Quels sont les points clés à contrôler lors de la visite d’un immeuble de rapport ? Nous vous livrons plusieurs astuces pour ne pas tomber dans les pièges à éviter. Visionnez aussi notre conférence offerte pour découvrir l’investissement immobilier.
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Première étape : contrôler l’annonce d’un immeuble de rapport avant la visite
Acheter un immeuble de rapport commence par la recherche et l’analyse des annonces d’immeubles sur votre secteur, comme tout autre bien immobilier.
Surface habitable réelle
Sur beaucoup d’annonces d’immeubles de rapport, les vendeurs ont tendance à surestimer la surface du bien en additionnant la surface habitable des différents appartements avec la surface des parties communes, des combles et parfois même des balcons ou extérieurs. Ce qui peut fausser complètement votre rendement. Lorsque l’on achète un bien immobilier, que ce soit un appartement, une maison ou un immeuble de rapport, on achète d’abord des mètres carrés.
Lorsque vous faites votre analyse de prix par rapport au marché immobilier de la ville, vous devez comptabiliser uniquement les m2 habitables. Si les combles offrent un potentiel au bien, vous pouvez éventuellement les rajouter dans votre calcul via un ratio entre 25 et 50 % de leur surface totale.
Nombre de lots officiels dans l’immeuble
Un immeuble de rapport peut avoir été divisé de manière officielle ou officieuse. Cela signifie que l’ancien propriétaire peut avoir divisé un grand appartement en deux studios ou aménager les combles sans déclaration auprès de la mairie et des impôts.
Lors de votre prise de renseignements sur l’immeuble, vous devez demander si le nombre de compteurs électriques correspond bien au nombre de logements dans l’immeuble. Idéalement, il faut aussi un compteur supplémentaire pour les parties communes de l’immeuble. Malheureusement, de nombreux immeubles existent avec un seul compteur électrique pour l’ensemble du bâtiment, cela peut vous poser un problème pour régulariser la situation (création de places de stationnement, augmentation de la taxe foncières, etc.) Ce genre de situation n’est pas rédhibitoire, mais doit permettre de faire baisser le prix de l’immeuble.
Les points clés à contrôler lors de la visite d’un immeuble de rapport
Points clés stratégiques administratifs d’un immeuble de rapport à contrôler lors de la visite
Évaluer l’emplacement stratégique
L’emplacement est un facteur clé à prendre en compte. Commencez par analyser la situation géographique de l’immeuble de rapport. Où se trouve-t-il exactement ? Est-il situé dans un quartier résidentiel, commercial ou mixte ? Examinez ensuite l’accessibilité et les infrastructures à proximité. L’immeuble est-il bien desservi par les transports en commun ? À quelle distance se trouvent les principaux axes routiers, les commerces, les écoles et les autres équipements essentiels ?
Identifiez les atouts et les faiblesses de l’emplacement, en tenant compte des tendances démographiques et économiques du secteur. Un emplacement stratégique offre un potentiel de valorisation à long terme. Cela peut se traduire par une meilleure rentabilité de votre investissement.
Vérifier la situation juridique et administrative
Il est important de vérifier que l’immeuble respecte les réglementations en vigueur et qu’aucune entrave ne vienne compromettre votre projet :
- Règles d’urbanisme et de copropriété : veillez à vous assurer du respect des règles applicables (surface habitable, création de nouveaux logements…)
- Situation fiscale : informez-vous sur les éventuelles dettes fiscales liées à l’immeuble
- Baux en cours : prenez connaissance des durées et conditions des différents baux pour éviter les mauvaises surprises
Étudier la situation locative actuelle
Avant de vous engager, il est important d’examiner en détail la situation locative actuelle de l’immeuble. Commencez par étudier les baux en cours et leur durée résiduelle. Vérifiez le profil et la solvabilité des locataires, afin de vous assurer de la stabilité des revenus locatifs. Identifiez également les possibilités de revalorisation des loyers, en fonction du marché local et des améliorations potentielles de l’immeuble. Enfin, envisagez les perspectives d’évolution du taux d’occupation, en tenant compte des tendances du marché et des projets de développement à venir dans le secteur.
Évaluer les perspectives d’évolution du marché
Enfin, n’oubliez pas d’analyser les perspectives d’évolution du marché immobilier local. Renseignez-vous sur les tendances du secteur, en termes de prix, de demande locative et de projets de développement à venir. Identifiez les facteurs susceptibles d’influencer l’évolution du marché, tels que les changements démographiques, économiques ou les aménagements urbains prévus. Cette analyse vous permettra d’anticiper les évolutions futures et de vous positionner de manière stratégique sur le long terme.
Un expert-comptable peut vous aider à y voir plus clair sur vos investissements immobiliers. Contactez ce professionnel avant de vous lancer.
Points clés stratégiques financiers d’un immeuble de rapport à contrôler lors de la visite
Analyser la rentabilité potentielle
Commencez par étudier les loyers actuels et les possibilités d’augmentation future. Renseignez-vous sur les taux d’occupation et de rotation des locataires, afin d’évaluer la stabilité locative.
Calculez ensuite le rendement brut et net de l’investissement, en tenant compte de tous les coûts liés à la propriété. Comparez ces chiffres aux rendements moyens du marché immobilier local pour vous faire une idée de la compétitivité de cet investissement.
Prendre en compte les charges et les coûts d’entretien
Outre l’analyse de la rentabilité, il est essentiel de bien identifier les différentes charges liées à la propriété de l’immeuble. Recensez les taxes, les assurances, les frais de syndic et tout autre coût récurrent. Évaluez également les coûts de maintenance et de réparations récurrentes, en fonction de l’état général du bâtiment.
