Réussir son investissement locatif : Le Top 10 des astuces

L’investissement immobilier doit être géré comme une entreprise à part entière pour réussir son investissement locatif. Pour cela, il est capital que l’argent investi dans ce type de biens vous rapporte un maximum en retour. Les investisseurs qui maîtrisent les rouages du marché font tout pour optimiser le rendement locatif de leurs immeubles. Par la pratique, les conseils d’autres investisseurs et l’optimisation de leurs connaissances techniques sur les réalités du secteur. Ils sont capables entre autres de jouer sur le financement, l’exploitation du bien ou sur la fiscalité. Voici le top 10 des astuces pour réussir son investissement locatif.

Travailler à réduire le temps des vacances locatives

La vacance locative est une situation récurrente qui met du plomb dans l’aile de votre investissement immobilier. Lorsqu’elle est régulière, cela peut être dû à l’emplacement, sa situation par rapport aux écoles, commerces ou au centre-ville. Techniquement, vous ne percevrez aucun revenu locatif lorsque votre appartement est vide. Ce qui n’est forcément pas vrai dans le cas où vous allez acheter un logement étudiant dont l’exploitation est confiée à un gestionnaire. Ainsi, que votre logement soit occupé ou pas, vous percevrez vos revenus locatifs mensuels. Mais dans une perspective plus globale, vous serez en situation de manque à gagner. Cela engendre un certain nombre de désagréments par rapport à vos créanciers (la banque, les assurances, le fisc…).

Pour réussir son investissement locatif, veillez à toujours avoir un potentiel locataire prêt à intégrer le logement. Enfin, l’autre solution serait de proposer son appartement à la colocation. C’est la tendance actuelle dans les grandes agglomérations où très peu de logements sont disponibles à des coûts abordables. Un aménagement circonstancié en mode LMNP (plusieurs salles de bains, électroménager, wi-fi…) baisserait les risques d’impayés et votre logement serait occupé quasiment toute l’année durant. Certains investisseurs et les candidats à la colocation passent par des annonces sur des plateformes dédiées à la colocation.

Préférer une location saisonnière ou de courte durée

Une location de longue durée vous permet d’avoir une bonne rentabilité pour réussir son investissement locatif. En effet, le locataire occupe les lieux dans le cadre d’un contrat de bail à longue durée. Cela vous assure une régularité certains de vos revenus locatifs. Mais, la location classique n’est pas celle qui vous fera faire beaucoup d’argent.

L’astuce n° 2 consistant donc à mettre votre location sous contrat de bail saisonnier. Cela permet de doubler, voire tripler votre rentabilité locative. Le caractère saisonnier peut prendre la forme d’une location hebdomadaire ou juste pour les week-ends. Mais aussi simplement à la saison : en hiver, en été, en automne ou au printemps. Ce mode de location qui est habituellement l’apanage des hôtels et autres lieux de repos et de transit pour touristes est devenu la nouvelle trouvaille des propriétaires de logements pour pouvoir se faire plus d’argent. Il existe même des plateformes de location saisonnière qui vous permet de garder votre rentabilité à flot.

Augmenter le prix du loyer pour réussir son investissement locatif

Habituellement, pour attirer de la clientèle et réussir son investissement locatif, la politique de différenciation est le pilier sur lequel l’investisseur agit. Cette différenciation peut vous être fatale si vous ne tenez pas en compte les prix des loyers de la ville. Soit vous louez trop cher et les locataires saisonniers louent chez vos concurrents. Soit vous louez moins cher et vous ratez une occasion de vous faire beaucoup d’argent.

