Vous souhaitez devenir marchand de biens, mais ne savez pas si vous avez les qualités nécessaires pour exercer cette profession ? Vous désirez connaître les atouts imparables pour réussir sur le domaine de l’investissement immobilier ? Cet article est fait pour vous !
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Définition et rôle du marchand de biens
Un marchand de biens investit dans l’immobilier pour ensuite valoriser ses acquisitions et les revendre en faisant une plus-value. Ce professionnel de la pierre travaille à son compte après avoir créé une société comme une SARL ou une EURL. Ce métier nécessite un apport financier de départ, mais il procure une certaine forme de liberté. Il est aussi possible de réaliser des investissements sans apport, avec un bon dossier financier à présenter en banque pour l’obtention d’un crédit.
Le rayon d’actions du marchand de biens est large : il prospecte, recherche longuement des biens immobiliers comme des appartements, des maisons, voire des immeubles. Il peut aussi acquérir des terrains et faire construire. Au préalable, il a élaboré un réseau important dans le domaine de l’immobilier avec des agences, des cabinets d’architecte, des notaires…
Il procède ensuite à l’achat du bien immobilier. La finalité est alors de revendre l’acquisition à un prix supérieur. Ce professionnel connaît donc les cours du marché de l’immobilier et ses tendances.
Souvent, il doit engager de lourds travaux afin de remettre le bien en état et le valoriser. Pour ce faire, il fait appel à diverses entreprises du bâtiment. Quand le bien est enfin restauré, il doit trouver un acheteur en diffusant son offre chez les agences immobilières ou en utilisant ses propres connaissances, son propre réseau de diffusion.
Qui peut devenir marchand de biens ?
Pour être considéré comme un marchand de biens immobiliers, il est nécessaire de respecter certaines conditions et de disposer de certaines compétences.
Il faut généralement :
- Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant qu’entreprise individuelle ou société.
- Avoir une connaissance approfondie de la législation en matière d’immobilier, notamment en ce qui concerne les contrats de vente, les diagnostics immobiliers et les obligations fiscales.
- Posséder une bonne connaissance du marché immobilier local, des différents types de biens immobiliers et de leurs caractéristiques.
- Disposer d’une garantie financière pour couvrir les éventuels risques liés à son activité.
- Posséder une carte professionnelle de commerce de biens immobiliers, délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI).
Le diplôme et l’expérience dans le domaine de l’immobilier n’est pas obligatoire. Toute personne motivée et curieuse peut se lancer dans un projet d’investissement en vue de devenir marchand de biens.
La réglementation du métier de marchand de biens
Le marchand de biens n’est pas une activité réglementée par une loi spécifique. C’est un commerçant qui achète des biens immobiliers (immeuble, maisons, appartements…), des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre. Il peu aussi souscrire des actions ou parts de ces sociétés en vue de les revendre. Le marchand de biens est donc tenu par des obligations légales liées à son statut de commerçant (inscription au RCS, tenue d’une comptabilité, établissement de comptes annuels…).
Depuis une réforme intervenue en matière de TVA immobilière, les obligations fiscales spécifiques auxquelles il était contraint ont été supprimées et le régime favorable des « achats reventes » ne lui est plus spécifiquement réservé.
Pour exercer la profession de marchand de biens, il lui faudra souscrire à deux assurances primordiales :
- Assurance responsabilité civile professionnelle : comme tout professionnel, le marchand de biens doit s’assurer en responsabilité civile professionnelle pour se garantir des fautes commises dans l’exercice de son activité.
- Assurance responsabilité civile décennale : lorsqu’il revend un immeuble qu’il a rénové, le marchand de biens répond des désordres qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et cela, pendant un délai de dix ans suivant la rénovation (article 1792 et suivants du Code civil). Le marchand de biens, comme tout constructeur ou rénovateur professionnel, est tenu de souscrire une assurance en responsabilité civile décennale.
7 qualités indispensables pour devenir marchand de biens
Pour exercer ce métier, se spécialiser dans un type d’immeubles peut être une démarche intéressante. La connaissance du marché sera meilleure et les opportunités plus faciles à relever grâce à des contacts dans le milieu, par exemple. Les marchands de biens doivent se tenir aux aguets pour ne pas manquer les auprès des agences immobilières, de son réseau professionnel ou bien encore en s’intéressant aux ventes aux enchères.
