Les médias ne cessent de qualifier le secteur de l’immobilier de mine d’or. Cette publicité fait naître des ambitions chez les novices qui souhaitent, eux aussi, faire leur premier pas dans la cour des grands de l’immobilier. À supposer que cela soit votre cas, vous vous demandez certainement comment investir dans l’immobilier. Les réponses peuvent diverger selon la manière dont vous souhaitez faire des bénéfices. Car, il existe plusieurs manières de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier. L’une d’elles est l’immobilier locatif. Elle consiste à louer le bien acheté, les bénéfices étant perçus sous forme de loyer. Quant à l’autre manière, il s’agit de l’achat-revente de biens immobiliers. Autrement dit, vous achetez une propriété pour ensuite la revendre plus cher.
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Première méthode : investir dans l’immobilier locatif
L’investissement dans l’immobilier locatif vous donne la possibilité de gagner de grosses sommes d’argent en un laps de temps. Pour y aller comme un pro, il faut solliciter l’accompagnement d’une des nombreuses entreprises qui fournissent des prestations de services immobiliers. Ce qu’il faut viser avec ce genre d’investissement, c’est de percevoir des loyers pendant un certain temps pour amortir toutes les dépenses liées à l’acquisition. Une fois amortie, vous pouvez désormais vivre de la location de votre propriété en percevant des loyers en guise de profit.
Il faut quand même rester sur ses gardes, car ces investissements peuvent avoir une double face. Pour ne pas subir le revers de la médaille, il est impératif de bien préparer son projet avant de se lancer. Dans cet article, vous avez l’opportunité de découvrir de nombreuses manières de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier.
Calculer la rentabilité du bien à mettre en location
La première chose que doit faire un investisseur immobilier devant un bien qu’il veut acquérir est de calculer sa rentabilité pour savoir s’il pourra gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier. Ce facteur permet de connaître en amont la performance d’un investissement.
Il faut en premier lieu, calculer la rentabilité du bien. Pour cela, vous pouvez appliquer la formule qui suit :
Rentabilité brut = (loyer x 12 mois)/(prix du bien x 100)
Cependant, c’est une méthode qui n’englobe pas les charges, elle est donc incomplète. Par conséquent, elle diminue la rentabilité. Si vous ne trouvez qu’un maigre intérêt en calculant avec cette méthode, laissez tomber cette affaire.
La rentabilité est une technique de calcul plus complexe puisqu’elle englobe les paramètres laissés par l’autre méthode. La formule est celle-ci :
Rentabilité nette = (Loyers – charges + travaux)/(Prix d’achat du bien x 100).
Rassurez-vous, vous n’aurez pas à effectuer de tels calculs manuellement. De nombreux outils en ligne ou téléchargeables sur smartphone ou sur ordinateur sont disponibles pour vous faciliter la vie. Il vous suffit d’entrer les données et le calcul est fait par le logiciel. Comme le logiciel Stratège Immo.
Pourtant, le calcul de la rentabilité net n’est lui aussi pas considéré comme une méthode complète. Le meilleur calcul semble être celui du cash-flow, car vous saurez par celui-ci combien vous allez pouvoir gagner avec l’immobilier. La méthode de calcul n’est pas compliquée. Il suffit d’additionner toutes les charges puis de soustraire le résultat sur la somme des loyers. Si le résultat est négatif, ce n’est pas la peine de réaliser un tel investissement.
Les meilleures stratégies d’investissement locatif
Il existe en effet, de nombreuses manières de louer un bien pour gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier. Nous disons par là que plusieurs stratégies permettent de dégager de ma rentabilité de l’immobilier. Toutefois, plus une stratégie rapporte, plus elle va nécessiter du travail de gestion.
La location nue
Par location nue, il faut entendre le fait de mettre un bien non meublé à la disposition de votre locataire. Elle est facile à mettre en place. Il revient au locataire de meubler son appartement comme il le souhaite. Pour ce genre de location, votre invité aura tendance à rester de longs mois ou années dans votre bien. En revanche, le loyer devrait être moins élevé que si la propriété était meublée.
La location meublée
Vous avez certainement compris le concept. Vous meublez votre bien. Le locataire n’a plus qu’à l’intégrer sans avoir besoin d’acquérir des meubles. Pour avoir veillé à l’ameublement de votre appartement, vous allez augmenter le loyer de 20 à 30 % par rapport au prix d’une location nue. Seulement, meubler un bien peut être coûteux en argent et en travail. Les jeunes actifs ou étudiants sont des profils idéaux pour ce genre de location. Ils sont tout le temps en action et ne se confrontent que rarement à des changements de vie comme un divorce, une perte d’emploi, etc.
La division de lot
Procéder par la division de lot, c’est recourir à une technique qui peut offrir de gros gains. Il s’agit de créer plusieurs lots à partir d’un seul lot initial. Par exemple, vous avez acquis une propriété de 100 m2 et voulez faire 4 lots de 25 min 2 s. De la sorte, vous boostez la rentabilité d’autant plus que le prix du m2 est relativement bas lorsque vous achetez une grande surface. En la scindant en de petites surfaces pour ensuite les louer, forcément, le prix du loyer sera plus élevé. Attention toutefois, la division de lots est très complexe. Nous ne vous conseillons pas de faire ses démarches si vous êtes débutant.
L’immeuble de rapport
Pour gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier il existe une manière plus rapide. Investir dans un immeuble de rapport.
L’immeuble permet d’augmenter drastiquement sa rentabilité car vous mettez en location plusieurs biens. En plus, à l’achat le prix peut être très faible si vous savez rechercher des marchés à fortes rentabilités.
