Depuis plusieurs décennies, l’investissement immobilier attire davantage des entrepreneurs qui souhaitent créer une rente financière considérable pour y vivre. À l’heure actuelle, la mise en location de son bien immobilier devient le moyen le moins risqué pour bénéficier d’un bon retour sur investissement. Combien rapporte vraiment votre investissement locatif ? Avant de calculer la rentabilité locative de votre investissement, vous êtes tenu de prendre en compte les bases du rendement locatif et les facteurs qui peuvent l’influencer.
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Le rendement locatif : la base de votre investissement locatif
La première chose à faire si vous envisagez d’investir dans la location de votre patrimoine immobilier, c’est d’évaluer les potentiels de votre bien. Pour cela, vous êtes tenu de porter une attention particulière aux différents marqueurs de performances immobilières, à savoir :
- La localisation et l’emplacement de votre bien locatif
- Le type de bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir
- La fixation du montant de vos revenus locatifs
- Les travaux nécessaires pour booster les performances de votre placement
L’emplacement du bien locatif
L’emplacement de votre bien locatif influence directement votre rentabilité d’investissement. En effet, sachez que si vous achetez un bien qui se situe près des commodités et des points stratégiques (écoles, commerce, station de transport, lieu de travail, etc.), vous bénéficiez d’une demande locative plus importante. Cela réduit les risques de vacances locatives et augmente vos chances de créer une rente financière significative.
En outre, pour assurer le rendement de la location, vous avez la possibilité de choisir l’emplacement du bien en fonction de vos cibles. Par exemple, pour attirer des étudiants, opter pour un bien situé près des universités.
La ville où est localisé le bien locatif
Vous devez également que la localisation géographique de votre bien locatif est un des principaux indicateurs de votre rentabilité. En effet, le rendement locatif peut dépendre de la taille et du dynamisme de la ville. Parmi les municipalités propices au placement immobilier, on peut compter les villes comme Paris, Lyon, Toulouse ou encore Montpellier. Afin d’évaluer l’attractivité de la location dans une ville donnée, vous devez prendre en considération :
- Le prix du mètre carré dans la ville
- La valeur médiane des biens locatifs
- La demande de location dans la ville
- Le taux d’acquisition des résidences principales
Le type de bien locatif
Le choix du type de bien locatif est un facteur essentiel de votre investissement puisqu’il permet de déterminer clairement le profil de votre locataire. En effet, en fonction de vos cibles (famille, jeune couple ou étudiants), vous pouvez désigner le bien le plus adapté pour obtenir une rentabilité locative optimale.
En outre, vous devez savoir que le type de bien locatif vous permet également de définir vos charges annuelles. Ces dernières sont des éléments capitaux afin de calculer de manière précise, votre rendement locatif.
Le montant du revenu locatif
Comme le loyer est l’élément clé de la rentabilité locative, on a tendance à le surévaluer, ce qui favorise les vacances locatives. Afin d’éviter un taux de rendement trop faible, vous êtes tenu de fixer vos revenus locatifs en fonction de vos prestations.
Par conséquent, pour obtenir un bon retour sur investissement, vous avez la possibilité d’appliquer un loyer légèrement au-dessus du prix du marché en privilégiant les éléments de confort (ameublement, aménagement, décoration, équipements, etc.).
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L’estimation des travaux
Avant l’acquisition de votre bien locatif, vous serez amené à anticiper les travaux à effectuer sur le bien immobilier. De prime abord, vous êtes tenu de respecter les caractères de décence afin de mettre en location votre patrimoine immobilier.
Ensuite, vous devez informer le locataire des éventuels travaux au cours du bail en tenant compte du fait que leur réalisation peut impacter temporairement votre rendement locatif.
Les éléments qui influencent la rentabilité locative de votre bien immobilier
Bien que l’investissement locatif comporte des risques tout à fait gérables, vous devez prendre en considération certains pièges qu’il convient impérativement d’éviter. Tout d’abord, vous ne devez pas limiter vos stratégies d’investissement à la rentabilité locative.
En effet, sachez que la réussite d’un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs (une bonne stratégie d’achat, une bonne gestion locative, etc.). En outre, vous êtes tenu de prendre en compte les différents risques qui peuvent influencer votre rendement locatif, à savoir :
- Le déséquilibre entre l’offre et la demande locative ;
- Les risques d’impayés ;
- Les vacances locatives ;
- Le cash-flow négatif ;
- La surévaluation des revenus locatifs ;
- Etc.
L’intérêt de calculer la rentabilité de votre investissement locatif
L’investissement locatif prodigue des avantages considérables sur le plan financier. En effet, le principal atout d’un bon rendement locatif concerne l’autofinancement du bien immobilier. Mettre en location efficacement votre bien permet de générer du cash-flow grâce à la règle des 70 % sur les flux de trésorerie sortants.
Dans le calcul de votre rentabilité, vos revenus locatifs doivent suffire à rembourser le prêt immobilier. Pour ce faire, la somme des mensualités de votre crédit doit être inférieure à 70 % du montant du loyer. Ainsi, les 30 % des recettes locatives permettront de couvrir les charges de gestion locative.
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Comment estimer le rendement locatif de votre investissement immobilier ?
Pour savoir combien vous rapporte un investissement locatif en réalité, vous êtes tenu de calculer votre rendement locatif. En vue de déterminer la rentabilité de votre bien locatif, vous serez amené à calculer votre rendement brut et net. D’une manière générale, un bon rendement locatif se situe entre 4 % et 7 %.
Calculer votre rendement locatif brut
Calculer la rentabilité brute de votre investissement locatif est indispensable afin d’avoir une vue d’ensemble sur la faisabilité de votre projet. Bien qu’il soit très simple à effectuer, vous ne devez en aucun cas négliger cette étape. Pour calculer votre taux de rendement brut, vous serez amené à diviser le montant de vos revenus locatifs annuels par le prix d’achat du bien. Ensuite, vous êtes tenu de multiplier le résultat par 100.
Quelle est la rentabilité nette de votre investissement locatif
Le rendement net, quant à lui, inclut les charges d’exploitation du bien locatif afin d’obtenir un résultat plus précis, c’est-à-dire plus proche de la réalité. Ainsi, vous êtes tenu de considérer :
- Les frais de gestion locative
- Les coûts des travaux
- Les provisions de vacances locatives
- La taxe foncière
- Les charges de copropriété
- Les frais de garantie ou d’assurance
Une fois la rentabilité nette définie, vous êtes à même de calculer le rendement net net en incluant les impôts dans votre formule.
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