La donation immobilière est un moyen de transmettre votre patrimoine à vos proches sans attendre votre décès et sans payer de droits de succession. Cependant, il existe des règles à respecter pour bénéficier de ce dispositif.
Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur les différents types de donations et les conseils à suivre pour optimiser votre transmission. Visionnez aussi notre conférence offerte pour en apprendre davantage sur l’investissement immobilier.
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Qu’est-ce qu’une donation immobilière ?
La donation immobilière est un contrat entre personnes, réalisé par conséquent du vivant du donateur. Ce dernier transmet par acte notarié la propriété d’un ou de plusieurs de ses biens immobiliers. Contrairement au testament, la donation est irrévocable.
Il existe deux grandes formes de donation immobilière :
- La donation simple : le donateur transfère un bien à l’un de ses ayants droits ou à un tiers. Cette forme de donation implique une réévaluation, après le décès du donateur, de la valeur du logement afin de calculer la part de chacun des héritiers.
- La donation-partage : elle ne peut être réalisée qu’au profit d’un ayant droit au jour de l’acte notarié. Par ailleurs, elle fige la valeur du bien au moment de la donation. Aucune réévaluation ne sera nécessaire au moment de l’ouverture de la succession.
La donation immobilière peut également porter uniquement sur la nue-propriété d’un bien. Le donateur conserve ainsi l’usufruit de logement jusqu’à son décès.
Pourquoi avoir recours à la donation immobilière ?
La donation immobilière est un acte notarié définitif inscrit dans le Code civil. La donation immobilière de son patrimoine est propre à chacun et particulièrement utilisée dans certaines situations.
Aider ses proches
Dans certaines villes, le marché immobilier est saturé et les prix des biens immobiliers sont très élevés. Ce qui ne permet pas aux enfants ou petits-enfants d’une famille d’en acquérir un, tout en bénéficiant d’une exonération d’imposition. Il est donc fréquent que des parents, grands-parents ou autre donataire aient recours à la donation immobilière pour aider leurs proches bénéficiaires.
Optimiser fiscalement sa succession
La donation immobilière a la particularité de présenter certains avantages fiscaux, permettant notamment de réduire les droits de succession. C’est un grand avantage de l’administration fiscale. Dans le cas d’une succession classique, un barème progressif pouvant aller de 5 % à 45 % en fonction du montant d’imposition du bénéficiaire s’applique sur la valeur du bien concerné. Toutefois, ce tarif peut être réduit, en ayant recours à la donation immobilière.
Bien évidemment, vous êtes soumis aux droits de donation. Depuis août 2012, en tant que donateur, vous avez le droit de transmettre jusqu’à 200 000€, avec une contrainte de 100 000€ par héritier tous les 15 ans, sans payer aucune taxe ou impôt sur cette donation. Au-delà de ce montant, votre bénéficiaire devra effectuer un paiement des droits de succession et payer des impôts plus élevés.
Anticiper une succession
La succession n’est pas toujours un moment simple dans une famille, et est souvent source de conflits. Vous pouvez choisir d’éviter cette situation à vos héritiers, grâce à la donation immobilière partagée entre eux.
Donation immobilière en pleine-propriété ou démembrement ?
C’est l’autre question que doit se poser le donataire avant de transmettre son ou ses biens. Dans le cas de la pleine-propriété, la transmission revient à se séparer totalement du bien. Le donataire cède au bénéficiaire le droit d’utiliser le bien en question, mais aussi d’en percevoir les loyers afférents et d’en disposer. Cette option s’avère intéressante pour les propriétaires d’un gros patrimoine assujettis à l’IFI, car le bien sortira ainsi de leur patrimoine.
Le démembrement, en revanche, permet de séparer la nue-propriété de l’usufruit. La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien, mais pas de l’utiliser. Cela signifie en avoir la jouissance ou en percevoir les revenus. L’usufruit est le droit d’utiliser un bien, d’en percevoir les revenus sans avoir le droit d’en disposer.
Avec la technique du démembrement, il est ainsi possible au donateur de ne transmettre, temporairement ou pas, que la nue-propriété ou que l’usufruit d’un bien. Il serait recommandé à des propriétaires dont le patrimoine reste modeste de se réserver l’usufruit. Ainsi, ils auraient toujours la possibilité de percevoir des loyers afin de compléter leur retraite. Dans le schéma inverse, autrement dit transmettre l’usufruit et se réserver la nue-propriété, cette possibilité peut également être intéressante pour un propriétaire disposant d’un patrimoine important.