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Deuxième méthode : faire de l’achat-revente de biens immobiliers
Certes, l’investissement locatif est la première chose à laquelle on pense quand on envisage de vivre de ses investissements immobiliers. Toutefois, l’achat-revente de biens immobiliers est aussi une option hautement rentable, mais qui est réservée à des personnes avisées. Cette concurrente de la première méthode est ce qui génère des revenus beaucoup plus rapidement aux investisseurs immobiliers.
L’achat-revente de biens immobiliers : qu’est-ce que c’est ?
C’est un concept simple : on cherche un bien à acheter dont la valeur est inférieure à sa cote par des moyens différents et on s’assure de le revendre à un prix plus élevé tout en respectant une courte période, soit quelques mois tout au plus.
Finalement, le but est de réaliser une plus-value rapide et consistante. En résumé, cet achat-revente offre la possibilité de réduire le temps. Ainsi, au lieu de mettre des années à générer 100 000 € grâce à un investissement locatif, vous pouvez dégager la même somme en l’espace de quelques mois grâce à un achat-revente immobilier bien optimisé.
Juridiquement, il est nécessaire de créer une structure de marchand de biens pour exercer des opérations d’achat-revente. Dans ce cas, on est considéré comme un commerçant. On achète et on revend des biens.
Par contre, il est tout à fait possible de dégager des bénéfices sans être marchand de biens. On peut revendre sa résidence principale dans le contexte d’un changement de domicile ou revendre un investissement locatif ou une résidence secondaire par exemple.
Ce qui est considéré comme une activité commerciale et professionnelle, c’est le fait d’acheter avec objectif de revendre. C’est pourquoi il est primordial de créer sa structure si l’on souhaite devenir marchand de biens.
Les principales étapes d’un achat-revente immobilier
Pour acheter un bien et ensuite le revendre et dégager des gains, il faut procéder en trois grandes étapes. Premièrement, il faut repérer le bien sous-évalué, remettre le bien en valeur et enfin le revendre pour dégager une plus-value.
Détecter un bien sous-évalué
Que vous soyez marchand de biens ou investisseur immobilier, la méthode utilisée ne change pas. La réussite d’une opération se joue toujours au moment de l’achat. Dans un cas comme dans l’autre, le but est toujours de réaliser une plus-value potentielle, même si vous n’avez pour objectif que de percevoir des loyers. La valeur de la propriété est toujours à mettre au cœur de votre stratégie immobilière. Il s’agit en fait d’un gage de sécurité immense pour vous.
Pour ce faire, vous pouvez créer votre réseau Off-Market par exemple. La démarche vise à constituer un réseau réel d’apporteurs d’affaires personnels. Les plus belles affaires immobilières se font presque toujours en marge du marché traditionnel, les agents immobiliers veillent toujours à mettre leurs partenaires au courant de leurs dernières trouvailles avant tout le monde. Il s’agit de se démarquer et de devenir un partenaire privilégié des agences et de divers acteurs du marché de l’immobilier.
Une autre technique qui est carrément inverse à celle que nous venons de décrire est la négociation agressive. Pour cela, vous allez vous intéresser à des biens qui ne sont pas de bonnes affaires au départ, voire carrément surévalués par rapport au marché. Puis, vous allez offrir un prix beaucoup plus bas que celui qui est affiché. Il est évident que ça ne fonctionne pas toujours, mais lorsque vous le faites sur une dizaine de biens, vous avez de plus en plus de chances d’être accepté.
La dernière méthode que nous vous proposons est de vous intéresser aux vendeurs pressés. Ces derniers ont un besoin d’argent très urgent pour diverses raisons. On parle fréquemment de divorces, de mutations professionnelles ou de successions. Un vendeur pressé est en général disposé à consentir des concessions sur le prix en vue de céder le bien plus rapidement. Ainsi, ce type de vente est idéal pour acheter un bien immobilier sous-évalué par rapport au marché.
Mettre le bien et valeur
La finalité est tout d’abord de réaliser un achat-revente immobilier rapide pour obtenir de l’argent rapidement et ainsi réinvestir aussitôt. Pour valoriser le bien, on peut donc envisager de le décorer, de le meubler ou de faire valoir ses aspects atypiques pour en faire un coup de cœur. La stratégie d’évaluation des biens immobiliers semble être l’une des meilleures méthodes pour augmenter les revenus afin de réussir le processus d’achat et de revente d’un bien immobilier.
Mais alors, que faut-il entendre par « Valoriser un bien immobilier » ? Il s’agit de mettre en valeur un bien immobilier en changeant son état afin de le rendre meilleur, et ce, dans une optique de rendement. Cette démarche donnera la possibilité de majorer la plus-value en acquérant un bien à potentiel pour ensuite faire des travaux de rénovation afin de le revendre beaucoup plus cher.
Revendre le bien pour encaisser une plus-value
Il faut que le bien immobilier convienne parfaitement à votre client idéal et déclenche ainsi une histoire d’amour immédiate. Il faut que le client perde sa rationalité, c’est-à-dire qu’il se moque des arguments rationnels comme la valeur au mètre carré. C’est l’une des façons de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier.
Ce qui l’obsédera, ce sera d’acheter votre maison parce qu’il a vraiment envie d’y vivre et qu’il ne souhaite pas manquer le coche. Pour faire simple, cela équivaut à vendre une bouteille d’eau dans le désert, la valeur normale de l’eau ne compte plus dans l’équation, ce qui compte c’est le besoin de votre client. Ce qui compte, c’est le besoin de votre client. Ce n’est pas de l’immobilier que vous vendez, mais un « chez-soi ».
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