Le Prêt Bancaire Marchand de Biens : Comment ça Marche ? 

Vous souhaitez obtenir un prêt bancaire alors que vous êtes marchand de biens ? Vous avez raison de vous intéresser à cet article. En effet, pour chaque profil, les banques veulent soumettre le demandeur à une série de conditions et de privilèges. Il serait très intéressant de voir les spécificités liées au prêt bancaire marchand de biens. La rédaction de cet article vise donc à faire la lumière sur ce profil d’investisseur immobilier et sur sa relation avec les établissements bancaires. 

Le marchand de biens : qu’est-ce que c’est ? 

On appelle marchand de biens, une personne qui exerce une activité professionnelle consistant à acheter et à vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, commerces, logements ou parts de sociétés immobilières comme les SCI. À la différence de l’agent immobilier, le marchand de biens est propriétaire du bien qu’il va vendre ou revendre. Par contre, l’agent immobilier n’est qu’un intermédiaire entre une personne qui vend et une personne qui achète un bien. 

Sur le plan juridique, le marchand de biens a le statut de commerçant. De ce fait, il est soumis aux obligations classiques d’un commerçant. Il doit s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS), tenir une comptabilité ou établir des comptes annuels, etc. En sa qualité de vendeur professionnel, il assume la responsabilité des vices cachés des biens qu’il vend. 

Le marchand de biens obéit au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doit s’acquitter de la TVA sur ses marges. Il faut savoir que cet acteur est dispensé de droits de mutation si la revente d’un bien immobilier a lieu dans les cinq ans de son acquisition. 

TVA et marchand de biens 

La TVA est soumise à plusieurs facteurs. Il faut noter qu’en principe, le calcul de la TVA immobilière se fait sur le prix total (articles 266 et 267 du Code général des impôts). Par exemption néanmoins (article 268 du Code général des impôts), l’assiette de la TVA n’est basée que sur la marge pour les immeubles de plus de cinq ans ou les terrains à bâtir si l’acquisition n’a pas fait l’objet d’une réduction. Dans ce cas, la TVA n’est pas récupérable. 

D’autre part, pour le fisc qui s’appuie sur un arrêt du Conseil d’État du 27 mars 2020, si le propriétaire réalise des travaux de rénovation lourde, et notamment s’il achète un terrain à bâtir pour le revendre en immeuble bâti ou inversement, il sera soumis à la TVA sur la totalité du prix de vente du bien. Il pourra alors récupérer la TVA sur le prix des travaux. Il en va de même pour les immeubles de moins de cinq ans, peu importe qu’il y ait des travaux de rénovation ou non. 

Plus-value et marchand de biens 

Le marchand de biens a le même objectif que le commerçant. Il s’agit de faire du commerce. La finalité est d’acheter un bien immobilier dans le but de le revendre plus cher. Cependant, si le marchand de biens est officiellement reconnu comme tel, il est assujetti à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au taux marginal de l’impôt sur le revenu (taux maximum de 45 %) auquel viennent s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. Par ailleurs, sa plus-value est taxée selon le régime des plus-values des particuliers au taux de 19 %, s’il est assimilé à un particulier. Les contributions sociales de 17,2 % viennent s’y ajouter. 

Comment fonctionne le marchand de biens ? 

Le métier de marchand de biens requiert de réelles qualités commerciales. Il faut avoir une grande expertise du marché de l’immobilier, de la législation et en particulier du droit de l’urbanisme et de la fiscalité. Le marchand de biens doit savoir s’entourer de professionnels, d’architectes, de techniciens, de maîtres d’œuvre, d’entreprises de rénovation capables de l’aider dans sa mission.

Ce dernier joue un rôle clé dans le marché de l’immobilier, mais il est fréquemment perçu de manière incomplète par les organismes bancaires. Ceux-ci ne sont pas toujours disposés à financer ce type d’opérations. Il s’agit surtout des départements non spécialisés des banques de détail traditionnelles. Ils ont en effet du mal à comprendre ces opérations qui sont perçues comme risquées à cause des risques financiers, des litiges, des délais d’obtention des permis, des décisions administratives, de la division des lots, etc.

