Loi Pinel Avis Négatif : Notre avis

Depuis quelque temps, je reçois de plus en plus de demandes pour un dossier sur la loi Pinel avis négatif . Ce sujet fait beaucoup parler puisqu’il est très en vogue, qui n’a pas entendu parler du Pinel ? Il y a des publicités partout, sur internet, à la télévision, dans la rue etc.

Avant toute chose il est tout de même important de rappeler que la publicité pour un investissement clé en main quel qu’il soit n’est jamais un bon signe. Si le vendeur peut se permettre de payer de la publicité, c’est que sa marge est excellente. Et s’il gagne beaucoup d’argent, il y a forcément une personne lésée puisque le rendement d’un investissement reste fondé sur son prix d’achat. Pour plus d’informations sur le rendement locatif vous pouvez lire notre article : Quel rendement locatif viser ?

Lisez bien la suite de l’article car nous verrons que derrière une belle image bien travaillée se cachent de nombreux cadavres…

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Pour faire simple, ce dispositif mis en place par l’état permet d’inciter les personnes les plus imposables à acheter certains logements neufs dans un but locatif sous conditions de ressources des locataires et avec un plafonnement des loyers. En échange de cela, des réductions d’impôts sont mises en œuvre.
Ici, le levier utilisé est clairement l’optimisation fiscale, c’est l’argument principal de ces programmes qui visent les personnes fatiguées de reverser une forte part de leurs revenus au fisc.

Mais si au final ce dispositif ne faisait que faire passer l’argent de la poche de l’état à celle du promoteur ? En tout cas, c’est l’un des principaux reproches dans cet article Loi Pinel avis négatif.

L’achat d’un appartement neuf en Loi Pinel avis négatif

Comme nous l’avons vu, la loi Pinel donne de gros avantages fiscaux aux potentiels acquéreurs, en jouant sur cette corde sensible aux yeux des français. Le promoteur qui construit et revend les appartements neuf est souvent le grand gagnant.

Le fait que les appartements neufs soient plus chers que des appartements anciens est totalement logique et ne pose aucun problème en soi. C’est le cas de la plupart des autres biens de consommation. En revanche, dans de nombreux programmes neufs, le prix de vente au mètre carré est parfois le double voir le triple du prix marché.

Pour schématiser, certains promoteurs vendent des studios neufs pour le prix de T3 anciens dans le même quartier. Les arguments principaux étant le fait que le bien soit neuf et l’économie d’impôts potentielle ce qui fait perdre toute rationalité au potentiel acquéreur.
C’est ce qu’il faut à tout prix éviter, le prix au mètre carré d’achat dans le neuf doit être proche de celui de l’ancien, et c’est très rarement le cas, sinon c’est ce qui justifie la Loi Pinel avis négatif.

Pour rappel, la valeur du bien fait partie intégrante de l’évaluation d’un investissement locatif, de plus, il est souvent dangereux de miser sur une croissance des prix de l’immobilier en pariant sur l’avenir. 

Nous ne savons pas de quoi demain sera fait, et dans la grande majorité des cas, un appartement neuf se revendra considérablement moins cher que son prix d’achat et ce, pour plusieurs raisons :

1. Le prix d’achat au mètre carré est surévalué : même en cas de croissance du marché, elle sera basée sur les prix de l’ancien et non du neuf, ceux-ci ont peu de chances de rattraper celui d’un appartement Pinel.
2. Les zones sont souvent peu tendues : de plus en plus de constructions se font dans des zones où les prix ne sont pas si élevés et sans grand potentiel de croissance. De ce fait, il est très difficile de miser sur une hausse des prix du marché.
3. De nombreux acheteurs risquent de revendre en même temps à la fin de l’avantage fiscal : celui-ci est le plus important, au bout des 9 ans, les loyers deviennent lourdement imposés, de ce fait, une surabondance de biens sur le marché risque de faire baisser les prix de manière globale : l’offre et la demande seront déséquilibrées.

La location et le rendement locatif d’un appartement Pinel

Une fois l’appartement acquis, la seconde étape, qui est généralement entièrement gérée par l’entreprise à qui vous avez acheté le bien, est la location. Premièrement, il faut savoir que la location est obligatoire, dans certains cas extrêmes de mauvais choix de localisation les appartements n’ont pas trouvé de locataires. Il faut noter que dans cette situation, l’avantage fiscal peut être remis en question.