Le donateur doit par ailleurs réfléchir à choisir entre une transmission en avance de part successorale ou hors part successorale. Dans le premier cas, l’objectif sera par exemple d’aider l’un de ses enfants momentanément en difficulté, mais tout en conservant l’égalité des futurs héritiers. La valeur du don au moment de la liquidation de la succession sera en effet prise en compte. Il existe aussi la donation hors part successorale ou donation préciputaire. Dans ce cas de figure, le donateur donne un avantage à un héritier par rapport à un autre, en plus de sa part de réserve, ou à une personne n’ayant pas de droit dans sa succession.
Découvrez aussi notre article : peut-on annuler une donation immobilière ?
Donation immobilière graduelle ou résiduelle ?
Grâce à ces modes de donation, vous transmettez un bien immobilier à un premier bénéficiaire, tenu ensuite de le transmettre au(x) donataire(s) de votre choix, désigné(s) dans l’acte notarié.
Deux options sont alors possibles :
- La donation graduelle, particulièrement adaptée lorsqu’il s’agit de garder un bien immobilier dans la famille, impose au donataire de conserver le bien et de le transmettre à son tour, sans possibilité de le vendre.
- La donation résiduelle, beaucoup moins contraignante que la précédente. Elle oblige uniquement votre donataire à transmettre à son décès les sommes éventuelles restant de la donation reçue.
Tout savoir sur le coût de la donation immobilière
Le coût d’une donation immobilière dépend de plusieurs facteurs, notamment :
- La valeur du bien immobilier, qui détermine le montant des droits de donation à payer par le bénéficiaire. Ces droits sont calculés selon un barème progressif, après application d’un abattement qui varie selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire.
- Les frais de notaire, qui sont obligatoires pour rédiger l’acte de donation et l’enregistrer au service de la publicité foncière. Les frais de notaire comprennent les émoluments du notaire, les taxes et les débours. Ils sont généralement compris entre 2 % et 3 % de la valeur du bien immobilier.
- Les éventuels frais annexes, tels que les diagnostics immobiliers obligatoires (diagnostic de performance énergétique, diagnostic amiante, etc.).
Le coût total d’une donation immobilière peut donc varier considérablement selon la situation de chacun.
Tout savoir sur le patrimoine immobilier à transmettre lors d’une donation immobilière
Une donation immobilière ne peut en aucune façon écarter les héritiers réservataires. La loi protège ainsi :
- Les descendants directs, c’est-à-dire les enfants ou petits-enfants si les enfants sont décédés.
- Le conjoint marié en l’absence d’enfant.
Par conséquent, si le donateur a des héritiers réservataires, la donation concerne uniquement la quotité disponible. Par exemple, lorsque le défunt a 1 enfant, celle-ci correspond à la moitié de son patrimoine immobilier. En présence de 2 enfants, la quotité disponible représente un tiers de ses biens. Enfin, si au moins trois enfants sont présents, seul un quart de l’héritage peut être transmis librement à un tiers dans le cadre d’une donation. En présence d’un conjoint et d’enfants, seuls ces derniers sont réservataires. L’époux reçoit quant à lui une quotité spéciale.
Si le donateur n’a ni enfant, ni époux, il est libre de faire don de ses biens à la personne de son choix.
Quels sont les montants maximums d’une donation immobilière ?
Vous devez vous en douter, les donations de biens immobiliers ne peuvent pas se faire gratuitement pour un montant trop élevé. Les abattements se calculent en fonction du lien de parenté que vous avez avec le bénéficiaire. Au-delà de ces montants, le successeur aura la charge de payer une certaine somme (frais de donation) selon le montant que vous souhaitez lui donner.
Voici la liste de l’abattement applicable selon la situation :
- Si vous souhaitez donner à un arrière-petit-enfant, chaque personne a le droit de donner 5 310€ à titre gratuit, tous les 15 ans.
- Si vous souhaitez donner à vos petits-enfants, chaque personne peut léguer gratuitement 31 865€, tous les 15 ans.
- Si vous souhaitez donner à vos enfants, il est toujours plus simple d’effectuer une donation immobilière en ligne directe. Vous pouvez léguer jusqu’à 100 000€ par enfant, tous les 15 ans.
Dans le cas d’une donation entre époux, c’est-à-dire si vous souhaitez donner à la personne à qui vous êtes marié ou pacsé, vous pouvez transmettre jusqu’à 80 724€ à titre gratuit. Si vous souhaitez donner à votre conjoint(e), mais qu’aucun lien officiel ne vous lie, ou à un ami, il n’y a pas d’abattement fiscal possible. Votre conjoint(e) sera imposé(e) à 60 % sur le montant donné.
Comprendre l’investissement immobilier pour optimiser son patrimoine
Pour accroître votre patrimoine immobilier et faire une donation conséquente, il faut comprendre les rouages de l’investissement dans la pierre. Visionnez notre conférence offerte avant de vous lancer dans un investissement.