Il existe, malgré tout, des solutions de financement pour obtenir un prêt bancaire marchand de biens. Les établissements bancaires organisés autour du financement des acteurs de l’immobilier ont une bonne expérience du secteur et viennent régulièrement en aide à leurs clients. Cependant, il faut respecter certains critères pour avoir accès à ces financements. Parmi ceux-ci, il faut avoir eu une première expérience réussie en tant que commerçant. 

Le professionnel de l’immobilier qui se lance dans l’achat-revente de biens est souvent amené à autofinancer sa première opération ou à trouver des associés pour faire office de partenaires financiers. La somme fournie comme apport, la marge produite, le profil des associés, tout comme la qualité et la localisation du bien constituent autant de critères primordiaux pour obtenir un crédit des banques.

Prêt bancaire pour marchand de biens : les conditions imposées par les banques 

Les opérations réalisées par le marchand de biens sont censées être finalisées dans un court laps de temps. Cependant, nul ne peut échapper à une mauvaise conjoncture, à un retard opérationnel ou à une lenteur administrative. 

On comprend donc pourquoi c’est une activité qui suscite parfois la méfiance des banques pour accorder un prêt bancaire marchand de biens. La situation géographique de la propriété représente également un aspect important de toute affaire immobilière. Elle suppose donc un savoir-faire particulier. La connaissance des banques n’est pas toujours assez grande pour permettre une évaluation correcte et précise de ce risque. 

Pour la banque créancière, le profit attendu est plafonné à sa marge. Il s’agit de quelques points de base sur l’encourt. Il y a donc un risque de perte lié en cas de défaut. Contrairement à une VEFA — Vente en état futur d’achèvement, les biens immobiliers achetés bénéficient d’une grande valeur intrinsèque à partir du moment où ils sont acquis. 

Pour autant, le commerçant immobilier ne parviendra à amortir les dépenses engagées et les intérêts bancaires que s’il dégage une marge suffisante sur l’opération. À moins qu’il ne tire sur ses fonds propres qui constituent un véritable mas de sécurité. Par conséquent, le marchand de biens devra rassurer les banquiers sur plusieurs points. Il s’agit notamment de : 

• Justifier la prévision d’un bénéfice à la revente de la propriété qui vient d’être acquise (acquisition avec une décote par rapport au prix du marché, un démembrement et une revente à la découpe, une réfection ou un changement d’affectation, etc.) ;
• Démontrer qu’il est possible d’amortir les montants des éventuels travaux, commissions diverses, frais de notaire et intérêts et finaliser l’opération dans le délai imparti ;
• Prouver que, si des problèmes surviennent, il a la capacité de respecter ses engagements ;
• Déterminer si certaines garanties, telles que la caution solidaire des partenaires, peuvent être mises en place pour assurer le prêt ;
• Montrer que les fonds engagés en nom propre par le promoteur permettront de couvrir une perte potentielle ;
• Donner des références et faire étalage de son expérience dans la conduite de telles opérations. 

La complexité de l’opération dépendra de la nature de l’opération (rénovation ou non ; changement d’usage ou non, revente en bloc ou par découpage). Le montage financier d’une affaire de biens immobiliers suppose de répondre aux questions ci-dessus. En effet, un projet de vente immobilière mal géré (une mauvaise estimation du bien, une mauvaise évaluation du bien, une difficulté à obtenir un permis, un retard ou un dépassement du budget des travaux, etc.) peut rapidement devenir financièrement prohibitif. C’est pour cela que certaines banques ont peur d’accorder un prêt bancaire marchand de biens.

Contrairement au cas d’une foncière, les prêts aux marchands de biens ne reposent pas sur des revenus récurrents. Ils ne reposent pas non plus sur l’existence d’un patrimoine immobilier diversifié. C’est la capacité à dégager un bénéfice de l’opération financée qui est à la base des prêts. Les marchands de biens qui investissent en leur nom propre doivent donc souvent accorder une garantie à la banque. 

