C’est quoi un immeuble de rapport ? Cette question revient souvent lorsque vous démarrez dans le domaine de l’investissement immobilier.
Découvrez ici la définition et les avantages d’un achat d’immeuble de rapport. Vous pouvez lire aussi les différents types d’investissement locatif et la rentabilité qu’ils génèrent. Enfin, apprenez comment financer l’acquisition d’un immeuble de rapport. Pour en découvrir davantage sur l’investissement immobilier, découvrez notre présentation offerte.
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C’est quoi un immeuble de rapport ?
L’immeuble de rapport, également appelé immeuble à loyers, désigne un ensemble de lots à acquérir en une fois par une seule personne. Il rapporte directement à son unique propriétaire. À ce titre, il se distingue de la copropriété qui concerne quant à elle plusieurs propriétaires.
Il s’agit d’un investissement à visée locative ayant pour principal objectif la rentabilité. L’immeuble est divisé en plusieurs logements qui seront par la suite proposés à la location. Les loyers versés par les locataires permettent au propriétaire de payer les mensualités, puis de recevoir une rente régulière lorsque l’emprunt est soldé. Apparu au XVIIIe siècle, l’investissement dans un immeuble de rapport avait à l’époque comme objectifs de répondre aux besoins de logement pour la population, mais aussi à ceux des investisseurs qui cherchaient à se constituer une rente.
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Quels types d’investissement locatif avec un immeuble de rapport ?
L’immeuble de rapport est ainsi utilisé à des fins de location. Les loyers perçus vont fournir un revenu complémentaire constant et régulier à son propriétaire. Il est logique que plus un propriétaire possède de lots, plus il sera en mesure de générer une rente conséquente. L’immeuble de rapport constitue ainsi l’investissement locatif par excellence.
La location vide
La location vide correspond à la mise en location d’un logement non meublé. Pour les locataires, comme pour les propriétaires, ce type de location présente plusieurs avantages. Du côté des locataires, il permet de décorer le logement selon ses goûts et ses désirs. Du côté des investisseurs, ce type de bien se loue plus facilement.
Le bail a une durée minimum de 3 ans et le préavis varie de 1 à 3 mois selon la zone du bien. Par ailleurs, le locataire est tenu de payer un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges au maximum.
Mais malgré les vacances locatives réduites et le loyer régulier, la location nue génère un revenu moins élevé. La fiscalité sé révèle aussi plus lourde. En effet, les loyers perçus sont catégorisés dans les revenus fonciers avec le régime qui s’y réfère.
La location meublée
La location meublée prévoit les meubles pour le locataire. Une liste est définie au préalable par la loi sur les aménagements minimum à installer pour louer un bien meublé.
Malgré un investissement de départ plus conséquent, ce type de location présente une meilleure rentabilité. En effet, les loyers perçus sont en général 25 % plus élevés que sur une location classique.
En matière de fiscalité, la location meublée prévoit également plus d’avantages, peu importe le régime. Bien évidemment, la location meublée n’est pas dénuée d’inconvénients. Elle présente notamment un risque de vacances locatives élevé ainsi qu’un coût d’entretien plus contraignant. Il est important de consulter un expert-comptable pour être au fait de votre situation.
La location saisonnière
La location saisonnière fait partie de la location meublée. Il s’agit ici de cibler des biens immobiliers dans des endroits stratégiques pour les faire louer pendant une période précise. Afin de vous démarquer de la concurrence, vous pouvez miser sur une plus-value dans la prestation à offrir aux voyageurs. Ce type de logements pour les vacances est de plus en plus apprécié par les touristes.
Lisez aussi notre article sur les avantages de la location meublée.
Quels sont les avantages d’investir dans un immeuble de rapport ?
L’investissement dans un immeuble de rapport présente un certain nombre d’avantages par rapport à l’achat d’un ou plusieurs appartements en copropriété.
Mutualisation du temps passé
Il est assurément plus simple de trouver un immeuble de 4 à 5 logements et de réaliser l’opération et les démarches d’achat d’un seul coup : recherche, négociation, promesse de vente chez le notaire, négociation avec la banque, etc, plutôt que de multiplier le temps passé par 4 en achetant des lots isolés.
Large manœuvre de négociation à l’achat
L’autre gros avantage d’investir dans un immeuble de rapport, qu’il soit vide ou occupé, est le pouvoir de négociation que vous avez en tant qu’acheteur. Ce type de bien n’intéresse en effet que les investisseurs. Vous ne serez donc pas en concurrence avec des acquéreurs qui souhaitent acheter pour y habiter.
L’immeuble de rapport n’est de ce fait pas forcément un bien très liquide. Son prix est ainsi par définition plus facilement négociable qu’un appartement d’une grande ville qui peut se vendre dans la journée au prix demandé par le vendeur.