Par ailleurs, le prix du loyer que vous fixez dépend de plusieurs autres données : vos charges, vos engagements bancaires par exemple, l’imposition, les travaux d’entretien et de réparations imprévus qui peuvent subvenir… L’autre donnée qui est des plus importantes est le calcul de l’indice INSEE, IRL qui peut provoquer une hausse des charges. C’est donc une variable qui fluctue parfois aux dépens du locataire. Mais un changement du prix du loyer est de bonne guerre pour le propriétaire. En effet, si ce dernier constate qu’en dépit de son investissement de départ, il lui est difficile de déduire un bénéfice important, il peut procéder à une augmentation du loyer. Vous pourriez faire passer facilement cette augmentation auprès de vos locataires si vous misez sur l’astuce n° 4 : Rénover.

Faire des travaux de réparations et de rénovation 

La rénovation du bien meuble acquis garantit à 50 % la location de votre logement. C’est donc un maillon important de votre business pour réussir son investissement locatif. Si vous possédez ce bien depuis fort longtemps et que vous vous trouvez en période de vacance locative après le départ de votre locataire, il serait aussi judicieux de faire peau neuve, de relooker votre bien. Il s’agira de repenser et faire une tout autre décoration plus à la mode. Les experts appellent cette pratique du home staging. Vous aurez de nombreux visiteurs et potentiels locataires. Que vous ayez choisi un contrat de bail de longue durée ou de courte durée, vous n’attendez pas longtemps avant que l’un d’eux se décide. 

Augmenter vos frais de loyer grâce à une division et une optimisation de l’espace disponible

En tant qu’investisseur, vous devez avoir l’œil et détecter toutes les opportunités que vous pouvez créer grâce à votre nouvelle acquisition. Lorsque l’appartement le permet, vous pouvez même utiliser une simple cloison pour créer une chambre supplémentaire. Le bénéfice financier que vous en tirerez n’aura d’égal que votre ingéniosité.  

L’optimisation de l’espace de votre appartement est une aubaine qui pourrait induire la création distincte d’appartements supplémentaires à louer à différents locataires. Au départ, les investisseurs achètent un seul appartement, mais à la fin des rénovations bien étudiées et moins coûteuses, ils seront en possession de 2 voire plus d’appartements. Vos gains augmenteront. Vous toucherez désormais plusieurs loyers et ainsi réussir son investissement locatif. Enfin, lorsque votre acquisition immobilière comprend un parking, vous pouvez séparer le loyer du parking du bail du bien. Cela vous fera plus de revenus locatifs mensuels et bien sûr moins d’impôts.

Louer en mode LMNP pour réussir son investissement locatif

Dans le souci de bénéficier de l’abattement de 50 % sur les recettes fiscales et du remboursement de la TVA du bien acquis, les investisseurs choisissent sous réserve d’une autorisation administrative (plus de 200 000 habitants dans la commune) de plus en plus le mode de location dit LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Dans le cadre de ce mode de logement, le bail est renouvelable sur une base annuelle alors que le renouvellement est triennal lorsqu’il s’agit du mode de logement classique, c’est-à-dire non meublé. Pour les étudiants les contrats des LMNP sont renouvelés après une période de 9 mois avec des possibilités d’augmentation du loyer et de révision d’autres clauses importantes du bail. 

Selon ce que vous envisagez, louer l’appartement à un touriste, un étudiant, un homme d’affaires… vous achèterez votre immeuble dans un quartier touristique, non loin des transports en commun et centres universitaires, ou dans un quartier d’affaires. Un minimum de commodité est requis pour réussir son investissement locatif. Les basiques sont les matériels et accessoires d’entretien domestique, un éclairage optimal, un lit avec tous ses accessoires, une salle à manger comprenant une table à manger et au minimum deux chaises, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, un four, une plaque de cuisson, etc.

Moins de charges communes plus de systèmes individualisés

Les charges de copropriété peuvent parfois constituer des problèmes pour réussir son investissement locatif. Une mauvaise gestion des contributions du budget par le Syndic de la copropriété peut constituer un manque à gagner pour vous. Vous devez participer aux rencontres du Syndicat de la copropriété et veiller à la propreté des parties communes. Vous perdrez en effet des clients si votre appartement est super, mais que les parties communes laissent à désirer. Enfin, aussi vraies qu’il est impossible de pouvoir passer outre les charges communes, certaines charges pourront sans difficulté être gérées de façon individuelle comme le chauffage de votre appartement. 

