne sont pas toujours aux normes actuelles;
• L’isolation thermique et phonique peut être insuffisante et donc nuire au confort des locataires, mais aussi réduire les performances énergétiques du bien ;
• Des désagréments peuvent apparaître après l’achat (problèmes d’humidité, panne d’équipements, etc.) ;

Les surprises que peut réserver un logement ancien nécessitent souvent des travaux plus ou moins importants. De ce fait, lors d’un projet d’achat d’une maison ou d’un appartement de plus de 5 ans, il est primordial de faire quelques vérifications avant de signer l’acte de vente.

Bon à savoir : 

Des diagnostics techniques obligatoires sont réalisés avant chaque vente. Ces documents, établis par un professionnel donnent des indications sur l’état du bien. Il est donc important de les étudier et notamment le DPE qui fait état des performances énergétiques du logement. Il prend notamment en compte les matériaux de construction, l’orientation, la qualité des fenêtres ou des équipements de chauffage et de production d’eau chaude. 

Pourquoi choisir le neuf pour un investissement locatif 

Contrairement à l’ancien, l’immobilier neuf a moins de 5 ans et n’a jamais été habité. Ce type de logement comporte lui aussi des avantages et des inconvénients qu’il est important de connaître lorsque vous souhaitez investir dans un bien neuf à la location. 

Les points forts d’un investissement dans le neuf

Il existe deux cas de figure pour un investissement dans le neuf:

• Le logement est déjà construit ;
• La vente est réalisée à partir d’un plan, le bien sera livré à la fin de la construction.

Dans les deux cas, un appartement neuf à plusieurs atouts :

• Elle respecte les normes en vigueur (électricité, isolation, performances énergétiques) ;
• Elle est généralement en parfait état ;
• Les frais d’entretien sont moindres, par rapport à de l’ancien ;
• Les frais de notaire sont réduits, environ 2,5 % du prix d’achat;
• Des garanties couvrent le bien (garantie biennale, décennale et de parfait achèvement).

Les désavantages du neuf

Un investissement immobilier dans le neuf peut toutefois avoir des points faibles :

• Les biens en centre-ville sont extrêmement rares et l’écart entre l’offre et la demande fait irrémédiablement grimper les prix de vente ;
• Les ventes sur plan ou la VEFA impliquent souvent une disponibilité du logement plusieurs mois après l’achat.

Bon à savoir : 

Un investissement immobilier opéré dans le cadre d’une VEFA et dont le bien répond aux normes BBC ou RT 2012, est éligible au dispositif Pinel. Ce dernier permet de profiter de réductions fiscales intéressantes. Cf

Conclusion

Le neuf et l’ancien ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients, qu’il est important de prendre en compte pour votre projet d’investissement locatif. À la vue de tous ces éléments, vous pouvez dès à présent faire votre choix pour investir dans un bien neuf ou plus ancien.