Vous avez entendu parler du financement participatif immobilier ? Cet article est fait pour vous ! Vous allez découvrir tout ce qu’il faut savoir sur le crowdfunding immobilier. Entre définition, avantages et risques, vous serez informé des démarches pour vous lancer. Et pour aller plus loin dans vos projets immobiliers, visionnez notre conférence offerte.
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Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Un nouveau levier d’investissement
Le crowdfunding est un financement participatif, réalisé sur des plateformes en ligne, qui permet à un porteur de projet de collecter des fonds auprès d’une foule d’investisseurs, particuliers ou professionnels. Le crowdfunding peut concerner un grand nombre de projets (culturels, artistiques ou entrepreneuriaux) et financer des PME, des grandes entreprises, des associations…
Pourquoi l’immobilier s’intéresse au crowdfunding ?
Si on voit facilement l’intérêt d’un artiste ou d’un créateur d’entreprise pour le crowdfunding, il peut paraître surprenant de l’appliquer à l’immobilier au vu des montants mis en jeu. Et pourtant, réaliser une opération immobilière nécessite des fonds importants et les professionnels de l’immobilier doivent s’adresser à un établissement bancaire pour obtenir un emprunt. Et comme pour les particuliers, la banque leur demande un apport de 10 à 15 % du coût total de l’opération.
Le crowdfunding immobilier est donc un moyen pour ces acteurs de se constituer une partie de cet apport nécessaire. Cela permet aussi d’optimiser l’allocation de leurs fonds propres utiles à leur développement.
Quel est le principe du crowdfunding immobilier ?
Dans le secteur de l’immobilier, le crowdfunding permet alors de financer des nouveaux projets de construction ou de réhabilitation portés par des promoteurs immobiliers.
Source alternative de financement
Pour réaliser un projet, les promoteurs immobiliers doivent mobiliser des ressources importantes. Ils cumulent ainsi plusieurs sources de financement :
- Leurs fonds propres
- Des crédits
- La pré-commercialisation des logements du programme (Ventes en l’État Futur d’Achèvement)
Suivant l’ampleur et le coût du projet, ces sources de financement traditionnelles peuvent alors se montrer insuffisantes, notamment les fonds propres qui doivent représenter au moins 10 % du montant de l’opération. C’est la raison pour laquelle on assiste aujourd’hui à un essor des sources de financement alternatives, comme le crowdfunding immobilier. Ce mode de collecte permet ainsi aux promoteurs de compléter leurs fonds propres grâce à des investisseurs particuliers.
Différents types de crowdfunding immobilier
Si le crowdfunding peut prendre la forme d’un don simple ou avec contrepartie, le crowdfunding immobilier se classe majoritairement dans la catégorie du financement participatif par prêt ou crowdlending. Basé sur le principe du prêt, il permet aux promoteurs d’offrir la possibilité à des investisseurs particuliers de leur prêter de l’argent pour enrichir leurs fonds propres en vue de la réalisation d’un projet précis.
Bien que cela soit moins répandu, le crowdfunding immobilier peut également prendre la forme d’un investissement au capital, aussi appelé crowdequity. Pour l’investisseur, cela revient alors à devenir actionnaire du promoteur.
Un mode de financement hybride de crowdfunding immobilier permet enfin aux investisseurs de prêter de l’argent avec un taux fixe tout en percevant une partie de la marge de l’opération. Le taux de rémunération de base est ainsi plus faible, mais avec un intéressement plus ou moins important.
Comment fonctionne l’investissement en crowdfunding immobilier ?
Le marché est tellement concurrentiel et en croissance que pour pouvoir saisir les opportunités et ne pas engager leurs fonds propres, les promoteurs font appel à des investisseurs privés. Pour cela, les promoteurs se servent de l’intermédiaire d’une plateforme afin de récolter les fonds nécessaires pour solliciter un emprunt bancaire. En effet, le déblocage de l’emprunt bancaire n’intervient que :
- Lorsque le terrain a été identifié
- Le permis de construire a été obtenu
- Après l’atteinte du taux de pré-commercialisation de biens en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) requis par la banque.
Les travaux de construction ne débuteront qu’après ces ventes et la récolte des fonds, qui débloquent les autorisations. Il est également nécessaire pour le promoteur à cet instant de fournir la déclaration en mairie pour l’ouverture du chantier.
Le promoteur réalise un montage avec la création d’une société (SAS) qui émet des actions de préférence ou des obligations auxquelles souscrivent les investisseurs. Les fonds récoltés sont apportés dans une seconde société, une Société Civile de Construction Vente, responsable des travaux de construction, qui les financent. Le reste des lots sera en vente lorsque les travaux sont en cours.
Les avantages d’un placement en crowdfunding pour les investisseurs
Un investissement simple et accessible
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et profiter de la résilience de ce marché, le crowdfunding est une solution assez simple. Une fois votre investissement réalisé, vous n’avez aucune gestion à prévoir : pas de gestion locative ni administrative, pas de travaux, fiscalité simplifiée et très accessible…
Outre sa simplicité, le crowdfunding immobilier représente un très bon outil de diversification patrimoniale pour les investisseurs en recherche de placement complémentaire à court/moyen terme. Le niveau de rendement prévisionnel proposé par le crowdfunding immobilier rappelle que ces opérations peuvent présenter des facteurs de risque de perte et appelle à ne pas consacrer plus de 10 % de son patrimoine.
