Acheter un logement à un marchand de biens

Vous vous posez la question d’acheter un logement à un marchand de biens. Ce statut d’investisseur un peu particulier peut ne pas vous parler et vous voulez être sûr d’acquérir un bien auprès d’une personne sérieuse. Découvrez-en davantage sur le métier de marchand de biens, les garanties et avantages à acheter un appartement ou une maison auprès de lui.

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Qu’est-ce qu’un marchand de biens ? 

Un marchand de biens est une personne travaillant dans le domaine de l’immobilier, dont l’objectif est d’acheter, puis de revendre des biens immobiliers (appartements, maisons, locaux commerciaux…). Cependant, il n’existe pas de statut juridique rattaché à cette profession.

Vous n’avez pas besoin de diplôme ou de formation pour exercer en tant que marchand de biens. L’exercice de ce métier nécessite néanmoins de disposer d’un certain nombre de compétences, notamment dans le domaine de l’immobilier, de la rénovation et de la construction ou de l’urbanisme. 

Cette activité bénéficie d’avantages fiscaux intéressants, surtout concernant les frais de notaire. Pour en bénéficier, un marchand de biens doit remplir deux conditions. Tout d’abord, son activité d’achat-revente doit être exercée à titre habituel. Néanmoins, il n’existe pour le moment aucune loi établissant avec précision les conditions de ce caractère habituel. De ce fait, il est apprécié en fonction de plusieurs éléments, à savoir : la nature, le rythme, l’importance et le nombre d’opérations réalisées. 

Il doit également avoir une intention spéculative : le marchand de biens doit avoir l’intention de réaliser du profit à court terme. On apprécie ce critère en fonction du délai entre l’acquisition et la revente et le montant de la plus-value générée. Un marchand de biens est qualifié comme tel si l’achat du bien est réalisé dans le but de le revendre par la suite. 

Contrairement au promoteur immobilier, le marchand de biens ne développe pas des projets en partant de zéro. Il ne gère pas la construction de nouveaux logements, mais se contente d’en acquérir des existants qu’il peut revendre assez rapidement. Il se différencie aussi des agents immobiliers, qui agissent comme des intermédiaires entre les acheteurs et les vendeurs. Le marchand de biens est quant à lui acquéreur et vendeur à la fois.

Comment fonctionne l’achat/revente des biens immobiliers par un marchand de biens ?

Acheter un bien pour le revendre constitue l’activité principale d’un marchand de biens. Ce processus s’effectue en plusieurs étapes clés.

La recherche d’opportunités sur différents marchés 

Voici les différents marchés sur lesquels le marchand de biens investis : 

• Le marché immobilier libre sur lequel il identifie les biens sous-évalués et ceux qui présentent un potentiel de rénovation intéressant.
• Les enchères en participant à des ventes publiques pour trouver des logements à des prix attractifs.
• Le réseautage pour obtenir des opportunités exclusives grâce aux contacts privilégiés avec des agents immobiliers, des notaires et des agences.

L’évaluation des biens 

Là aussi, plusieurs étapes sont indispensables pour le marchand de biens : 

• L’analyse financière afin d’évaluer le potentiel des plus-values immobilières, en comparant le prix d’achat à l’estimation des coûts de rénovation et du nouveau prix de vente.
• Les études techniques pour inspecter les logements et évaluer les types de travaux nécessaires qui représenteront le meilleur rapport qualité/prix dans le but de revendre vite et de manière profitable.

La négociation et l’achat des biens

Pour cette partie, le marchand de biens doit se concentrer sur : 

• Négocier le prix d’achat pour maximiser la future rentabilité de l’investissement immobilier.
• Négocier les conditions d’achat (délais, modalités de paiement, clauses suspensives de ventes…).

La rénovation et la valorisation des biens

La rénovation des biens est une étape cruciale pour le marchand de biens, car c’est sur elle que repose la rentabilité de son activité. En effet, les logements doivent prendre de la valeur, pour lui permettre de réaliser la meilleure plus-value possible à la revente. La gestion des travaux peut s’avérer assez complexe, elle suit plusieurs étapes. 

Planification des travaux

Tout d’abord, la planification des travaux est primordiale. Commencez par l’inspection du bien immobilier pour identifier les travaux nécessaires (rénovation énergétique, plomberie, charpente, finitions intérieures et extérieures…). Puis, définissez vos objectifs de rénovation : moderniser, améliorer la performance énergétique, agrandir l’espace, créer de nouvelles pièces à vivre, améliorer l’esthétique… Ensuite, vous pourrez passer à l’élaboration du plan de rénovation en priorisant les travaux en fonction de leur coût et de leur impact sur la valeur du bien. Ces premiers pas vous permettront de calculer le budget travaux, pensez quand même à garder une marge pour les imprévus. Enfin, vous pourrez vous occuper du calendrier des travaux, avec les étapes et les délais pour chaque phase.

