Top 7 des conseils pour augmenter la plus-value d’un bien à la revente

Vous cherchez des astuces pour augmenter la plus-value d’un bien à la revente ? Vous êtes au bon endroit ! 

Découvrez notre top 7 des conseils pour augmenter la plus-value d’un logement avant de le revendre. Nous vous livrons des explications détaillées sur les postes importants pour maximiser votre bénéfice. Rejoignez aussi notre conférence offerte pour en apprendre davantage sur l’investissement immobilier.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière représente la différence entre le montant que vous avez alloué pour l’achat du bien en question et son prix de vente. En clair, si vous revendez votre logement plus cher que ce que vous l’avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière. Celle-ci correspond donc à l’augmentation de la valeur du bon entre le moment d’achat et de revente. 

Top 7 des conseils pour augmenter la plus-value d’un bien à la revente

Conseil n°1 : connaître les données du marché ciblé en amont pour la revente

Votre connaissance du marché immobilier local est essentielle à votre réussite financière. Une opération d’achat-revente ne s’improvise pas. Vous devez d’autant plus être avoir les informations nécessaires avant de vous positionner et d’engager des travaux. Vous devez avoir en tête votre public cible, soit la population visée qui sera intéressée par votre logement. En fonction de ce public cible, vous devrez adapter votre stratégie de rénovation.

Vous devez vous fier à différents paramètres et les corréler entre eux :

• Les données démographiques sur la population de la commune 
• La composition des foyers 
• Le ratio propriétaires/locataires 
• Le nombre de logements actuels par rapport à la demande 
• La tendance des prix  
• Les biens qui séduisent le plus et leurs caractéristiques

Conseil n°2 : identifier des opportunités immobilières en dessous des prix du marché

La clé de l’achat-revente est de repérer des biens immobiliers qui sont sous-évalués par rapport aux prix du marché. Il faut donc jauger les prix moyens dans le secteur que vous cherchez. Avec une idée des prix moyens, il sera plus facile de repérer des annonces immobilières intéressantes.

Vous pouvez aussi négocier le prix de vente pour acheter en dessous des prix du marché. Les marchands de biens ont trois techniques pour y parvenir :

• Cibler les personnes qui doivent vendre rapidement
• Chercher les annonces qui restent longtemps en ligne
• Chercher des biens en mauvais état

Cibler des personnes qui doivent vendre rapidement est la méthode la plus simple pour obtenir des décotes importantes. Mais personne n’indique dans son annonce la date à laquelle il ou elle souhaite vendre et son prix plancher. L’art d’une bonne négociation consiste donc à engager la conversation avec les vendeurs pour connaître leurs motivations.

Une vente menée dans le cadre d’une succession est idéale par exemple. Le fait que la personne n’ait rien investi de sa poche la rend plus encline à diminuer son prix de vente et elle souhaite, dans la plupart des cas, récupérer rapidement la somme. Les cas de mutation professionnelle sont aussi intéressants, car les délais de déménagement sont souvent courts, moins de trois mois en général. Les personnes qui ont contracté un prêt-relais peuvent aussi se retrouver dans une situation où vendre rapidement devient une nécessité, surtout si le prêt arrive rapidement à échéance.

Pour négocier le prix de vente, vous pouvez chercher les annonces en ligne depuis un bout de temps. Votre argument est donc tout trouvé. En effet, vous n’avez qu’à faire une offre et proposer au vendeur de baisser son prix pour qu’il soit enfin débarrassé de son bien.

Enfin, les biens immobiliers à rénover peuvent facilement être négociables, essentiellement s’ils ne sont pas habitables en l’état. S’il n’y a pas de problème structurel, la rénovation peut significativement augmenter la valeur. Vous pourrez négocier une diminution du prix en évoquant le coût des travaux, leur durée et l’immobilisation du logement pendant la rénovation.

Conseil n°3 : réaliser des travaux qui vous permettront de réaliser une belle plus-value à la revente

Les travaux de rénovation énergétique

D’une manière générale, plus votre logement sera écologique et plus sa valeur augmentera. D’ailleurs, la loi a renforcé les choses en ce sens. En effet, depuis le 1ᵉʳ avril 2023, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’une maison, ou d’un immeuble en mono-propriété considéré comme des passoires énergétiques, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G. 

Si vous souhaitez faire de la plus-value immobilière sur votre logement ancien, priorisez donc les travaux en lien avec la performance énergétique :

• Changez vos chauffages électriques pour des chauffages à gaz.
• Isolez votre plancher.
• Isolez les murs extérieurs.
• Changez vos fenêtres.

L’aménagement des combles

Si vous avez des combles à aménager, c’est un point crucial pour augmenter la plus-value à la revente. En effet, cela agrandira votre logement et augmentera inévitablement le prix du bien. Certes, cela engendrera des coûts (isolation, placo, électricité …), mais pensez à la finalité.