Liberté de décision
L’immeuble de rapport est par définition détenu en mono-propriété. Cela signifie que vous pouvez décider des travaux à réaliser ou des modifications et autre changement de destination à entreprendre. Vous n’êtes pas bloqué par les autres copropriétaires. Vous pouvez donc décider de modifier les parties communes, transformer un local commercial en habitation, surélever l’immeuble.
C’est en général ce type d’opération qui crée de la valeur sur votre investissement dans un immeuble de rapport. Cela n’est souvent pas possible dans un immeuble en copropriété. D’ailleurs, vous ne passez pas par un syndic de copropriété et vous vous allégez donc des frais et des contraintes.
Économie d’échelle d’un immeuble
Dernier avantage de l’immeuble de rapport : la mutualisation des dépenses sur vos lots regroupés au même endroit. Les travaux seront moins coûteux si vous décidez de rénover l’intégralité de l’immeuble. Vous pourrez éventuellement négocier vos contrats d’assurance et d’entretien.
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Quels bénéfices et rentabilité pour un immeuble de rapport ?
Revenus conséquents
Concernant la rentabilité d’un tel investissement immobilier, l’achat d’un immeuble de rapport vous assure en ce sens des revenus fonciers conséquents, puisque la location vous rapportera autant de loyers que de nombre d’appartements occupés.
Par ailleurs, la fructification de votre investissement dans l’immeuble de rapport se fait beaucoup plus rapide, surtout si vous avez choisi un immeuble libre dans l’ancien. Avec l’acquisition à un prix d’achat correct et une proposition aux locataires suivant la tendance du marché, et même en engageant une agence pour s’occuper des détails de vote gestion locative, vous vous assurez d’un rendement locatif élevé de votre immeuble.
Régime fiscal différent
En outre, un immeuble de rapport est souvent soumis à un régime fiscal spécifique. Vous pouvez définir le meilleur statut adapté à votre situation pour vous assurer des revenus fonciers à la hauteur de vos prévisions d’investissement. En ce qui concerne l’immobilier ancien, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est généralement le plus approprié. Contactez un expert-comptable afin d’avoir les conseils opportuns sur le statut et le régime fiscal à adopter selon votre cas.
Sécurisation des loyers
Enfin, l’atout non négligeable de cet immeuble de rapport est la sécurisation des loyers provenant. Comme les locataires sont nombreux dans un immeuble de rapport, vous vous assurez toujours de disposer d’une bonne partie de vos revenus, même dans le cas d’une vacance de location ou d’un impayé. Avec dix appartements loués, les autres continueront à vous approvisionner pour vos échéances, charges locatives, et même les divers travaux d’entretien ou de rénovation.
Dans tous les cas, l’idéal consiste à générer des revenus pouvant couvrir la totalité des frais de votre projet d’investissement immobilier, et ce, pour profiter des avantages de votre investissement dans un immeuble de rapport et limiter les risques au maximum.
Lisez aussi notre article sur comment faire fructifier votre argent lors d’investissement immobilier.
Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport ?
L’immeuble de rapport affiche généralement une rentabilité supérieure à celle d’un lot épars. Cela est principalement dû au fait que l’investisseur achète en gros et qu’il évite les frais de syndic. Le montant du projet est plus important que pour l’achat de plusieurs biens en copropriété. Cependant, les banques financent très bien ce type de projets.
Lorsque vous choisissez d’investir dans un immeuble de rapport, gardez à l’esprit que les travaux peuvent être importants. Ainsi, contrairement à un appartement en copropriété, vous devrez supporter la totalité de la toiture ou de la façade en cas de travaux sur le bâtiment.
Les surfaces à rénover sont également nettement plus importantes que pour un appartement isolé. Il faut en tenir compte dès le début. Cela implique qu’un fond de trésorerie est nécessaire afin d’éviter une mauvaise surprise. Lors du financement, vous pouvez demander un décalage de trésorerie en prévoyant le temps des travaux, ainsi qu’une sécurité supplémentaire de 3 mois au minimum auprès de l’établissement bancaire. Certaines banques acceptent aussi de décaler le début des mensualités de douze à trente-six mois. Cela peut vous aider à constituer un fonds de trésorerie afin de sécuriser au maximum votre investissement immobilier.
La durée du financement dépend de votre stratégie d’investissement. Une longue durée favorisera le cash-flow immédiat, puisque la mensualité pourra être inférieure aux loyers. Une durée plus courte permettra de rembourser le prêt plus rapidement. Vous disposerez ainsi plus rapidement de la totalité des loyers, donc d’une rente qui peut être considérable selon la taille du projet.
Pour ce qui concerne le prêt immobilier, n’hésitez pas à consulter plusieurs banques pour obtenir les meilleurs taux et avantages.
Découvrez aussi notre article sur comment renégocier son prêt immobilier.
Comment bien investir dans l’immobilier ?
Vous savez désormais ce qu’est un immeuble de rapport et quels sont les avantages d’un tel investissement immobilier. Pour découvrir comment acheter un immeuble de rapport et vivre de l’immobilier, rejoignez notre présentation offerte.
