Les différents placements immobiliers

Découvrez dans cet article les différents placements immobiliers avant de vous lancer. Acheter votre résidence principale ou faire de l’immobilier locatif ? SCPI ou OPCI ? Ou pourquoi pas faire comme notre fondateur Baptiste et investir dans des immeubles de rapport ? Pour cela, nous vous invitons à visionner notre conférence offerte.

Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.

Quels sont les différents placements immobiliers ?

Acheter sa résidence principale

Deux avantages penchent dans la balance de l’accession à la propriété : ne plus payer de loyer et se constituer un patrimoine immobilier. Principale dépense dans le portefeuille des Français, le logement est une charge lourde entièrement perdue lorsqu’on est locataire. Or, en devenant propriétaire, les mensualités du crédit à payer peuvent représenter le même montant à charge qu’un loyer tous les mois. La seule différence, c’est le capital engendré à la sortie. 

Se loger, tout en investissant, c’est là le plus grand avantage à devenir propriétaire de son logement principal. De plus, lorsque le projet est bien mené, l’accession à la propriété peut engendrer un cercle vertueux et permettre aux propriétaires de faire grandir leur patrimoine immobilier.

Toutefois, avant de se lancer dans l’accession à la propriété, il y a quelques points importants à étudier. Pour réussir son investissement immobilier, il est fortement conseillé d’étudier le marché par territoire, le marché de l’ancien et les avantages qu’offre l’investissement dans le neuf.

Investissement locatif

Le principe de l’investissement locatif est simple, il consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Ce placement permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de nombreux avantages. 

Des avantages fiscaux

L’achat d’un actif immobilier a le gros avantage de pouvoir s’acquérir à l’aide d’un crédit. Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport puisque certaines banques prêtent l’intégralité du montant du bien, voire plus si vous y ajoutez les frais de notaire pour éviter de prendre dans ses économies. 

En fonction du type de bien et sous réserve de certaines conditions, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier des dispositifs fiscaux Pinel (logement neuf) ou Denormandie (logement ancien). 

Se constituer un patrimoine

L’investissement locatif permet de se créer plus facilement un patrimoine et à moindre coût. Vous pourrez aisément gagner de l’argent avec les loyers.

Un revenu complémentaire

Une fois votre crédit remboursé, ce type d’investissement est intéressant puisqu’il permet d’avoir un pécule régulier grâce aux loyers perçus.

La location vide

Lorsqu’un propriétaire loue son logement vide, il signe un bail de trois ans avec son locataire (renouvelable par tacite reconduction). Le préavis de départ est de trois mois ou seulement d’un mois sous certaines conditions.

D’un point de vue fiscal, lorsque vous louez votre logement vide, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Pour des revenus inférieurs à 15 000 €, il s’agit du régime micro-foncier et au-delà de 15 000 €, vous êtes sur le régime réel.

La location meublée

Contrairement au logement vide, le bail est ici d’un an renouvelable par tacite reconduction. Et le préavis de départ est de seulement un mois tout comme le dépôt de garantie. Il faut donc privilégier la location d’un logement meublé. Le propriétaire peut le louer 5 à 30 % plus cher qu’un logement vide.

Concernant la fiscalité de cet investissement locatif, le propriétaire est imposé dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Cela vous laisse la possibilité d’être sur le régime forfaitaire ou bien sur le régime réel.

Crowdfunding immobilier

Le crowdfunding, aussi appelé financement participatif, est une opération qui consiste à financer un projet par une foule d’investisseurs (crowd en anglais), chacun apportant une petite somme. Les sites de crowdfunding mettent en relation des porteurs de projets et des investisseurs.

Avec le crowdfunding immobilier, vous financez un promoteur ou un marchand de biens pour qu’il puisse réaliser une opération immobilière comme :

• La construction de nouveaux logements 
• L’aménagement de logements, de bureaux ou de commerces 
• L’élévation d’un immeuble 
• Une vente à la découpe

Vous financez donc la construction ou l’achat d’un bien, et le cas échéant, les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour rentabiliser l’opération par une revente. Contrairement à l’investissement en SCPI ou à l’immobilier fractionné, il ne s’agit donc pas de générer un rendement à partir des loyers issus de son placement.

SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier est une structure de placement collectif qui réalise des appels publics à l’épargne pour acquérir et mettre en location un patrimoine immobilier. Les investisseurs perçoivent ensuite des dividendes qui dépendent des loyers perçus par la société de gestion de la SCPI. Aussi appelées pierre-papier, les SCPI existent depuis plus de 50 ans et permettent de réaliser un placement dans l’immobilier professionnel.

Les SCPI attirent les épargnants à la recherche d’un placement rentable et d’un risque contenu. Les SCPI répondent à ces attentes en affichant d’excellentes distributions et en diluant le risque grâce à leurs portefeuilles immobiliers. Elles sont d’ailleurs souvent décrites comme l’immobilier avec les avantages et sans les inconvénients. 

Toutefois, l’investissement en SCPI comporte des risques de perte en capital, de baisse de prix de part, de fortes fluctuations des revenus. La SCPI, également associé à des frais (frais de souscription, frais de gestion), peut impacter le rendement net perçu par l’investisseur.