Deuxièmement, ce qui m’a motivé à faire ce dossier sur la loi Pinel avis négatif c’est le plafonnement des loyers et des ressources des potentiels locataires. En effet, rien n’est libre, tout est dicté par des barèmes ce qui donne des loyers bien inférieurs aux moyennes du secteur d’achat : il s’agit de logements sociaux.

A ce compte-là, un problème évident se pose, celui du rendement locatif. Les deux variables de ce rendement étant le prix d’achat et le loyer, si nous prenons l’exemple d’un bien acheté plus cher que le prix moyen du marché tout en étant loué moins cher que la moyenne, la question du rendement devient épineuse.

En fait, pour gagner de l’argent avec l’immobilier, il faut faire précisément l’inverse : acheter moins cher (en négociant et en faisant de bonnes affaires) et louer plus cher (en mettant en valeur le bien.)

Pour trouver plus facilement de bonnes affaires, vous pouvez utiliser notre logiciel en cliquant ici.

Le but premier de l’immobilier étant l’autofinancement du bien, c’est-à-dire le fait que les loyers paient l’intégralité du crédit et des charges inhérentes au bien, nous pouvons affirmer que ce n’est pas le cas de ce dispositif, ce qui est un autre élément à charge pour la Loi Pinel Avis négatif. Dans la plupart des cas, le propriétaire devra sortir de l’argent tous les mois de sa poche pour payer le crédit et les charges du bien.

La revente et l’aspect patrimonial d’un Pinel, avis négatif

À présent, il est capital de dresser un bilan de la revente de l’appartement, même si cela n’entre pas en ligne de compte au départ d’un achat, force est de constater qu’à la fin de l’avantage fiscal, les loyers deviendront lourdement imposés puisqu’ils seront soumis aux revenus fonciers. 

De ce fait, pour les foyers fiscaux les plus imposés, il ne restera que des miettes de loyers une fois toutes les charges et taxes passées, un argument supplémentaire et de taille pour ce dossier sur la loi Pinel avis négatif.

Pour rappel, la valeur du bien fait partie intégrante de l’évaluation d’un investissement locatif, de plus, il est souvent dangereux de miser sur une croissance des prix de l’immobilier en pariant sur l’avenir. Nous ne savons pas de quoi demain sera fait, et dans la grande majorité des cas, un appartement neuf se revendra considérablement moins cher que son prix d’achat et ce, pour plusieurs raisons :

1. Le prix d’achat au mètre carré est surévalué : même en cas de croissance du marché, elle sera basée sur les prix de l’ancien et non du neuf, ceux-ci ont peu de chances de rattraper celui d’un appartement Pinel.
2. Les zones sont souvent peu tendues : de plus en plus de constructions se font dans des zones où les prix ne sont pas si élevés et sans grand potentiel de croissance. De ce fait, il est très difficile de miser sur une hausse des prix du marché.
3. De nombreux acheteurs risquent de revendre en même temps à la fin de l’avantage fiscal : celui-ci est le plus important, au bout des 9 ans, les loyers deviennent lourdement imposés, de ce fait, une surabondance de biens sur le marché risque de faire baisser les prix de manière globale : l’offre et la demande seront déséquilibrées.

Pour conclure ce dossier sur la Loi Pinel avis négatif, ce dispositif soulève une question basique lors de la création d’un patrimoine : vaut-il mieux gagner de l’argent et payer des impôts ou ne pas en gagner et ne pas en payer ? La loi Pinel permet à des personnes qui n’ont pas le temps ou l’envie de gérer des projets immobiliers d’investir tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. La grande précaution à prendre étant sur la zone choisie et le prix au mètre carré d’achat par rapport à cette dernière. Il ne faut pas s’attendre à des miracles, ces investissements sont peu rentables et comportent de nombreux risques notamment lors de la revente, il faut donc prendre ses précautions.

De nombreuses alternatives à ce dispositif existent dans l’ancien, c’est le cas du dispositif “De Normandie” par exemple. D’autre part, pour des rendements locatifs deux à trois supérieurs avec de réels potentiels de plus value, le régime du Loueur Meublé Non Professionnel est à mon sens plus intéressant. De nombreux avantages fiscaux y sont associés même pour les foyers à forte imposition.

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