Les banquiers gardent en mémoire les nombreux défauts de paiement auxquels ils ont dû faire face au début des années 90 à la suite d’un retournement de marché. La crise des subprimes, plus récemment aux États-Unis, a été consécutive à l’éclatement d’une bulle haussière financée par des prêts à taux variable. La soudaine hausse des taux d’intérêt qui est intervenue a conduit à un effondrement du marché. 

Le crowdfunding immobilier pour financer les opérations des marchands de biens 

La méthode du crowdfunding immobilier est un nouveau soutien pour le marchand de biens. Peu importe son expertise, il doit se doter des moyens financiers lui permettant de financer ses nouvelles opérations. Un projet immobilier évalué à sa juste valeur, mis en œuvre par un acteur doté d’un savoir-faire et d’un track record, a toutes les chances de réussir. Cependant, le marchand de biens, au même titre que le promoteur, se heurte structurellement à la limite de ses fonds propres et à des délais de mise en œuvre inextricables. 

En bloquant ses liquidités dans des projets en cours, le marchand de biens peut vite se retrouver en situation de pénurie et dans l’incapacité de sauter sur de nouvelles opportunités. À moins de solliciter les investisseurs en « fonds propres ». Cette démarche sous-entend également une mutualisation de la marge et des bénéfices. Le crowdfunding immobilier permet d’intervenir grâce au financement obligataire notamment. Outre les autres sources de financement en place, ce mode de financement peut être utilisé à différents stades du projet par : 

• Le refunding des capitaux propres sur une transaction déjà en cours ;
• Le financement préalable de la marge d’un projet ;
• Le financement à hauteur de la société du marchand de biens (holding). 

En fonction de la progression du projet, la mise en place d’une simulation de l’opération de marchand de biens permettra de déterminer la part optimale financée. La forme juridique retenue pour le financement (holding ou société de projet) résultera également de l’analyse des risques. 

Prêt bancaire marchand de biens : quelle banque choisir ? 

Le financement de l’immobilier est une approche de terrain. Il faut donc déterminer les acteurs bancaires de proximité capables de jouer un rôle dans la zone géographique ciblée. L’établissement des bonnes relations avec les partenaires bancaires peut favoriser le financement de transactions récurrentes en mettant en place à long terme une relation et une bonne connaissance réciproque. De cette manière, les financements seront facilités et les délais réduits. 

Toutefois, la diversification des sources de financement peut se révéler utile pour faire valoir la concurrence, mettre en place des opérations dans différentes régions et déjouer les éventuelles limites de crédit par contrepartie bancaire. 

Elles sont parfois disposées à financer l’acquisition sans apport (le montant incluant parfois les frais de notaire). Les banquiers envisagent souvent le prêt immobilier en tant que produit d’appel pour une relation globale. 

Lorsqu’il s’agit d’une transaction de marchand de biens, la banque sera remboursée de manière certaine à court ou moyen terme. Les bénéfices générés lors du dénouement de l’opération permettront d’assurer le remboursement de la banque. Le risque associé à l’opération sera accru par un levier financier trop important. En général, la banque va exiger, en plus d’une expertise sur l’actif :

• Une participation de 15 % à 20 % de fonds propres. Il s’agit de justifier l’implication financière du maître d’ouvrage et de fournir un « amortisseur » s’il y a des pertes sur le projet, car en fait, les banques sont remboursées avant le maître d’ouvrage sur les sommes issues de la revente.
• Une garantie sur les biens financés : hypothèque ou privilège du prêteur sur les biens ;
• Éventuellement une garantie solidaire des partenaires.

Conclusion

Vous savez maintenant qu’il est possible d’obtenir un prêt bancaire marchand de biens. Vous pouvez utiliser notre modèle de dossier bancaire.

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