Choisir de préférence le régime micro-BIC

Chaque entrepreneur, investisseur avisé, recherche des facilités au cours de ses premières années d’exploitations. En matière d’investissement immobilier, le régime micro-BIC  l’emporte largement sur la déclaration de revenus fonciers au réel. En effet, la toute première offre de nombreux avantages tels que l’abattement de 50 % effectué sur les LMNP ou encore celui de 30 % sur les recettes locatives. Mais, lorsque les charges induites par l’investissement immobilier sont supérieures à 30 %, il serait plus judicieux de faire une déclaration au réel pour réussir son investissement locatif. 

Acheter votre bien avec l’argent de la banque

Grâce à l’effet de levier qui consiste à déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus, beaucoup d’investisseurs ont vu leurs capitaux décupler en un clin d’œil. Le principe est tout simple : ne jamais payer cash, mais utiliser l’argent de la banque pour investir. Le préalable pour que la banque vous ouvre grandement ses portes et vous accueille à bras ouverts est la confiance. En effet, la situation de votre compte bancaire rassure beaucoup plus les banquiers que votre projet d’investissement. 

Les taux d’emprunt actuels étant très bas. Vous analyserez ensemble avec votre banquier votre capacité d’endettement. Ainsi, vous pourrez vous entendre sur le taux de remboursement et la durée de remboursement. Les spécialistes du domaine conseillent de faire un prêt important sur une très longue durée. Cette pratique permet de rembourser le prêt à un taux mensuel dérisoire de 1,6 % sur une durée de 20 ans et ainsi réussir son investissement locatif. 

Si au moment de l’achat de votre bien immeuble, vous n’aviez pas des notions avancées dans le domaine, sachez que la banque vous donne la possibilité de renégocier votre prêt et de revoir les clauses relatives aux taux mensuels à payer. L’idéal c’est de revoir ce taux à la baisse pour vous permettre de souffler, de faire plus de bénéfice que vous continuerez de déposer à la banque et de rembourser plus facilement vos mensualités. Cette possibilité de rallongement de la durée et de la baisse du taux peut être faite de façon continue.

Votre argent peut aussi vous générer des revenus en le plaçant. La combinaison des rendements de revenus vous aurait permis de vous enrichir et de prendre plus tôt votre retraite.

Renégocier les assurances pour réussir son investissement locatif

La 10^ème astuce sur cette liste réduit considérablement les dépenses pour réussir son investissement locatif. Cette astuce consiste à remettre en cause le contrat d’assurance initial et à le renégocier. Retenons qu’habituellement les investisseurs dans l’immobilier souscrivent à :

• l’assurance liée au prêt ;
• l’assurance loyers impayés ;
• propriétaire non occupant.

Donc, pour renégocier avec votre assureur, vous devez revoir votre assurance habitation non occupant et votre assurance loyers impayés en priorité. Tout ceci dans le souci de réussir son investissement locatif. Si votre assureur ne semble pas prêt à les renégocier, vous être libre de faire jouer la concurrence. Faites-vous assurer par une autre maison. Les prix de l’assurance propriétaire non occupants étant parfois hors de prix, la remise en question est obligatoire. Si vous ne réagissez pas, cette assurance pourrait être un frein pour réussir votre investissement locatif.

Vous devez donc réagir ou vous faire accompagner par un autre assureur plus disposé à vous faciliter l’exploitation de votre investissement locatif. Dans le cadre de l’assurance liée au prêt, la loi Sapin a créé une facilité qui vous permet de changer votre assureur emprunteur chaque année à date d’anniversaire du contrat. L’assureur étant en quête de nouveaux clients se fera un plaisir de vous proposer des tarifs très concurrentiels.