Un ticket d’entrée accessible
Le ticket d’entrée est relativement faible pour participer à une campagne de crowdfunding, souvent dès 1 000 € seulement. Vous êtes libre de choisir le montant que vous souhaitez investir et vous pouvez diversifier votre investissement sur différentes opérations immobilières.
Une fiscalité avantageuse
Les revenus dégagés par votre investissement en crowdfunding immobilier sont imposés par l’administration fiscale. La fiscalité d’une telle opération est relativement simple. Deux options s’offrent à vous pour déclarer vos revenus :
- Soit via la flat tax à 30 % (12.8 % pour l’impôt sur les revenus et 17.2 % de prélèvements sociaux)
- Soit intégrer ces revenus à votre tranche marginale d’imposition
Bien évidemment, vous ne serez imposé que sur les bénéfices dégagés par l’opération et pas sur le capital au moment de son remboursement. Contrairement à d’autres placements dans l’immobilier, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. En effet, vous n’êtes pas propriétaire d’un bien immobilier, mais d’une créance.
Les 7 risques du crowdfunding immobilier
Possible illiquidité
L’investissement en crowdfunding immobilier n’est pas liquide. Une fois que vous avez investi votre argent dans un projet, il est généralement difficile de revendre l’instrument financier avant que le projet ne se termine. Il faut considérer que vous ne pourrez pas récupérer la somme investie avant la fin du projet que vous financez, même si vous en avez besoin.
Un projet immobilier est soumis à pas mal d’aléas, par exemple une commercialisation plus lente ou des travaux plus longs que prévu. Dans ce cas, un projet peut prendre quelques semaines ou mois en plus, voire dans les pires cas des années de retard. Cela retardera l’accès aux fonds investis.
Difficultés pour obtenir les autorisations administratives
Les autorisations administratives, comme les permis de construire ou de travaux, représentent un risque en immobilier, et donc en crowdfunding immobilier. Avant qu’un projet immobilier puisse démarrer, il faut obtenir toutes les autorisations nécessaires, ce qui peut parfois être un processus long et incertain. Si un projet est en attente d’un permis, cela peut causer des retards, voire remettre en cause le projet. Ces retards peuvent perturber le calendrier du projet, et l’allonger au-delà de sa date de fin prévue.
Travaux
Des difficultés techniques imprévues peuvent surgir :
- Une mauvaise surprise découverte au moment de la rénovation
- Une mauvaise anticipation du porteur de projet
Cela peut une fois encore allonger les délais et augmenter les coûts. Cela impactera la marge du projet, pouvant aller jusqu’à entrainer une perte financière pour l’opérateur en cas de complications graves. Ces complications peuvent aussi dans certains cas empêcher la vente ou la location des propriétés au terme prévu.
Un autre risque majeur du crowdfunding immobilier est la sous-estimation du coût des travaux. Cela entraîne une contraction de la marge de l’opération. Le budget initial alloué peut s’avérer insuffisant en raison de :
- Dépenses imprévues dues à des difficultés techniques des travaux
- Évaluation imprécise. L’entrepreneur est trop optimiste, car il n’a pas encore signé de devis pour les travaux, et finalement le coût global des travaux est significativement plus important.
Ce point est d’autant plus dommageable qu’il faut que l’opérateur ait de l’argent disponible pour financer les travaux supplémentaires, ce qui peut ne pas être le cas, entrainant des difficultés importantes sur le projet.
Risques de commercialisation et de baisse de prix
Les risques de commercialisation résident dans la possibilité que les biens ne se vendent ou ne se louent pas aussi rapidement ou à un prix aussi élevé que prévu. Par exemple, un marché immobilier qui se dégrade ou des prévisions trop optimistes de l’entrepreneur qui porte le projet sont des situations qui peuvent diminuer l’attrait d’un projet pour les acheteurs potentiels ou les locataires.
De plus, une baisse de prix peut survenir si l’offre dépasse la demande ou si les préférences du marché changent. Cela pourrait entraîner une révision à la baisse des prix pour stimuler la vente ou la location.
Perte en capital
Le risque de perte en capital se manifeste lorsque le projet immobilier financé ne se déroule pas comme prévu. Si malgré les procédures de sauvegarde ou de redressement, la société n’est pas sauvable et finit par être mise en liquidation, vous pouvez ne pas récupérer votre capital. L’objectif de la liquidation est de revendre les actifs de la société. C’est à cette étape que les garanties sont toutes activées pour récupérer un maximum de capital. Mais parfois, cela ne suffit pas et vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
Cela peut résulter d’une multitude de facteurs :
- Erreurs dans la gestion de la société
- Retards de construction
- Défaut dans la réalisation
- Baisse de la valeur du bien
- Faillite ou décès du porteur de projet
De manière générale, lorsque vous vous lancez dans l’investissement en crowdfunding, vous devez être prêts à accepter de perdre une partie ou l’intégralité du montant investi.
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