Suivi des travaux

Pour la coordination et la supervision des travaux, le marchand de biens doit sélectionner des prestataires en fonction de leurs qualifications, de leurs expériences et du budget. Ensuite, il lui faudra vérifier de manière constante que les travaux sont réalisés selon les réglementations en vigueur (matériaux autorisés, normes de qualités…). Sans oublier la coordination des différentes équipes (architectes, ingénieurs, artisans…).

Concernant la valorisation esthétique des biens rénovés, plusieurs axes peuvent être observés : 

• L’amélioration du design intérieur : optimiser l’espace, améliorer l’éclairage, soigner les finitions…
• L’aménagement du paysage autour du bien : augmenter l’attrait du jardin, de la terrasse, des allées…
• La mise aux normes de sécurité et d’accessibilité.
• La mise aux normes et/ou l’amélioration de l’efficacité énergétique (isolation, fenêtre à double vitrage, système de chauffage à énergie renouvelable…).

Après ces étapes, le marchand de biens se prépare à la vente immobilière avec notamment les dossiers techniques et la certification énergétique (DPE). Pour mettre en valeur le bien, il peut être amené à le meubler et à le décorer de manière attractive. Puis vient le temps de l’annonce immobilière avec photos, vidéos et visites virtuelles de qualité.

Achat et revente sans être marchand de biens 

Il est tout à fait possible de se lancer dans l’achat et la revente de biens immobiliers sans pour autant devenir marchand de biens. Cependant, cette activité doit rester occasionnelle et ne pas devenir une activité professionnelle à part entière. En effet, si l’administration fiscale considère que l’achat et la revente de biens immobiliers est votre activité principale, elle peut vous qualifier comme acteur du marché et vous soumettre à une redevance qui est plus lourde que celle des particuliers.

Pourquoi s’adresser à un marchand de biens dans le cas d’une vente immobilière ?

Contrairement à l’agent immobilier qui joue le rôle d’intermédiaire entre l’acquéreur et le vendeur, le marchand de biens achète directement. Ainsi, lorsque vous voulez vendre rapidement un immeuble, une maison, un appartement, il vaut mieux s’adresser à un marchand de biens. 

De nombreuses personnes s’adressent également à ce professionnel lorsqu’elles ne souhaitent pas faire de plus-value sur leur bien. En effet, si le bien est vendu au-delà de son prix d’achat, le propriétaire vendeur sera imposé. Quand le bien appartient à de la famille éloignée et qu’il est légué lors d’un décès, cette imposition peut s’avérer très importante. Ainsi, le propriétaire vendeur choisi de vendre rapidement et à un tarif n’excédant pas le prix d’achat. C’est à ce moment-là que le vendeur va se tourner vers un marchand de biens. 

Ce commerçant bénéficie par ailleurs d’un soutien financier important grâce aux banques qui le suivent dans ses affaires. Il est tout de même important de savoir que l’objectif du marchand de biens est de réaliser des bénéfices lorsqu’il investit. Véritable comptable, il va donc calculer la marge qu’il espère dégager avant même d’acheter un bien. Ainsi, il est peu probable qu’il achète un bien au prix fort.

Découvrez aussi notre article sur comment vendre son bien à un marchand de biens.

Pourquoi acheter un logement à un marchand de biens ?

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier assez spécial. L’agent immobilier n’a pas vraiment la capacité de vous faire certaines concessions. En effet, son discours dépend des instructions que lui donne le propriétaire du bien. Étant donné que le marchand de biens est le propriétaire des immeubles qu’il revend, il est plus facile de négocier avec lui qu’avec un agent immobilier.

De plus, l’achat et la revente étant son activité professionnelle, il reste sans salaire tant qu’il n’arrive pas à trouver un acquéreur. Ainsi, il a tendance à être plus conciliateur et plus ouvert à la négociation.

Le marchand de biens maîtrise bien le marché de l’immobilier et l’ensemble des démarches juridiques et administratives nécessaires pour qu’une vente soit conclue en toute légalité.

Quelles sont les garanties qu’offre le marchand de biens lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Puisqu’il doit généralement faire faire des travaux sur les immeubles qu’il achète, le marchand de biens ne pratique pas son métier sans couverture de protection. Avant le démarrage des travaux, il souscrit une assurance. Cela lui permet de garantir la réparation des dommages en cas d’aléas.

Évidemment, en fonction de l’envergure des travaux à réaliser sur ses immeubles, il s’arrange pour obtenir un permis de construire et déclaration préalable de travaux ou de changement d’usage des locaux selon le cas.

Le professionnel souscrit également une assurance en responsabilité décennale. Cette assurance lui offre une couverture de 10 ans contre tous les dommages pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage.

Ainsi, lorsque vous achetez un logement à un marchand de biens, vous avez ces garanties non négligeables qui vous assurent la tranquillité.

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