N’oubliez pas de prévoir une marge pour les imprévus et les travaux futurs, afin de vous assurer que votre investissement reste rentable sur du long terme.
Envisager les possibilités de rénovation et de modernisation
Lors de votre visite, réfléchissez aux améliorations potentielles que vous pourriez apporter à l’immeuble. Identifiez les travaux d’isolation, de rénovation ou de modernisation qui permettraient d’augmenter la valeur du bien et d’optimiser les loyers.
Estimez les coûts et les délais de ces travaux envisagés, puis évaluez leur impact sur les revenus locatifs et la valeur de l’immeuble. Déterminez ainsi la rentabilité des investissements de rénovation, afin de vous assurer que les améliorations prévues se traduiront par une meilleure performance de votre investissement.
Points clés stratégiques physiques d’un immeuble de rapport à contrôler lors de la visite
Les compteurs électriques et les compteurs d’eau
Au moment de la visite de l’immeuble de rapport, contrôlez les compteurs électriques. Chaque lot privatif doit disposer de son propre compteur d’électricité. En cas de compteur unique, ne le mettez pas à votre nom pour ensuite répartir la facture entre les locataires. Cette pratique est illégale, car cela signifie que vous revendez de l’électricité. La mise en place de compteur individuel permet d’éviter différents soucis. L’immeuble doit disposer de compteurs correspondant au nombre d’appartements. Vous pouvez vous informer auprès d’ENEDIS en ce qui concerne le coût de la demande d’ouverture d’un compteur d’électricité.
Quant aux compteurs d’eau, la présence de divisionnaires est un point essentiel. Cela permet de re-facturer plus facilement l’eau aux locataires en fonction de la consommation par habitation. En effet, un compteur général complique la facturation. Dans ce cas, il convient de mettre en place des divisionnaires en accord avec le nombre d’habitations. Pensez à inclure dans le budget le coût de la réalisation de ces divisions.
Les parties communes et les escaliers
Les parties communes peuvent être endommagées plus rapidement, car elles sont utilisées par l’ensemble des résidents de l’immeuble. Vérifiez qu’elles sont en bon état. La plupart du temps, un coup de peinture après un nettoyage permet de remettre en état les parties communes. Parfois, il faut prévoir certains travaux de rénovation.
Concernant l’escalier, il convient de faire bien attention, car sa rénovation est souvent coûteuse. S’il s’agit d’un escalier en bois, contrôlez bien chaque marche et contre-marches. L’intervention d’un menuisier pour remplacer les marches fragiles peut être onéreuse. S’il faut changer complètement l’escalier, cela engendre des dépenses importantes qui auront un impact sur votre budget.
La toiture
De l’extérieur, vous pouvez constater les éventuelles tuiles cassées ou manquantes. N’hésitez pas à passer par les combles pour vérifier la charpente. Touchez les poutres pour s’assurer qu’elles sont bien solides et sèches. En cas de présence d’humidité dans les combles, cela relève un problème d’étanchéité qu’il faudra réparer. L’idéal est de visiter l’immeuble de rapport pendant les jours de mauvais temps. Les problèmes deviennent évidents lorsque le temps est pluvieux ou froid.
La façade
C’est un élément important puisqu’il influence l’esthétique de votre immeuble. Un simple coup d’œil permet d’observer la présence de fissures, de moisissures, de taches sombres, etc. Le coût de la remise à l’état doit être pris en compte avant de prendre une décision au moment de l’achat.
L’humidité
Vérifiez qu’il n’y a pas de problème d’humidité. Cela peut être causé par l’infiltration ou le défaut de l’étanchéité. La présence de taches noires sur les murs doit vous alerter. Vous devez savoir que l’humidité peut endommager la structure de l’immeuble.
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est un bien immobilier comprenant plusieurs lots (logements ou locaux commerciaux) loués à différents occupants. L’achat d’un immeuble de rapport est souvent présenté comme le Graal de tout investisseur immobilier, car cette stratégie est particulièrement rentable. Lorsqu’on décide d’acheter un son premier immeuble entier pour faire du locatif, on se lance un défi que beaucoup d’investisseurs souhaitent relever.
Le principal avantage de l’investissement dans un immeuble de rapport réside dans la diversification des sources de revenus. En effet, posséder plusieurs appartements dans un même bâtiment peut aider à stabiliser votre revenu locatif. Si un locataire déménage, vous avez toujours d’autres locataires qui paient un loyer, ce qui peut aider à atténuer le risque financier. Le risque que tous les appartements soient vides diminue avec le nombre de lots.
Mais ce n’est pas tout, ce type d’investissement présente d’autres atouts :
- Réaliser une opération immobilière d’envergure en un seul achat
- Profiter d’une forte rentabilité locative grâce au cumul des loyers
- Diversifier ses risques locatifs en ayant plusieurs locataires
- Générer des liquidités pour rembourser plus rapidement votre prêt immobilier
- Bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux en fonction du type de location
- Optimiser la gestion locative en centralisant tous les biens en un même lieu
Rapprochez-vous d’un expert-comptable avant toute opération immobilière. Ce dernier vous guidera sur la partie financière de votre projet.
Comment se lancer dans l’investissement immobilier ?
Avant d’acheter votre premier immeuble de rapport, nous vous invitons à visionner notre conférence offerte. Vous pourrez découvrir les bases de l’investissement immobilier et tenter de remporter un salaire en une seule transaction.