Au-delà de la situation personnelle de l’épargnant, l’investissement rentable que représente la SCPI de rendement est motivée, la plupart du temps, par un ou plusieurs objectifs :

• La recherche d’un complément de revenu pour augmenter son pouvoir d’achat
• La constitution d’un patrimoine pour protéger son épargne
• La préparation de sa retraite pour pallier une baisse significative de ses revenus à terme
• L’anticipation de la transmission de son patrimoine
• La diversification et la mutualisation des risques pour les épargnants déjà propriétaire d’un portefeuille d’actifs, immobiliers ou non

OPCI

Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier est une solution d’investissement qui offre la possibilité de placer son argent à la fois dans des actifs immobiliers et financiers. À la fois flexible et hybride, ce placement immobilier créé en 2007 permet de diversifier son patrimoine dans une perspective de valorisation du patrimoine à long terme. Il présente une opportunité de rendement au risque en capital limité, cumulant l’avantage du placement en SCPI à ceux de fonds diversifiés. De plus, l’OPCI est un investissement immobilier très liquide, car les investisseurs peuvent racheter leurs titres à tout moment.

L’OPCI offre de larges perspectives d’épargne :

• Se constituer un capital
• Préparer sa retraite
• Se constituer un patrimoine à crédit
• Protéger sa famille
• Transmettre un patrimoine

La Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV)

La SPPICAV est une société anonyme. Elle a pour objectif principal de constituer un patrimoine immobilier et, de ce fait, d’investir dans des valeurs mobilières. Les plus-values issues de ces actifs sont ainsi redistribuées aux actionnaires à hauteur du nombre de parts souscrites. Selon la réglementation en vigueur, la SPPICAV a l’obligation de redistribuer au minimum 85 % des revenus locatifs et 50 % des plus-values réalisées sur des actifs immobiliers.

Le Fonds de Placement Immobilier (FPI)

Le Fonds de Placement Immobilier est une copropriété composée de valeurs immobilières. Le FPI est ainsi formé d’immeubles ainsi que de parts de sociétés (non cotées) ayant une majorité d’actifs immobiliers. Ces derniers constituent 60 % du portefeuille des FPI. Le portefeuille contient également, une poche de liquidité d’un minimum de 10 %. Le FPI est administré par une société de gestion en portefeuille, sous le contrôle d’un conseil de surveillance composé au minimum de 5 membres, et au maximum de 9. Elles visent à offrir essentiellement un revenu régulier.

Placement immobilier : investir dans un immeuble de rapport

L’immeuble de rapport peut aussi s’appeler l’immeuble locatif. Il s’agit d’un bâtiment composé de plusieurs appartements et qui est conçu comme un placement par le propriétaire investisseur. Ainsi, celui-ci pourra s’orienter vers un immeuble dont les appartements sont déjà loués ou non. L’intérêt de disposer d’un immeuble vide est de réaliser des travaux si nécessaires, afin de valoriser au maximum les appartements. Vous pouvez aussi éventuellement modifier le plan dans le but d’optimiser les surfaces locatives en fonction de la demande locale. C’est une option à privilégier si vous souhaitez augmenter le rendement locatif. 

D’un autre côté, les banques qui financeront l’opération pourraient apprécier que l’immeuble soit loué en partie ou en totalité. Cela rassure puisque des baux sont déjà établis, ce qui réduit l’incertitude sur la partie location. Votre banquier sait directement à quel niveau de loyer s’attendre.

L’immeuble de rapport affiche généralement une rentabilité supérieure à celle d’un lot diffus. Cela est dû au fait que l’investisseur achète en gros et qu’il évite les frais de syndic. Le montant du projet est plus important que pour l’achat d’un lot diffus, mais les banques financent très bien ce type de projets.

Lorsque vous choisissez d’investir dans un immeuble, gardez à l’esprit que les travaux peuvent être importants. Ainsi, contrairement à un appartement en copropriété, vous devrez supporter la totalité de la toiture ou de la façade en cas de travaux sur le bâtiment. Les surfaces à rénover sont également nettement plus importantes que pour un appartement isolé, il faut en tenir compte dès le début. Cela implique qu’il faut un fond de trésorerie afin d’éviter une mauvaise surprise. Lors du financement, demandez un décalage de trésorerie en prévoyant le temps des travaux avec une sécurité supplémentaire de 3 mois au minimum.

La durée du financement dépend de votre stratégie d’investissement. Ainsi, une durée longue favorisera le cash-flow immédiat, puisque la mensualité pourra être inférieure aux loyers. Une durée plus courte permettra de rembourser le prêt plus rapidement et donc de disposer plus rapidement de la totalité des loyers, soit une rente considérable selon la taille du projet.

Comment se former à l’investissement immobilier ?

À 27 ans, notre fondateur Baptiste a pu acheter 4 immeubles qui génèrent chacun un salaire de bénéfice tous les mois. Il est possible de faire de l’immobilier son activité principale et d’en vivre jeune. Pour ça, nous vous avons préparé une vidéo offerte qui détaille comment générer jusqu’à un salaire chaque mois avec un seul projet immobilier. Au programme : 14 projets réels qui prouvent que cette stratégie est accessible à tous.

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