L’agrandissement du bien immobilier

Vous n’avez pas de comble, néanmoins, vous avez pas mal de terrain. Pensez alors à agrandir votre bien immobilier. En effet, si votre logement ne comporte que deux chambres, pourquoi ne pas en créer une troisième ? Le logement intéressera ainsi les familles avec deux enfants par exemple.

Une véranda peut également attirer les acheteurs. Cet espace supplémentaire est de plus en plus demandé, car une véranda apporte beaucoup de lumière et de chaleur. Il est donc agréable d’y vivre toute l’année. Par ailleurs, une véranda peut servir pour plusieurs types de pièces, comme un bureau, une salle à manger, un atelier, une cuisine.

La rénovation de la salle de bain et de la cuisine

Si vous avez des pièces à rénover, privilégiez la cuisine et la salle de bain. En effet, les acquéreurs ne veulent pas forcément faire de gros travaux. Et en voyant une salle de bain et une cuisine défraîchies, ces derniers penseront automatiquement au temps, à l’énergie et au coût que cela engendrera.

Sachez pourtant que la rénovation d’une salle de bain et d’une cuisine n’est pas forcément coûteuse. Un simple coup de peinture peut suffire.

Conseil n° 4 : faire du home-staging pour maximiser la plus-value à la revente

Le home-staging est une technique qui permet d’améliorer l’apparence d’un bien pour le rendre plus attractif aux yeux des acheteurs potentiels. C’est une étape cruciale pour augmenter la valeur de votre bien et donc maximiser la plus-value à la revente. Cette pratique consiste à :

• Dépersonnaliser l’espace. Le but est de permettre aux visiteurs de se projeter dans le logement. Pour cela, il est recommandé de retirer les objets personnels et de neutraliser la décoration.
• Optimiser l’aménagement. Il s’agit de valoriser chaque espace du bien pour mettre en avant son potentiel. L’harmonie des espaces et la fluidité de la circulation sont essentielles.
• Désencombrer. Un espace chargé paraît plus petit. Il est donc indispensable de ranger et de vider chaque pièce.
• Rafraîchir le bien. Une couche de peinture, le remplacement d’une moquette usée ou l’installation de nouvelles poignées de porte peuvent faire toute la différence.

Ces différentes étapes permettent de rendre le bien plus attrayant et de susciter le coup de cœur chez les acheteurs potentiels.

Conseil n° 5 : réduire au maximum les coûts pour optimiser la plus-value

Ne perdez pas votre objectif de vue, même si vous décidez de remeubler le logement pour le vendre plus facilement ou encore d’engager une agence immobilière pour vous décharger de la diffusion de l’annonce, etc. Demandez-vous toujours si le coût en vaut la chandelle et s’il n’existe pas une solution moins onéreuse pour arriver là où vous voulez aller.

Pour ce faire, confrontez-vous à la réalité et observez combien une agence immobilière va vous coûter sur votre investissement, combien cette cuisine va vous coûter par rapport à l’autre, qui certes, est moins jolie, mais tout autant fonctionnelle, etc. Regardez toujours au détail, car chaque petite économie a son importance.

Conseil n° 6 : augmenter les revenus locatifs de votre investissement immobilier

Il faut savoir que si vous arrivez à augmenter les revenus locatifs d’un bien, en particulier si c’est un bien d’investisseur comme un immeuble de rapport, alors automatiquement, vous augmentez sa valeur. Parce qu’un investisseur cherche avant tout une rentabilité, et si votre bien est en parfait état, vous pouvez vous permettre de le vendre avec une rentabilité moindre, vous trouverez forcément un acheteur qui privilégie la tranquillité. Par exemple, vous pouvez augmenter les revenus locatifs avec un réaménagement intérieur, des travaux pour améliorer le standing, un changement de mode d’exploitation (meublé, colocation…), etc.

Conseil n° 7 : pratiquer la division de lots pour augmenter la plus-value à la revente

Les particuliers peuvent pratiquer la division de lots au même titre que les professionnels de l’immobilier. L’idée étant d’appliquer des stratégies susceptibles d’accélérer votre croissance de patrimoine. Tout commerce repose sur un principe fondamental : acheter en gros et vendre au détail. À l’achat, vous bénéficiez d’un prix réduit. Et à la revente, vous appliquez un prix fort. En immobilier, vous avez probablement constaté que le prix au m² d’un studio est bien plus élevé que celui d’un appartement de 80 m².

En associant les deux stratégies de l’achat-revente de votre résidence principale et de la division, vous pouvez optimiser davantage votre investissement et réaliser une plus-value exceptionnelle à la revente. Pour cela, configurez votre résidence principale en plusieurs lots : un pour vous et votre famille, les autres dédiés à la location. De cette façon, les lots loués vous remboursent les mensualités du crédit sur une partie, voire l’ensemble du bien.

Attention, vous devez connaître une particularité liée à la vente de résidence principale dont une partie est louée : vous serez imposé sur la plus-value au prorata de la partie locative. 

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