Polyvalence
Le métier de marchand de biens est passionnant et très polyvalent. En effet, le marchand de biens doit avoir des compétences très variées pour réussir dans ses projets d’achat revente immobilier. C’est à la fois un avantage et un inconvénient du marchand de biens, car le métier est varié, mais également complexe et demande beaucoup de polyvalence et d’autonomie.
Ces connaissances concernent bien entendu le domaine de l’immobilier :
- Estimation d’un bien
- Négociation commerciale
- Suivi des travaux
Cependant, le marchand de biens doit aussi avoir des connaissances beaucoup plus transversales :
- Urbanisme
- Fiscalité
- Comptabilité
- Compétences commerciales
Enfin, le marchand de biens rencontre de nombreux interlocuteurs très différents pour mener à bien ses opérations : notaires, avocats, fiscalistes, expert-comptables, urbanistes, architectes, maitres d’œuvres, artisans, etc. Il doit alors être capable de jongler entre les différents interlocuteurs.
Ténacité
La partie la plus importante de l’activité de marchand de biens se trouve dans la prospection pour trouver une bonne affaire. La prospection reste la partie la plus compliquée dans une opération d’achat revente immobilier. C’est bien pourquoi le marchand de biens se doit d’être tenace. Les prochaines étapes du projet se dérouleront ensuite plus naturellement une fois que l’affaire sera trouvée.
Le marchand de biens peut passer beaucoup de temps pour trouver la bonne affaire immobilière. Cette partie peut se révéler assez frustrante, car elle est très consommatrice de temps. De plus, l’efficacité de la prospection dépend directement du réseau que développe le marchand de biens.
Rigueur
Les opérations d’achat revente immobilier peuvent entraîner des démarches administratives, notamment auprès de l’urbanisme. L’urbanisme est à la fois un avantage et un inconvénient du marchand de biens. C’est un avantage certain quand les règlements d’urbanismes sont maîtrisés pour optimiser une opération immobilière. Cependant, ces démarches peuvent être frustrantes et difficiles, car les autorisations administratives prennent généralement beaucoup de temps.
De plus, l’issue d’un dossier n’est jamais totalement garantie. Ainsi, certains projets peuvent être annulés pour des raisons très spécifiques sur des points d’urbanismes ponctuels. La connaissance de l’urbanisme et la maîtrise de ces démarches administratives est un point clé dans la réussite d’un marchand de biens en immobilier.
Le marchand de biens doit pouvoir suivre le dossier en temps réel, relancer et se montrer très pointilleux sur l’ensemble des démarches pour réussir son investissement immobilier.
Sociabilité
Le contact humain est central, et comme tout commercial, il est important pour le marchand de biens d’être avenant à la fois pour vendre, mais aussi développer sa clientèle en prospectant. De plus, comme il est au contact de public très différent, il doit aussi s’adapter à chaque partie pour mener à bien son projet.
Stratégie
L’objectif du marchand de biens est de réaliser une plus-value sur le bien. Il doit savoir anticiper, repérer les opérations rentables rapidement pour réaliser un profit. Il doit être en mesure de réaliser une véritable analyse financière.
Curiosité
Pour le marchand de biens, il est important de savoir aller chercher, qu’il s’agisse de biens immobiliers ou encore d’informations pour monter sa structure. Des connaissances en matière immobilière sont requises pour réaliser de bons investissements immobiliers.
Le marchand de biens doit se tenir aux aguets pour ne pas manquer les annonces auprès des agences immobilières, de son réseau professionnel ou bien encore en s’intéressant aux ventes aux enchères. La part de curiosité sur l’ensemble du cheminement du projet immobilier est donc importante et essentielle.
Créativité
Le marchand de biens sera peut-être amené à rénover des propriétés. C’est souvent le cas pour maximiser la plus-value des biens anciens, mais aussi des immeubles de rapport. Il faut savoir visualiser ce qu’il est possible de réaliser sur un bien pour augmenter la rentabilité à la revente.
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