Vous vous demandez comment atteindre 10 % de rentabilité sur de l’investissement locatif ? Vous êtes au bon endroit !
Dans cet article, découvrez les différents calculs de rentabilité, mais aussi les facteurs qui l’influencent. Nous vous livrons plusieurs conseils pour atteindre les 10 % de rentabilité locative. Nous vous proposons aussi de visionner notre conférence offerte pour tenter de gagner jusqu’à un salaire en une seule transaction.
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Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative est un indicateur financier qui mesure le rendement de votre investissement immobilier en fonction des revenus générés par la location de votre bien. Elle se calcule en comparant les revenus locatifs annuels aux coûts d’acquisition et de gestion du bien immobilier. Une bonne compréhension de la rentabilité locative permet d’évaluer la performance de votre investissement et d’optimiser vos retombées financières.
Il est crucial de distinguer rendement locatif et rentabilité locative. Le rendement locatif se concentre sur le rapport entre le loyer annuel brut perçu et le prix d’acquisition du bien immobilier, sans prendre en compte les charges et les frais associés. En revanche, la rentabilité locative inclut tous les coûts liés à la gestion et à l’entretien du bien, offrant ainsi une vision plus réaliste de la performance financière de l’investissement.
Comment calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif ?
La rentabilité brute est le premier indicateur à analyser lors de l’évaluation d’un projet immobilier locatif. Elle se calcule en divisant le loyer annuel brut par le prix d’acquisition du bien, puis en multipliant ce résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Par exemple, si le loyer annuel brut est de 12 000 euros et le prix d’acquisition est de 200 000 euros, la rentabilité brute serait de 6 %.
Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif ?
Pour obtenir une vision plus précise de votre investissement, il est nécessaire de calculer la rentabilité nette. Cette méthode prend en compte les charges et les frais associés à la gestion du bien immobilier. La formule est la suivante : ((loyer annuel brut – charges et frais annuels) / prix d’acquisition) x 100.
En utilisant cet indicateur, vous pouvez évaluer la performance réelle de votre investissement en excluant les coûts récurrents qui affectent vos revenus nets.
Comment calculer la rentabilité nette-nette ?
La rentabilité nette-nette, ou rentabilité nette de charges et d’impôts, offre une vision encore plus précise en intégrant les impôts fonciers et autres taxes. La formule est similaire à celle de la rentabilité nette, mais inclut également les impôts : ((loyer annuel brut – charges, frais et impôts annuels) / prix d’acquisition) x 100.
Cette approche permet de comprendre l’impact des obligations fiscales sur votre rendement locatif.
Les facteurs influençant le taux de rendement locatif
L’emplacement du bien immobilier
L’emplacement du bien que vous désirez louer est essentiel. Il doit être corrélé avec la clientèle à laquelle vous comptez vous adresser. Selon les tensions sur le marché immobilier local, le prix des loyers pourra être très variable. Et avec lui, le prix moyen du mètre carré sur le secteur.
Lisez aussi notre article sur comment réussir son projet d’investissement locatif.
La qualité et les caractéristiques du logement
La qualité de votre bien est primordiale. L’équipement proposé doit être en adéquation avec la clientèle souhaitée. Une simple kitchenette pourra suffire dans un studio pour étudiant par exemple. Mais si vous comptez séduire une clientèle plus haut-de-gamme, que ce soit en courte ou longue durée, il faudra envisager votre logement différemment.
Le marché locatif local
Les prix des loyers alentour, sur des biens similaires, donnent une idée de ce que doit être le vôtre. Avant de faire une offre de prix et de fixer votre loyer, une étude attentive du marché local de votre investissement est nécessaire. Cela vous permettra de déterminer la clientèle ciblée, le prix, les équipements nécessaires, les modalités de location.
Comment atteindre 10 % de rentabilité sur de l’investissement locatif ?
10 % est un très bon taux de rendement locatif. L’obtenir nécessite d’être très exigeant sur le choix du bien immobilier. Vous serez alors tenté de vous diriger vers de très grandes villes qui offrent des loyers généralement plus élevés. Ces marchés sont habituellement très tendus et la demande locative est supérieure à l’offre de logement. Toutefois, la contrepartie de cela se reflète aussi dans les coûts d’acquisition bien supérieurs, qui à la fin font chuter le taux de rendement.
Dans des plus petites villes, la moindre tension sur la demande risque de faire baisser les loyers et accroître les périodes de vacances locatives. Mais les prix sont également plus abordables.
Il faut parvenir à trouver le juste équilibre entre ces paramètres. Certains sites publient chaque année la rentabilité des investissements immobiliers par ville. Ce peut être un indicateur pour votre investissement.
D’ailleurs, selon la nature de votre location, les taux de rendement et les risques peuvent significativement varier.
Restez tout de même vigilant concernant les charges de copropriété. Dans certains grands ensembles immobiliers, elles peuvent être très lourdes. Cela risque de limiter le montant des loyers, car les locataires doivent assumer une part de ces charges et n’ont généralement pas un budget illimité. De plus, ces immeubles comportent souvent de nombreux biens aux caractéristiques identiques. Si vous pensiez à la revente, il y a fort à parier que vous vous trouveriez en concurrence avec plusieurs de vos voisins. Cela peut encore tirer le prix vers le bas.
Quelques conseils pour atteindre 10 % de rentabilité sur votre investissement locatif
Revoir votre stratégie de location pour diminuer les frais
L’immeuble de rapport
Un immeuble de rapport, bâtiment composé de plusieurs zones que l’on peut mettre en location, permet une bonne rentabilité. Déjà, ces bâtiments permettent de percer plusieurs loyers en un seul lieu. Cela limite les risques en cas d’impayés.
De plus, l’investissement dans un immeuble de rapport offre une source stable de revenus grâce aux loyers perçus des locataires. Cela peut contribuer à votre stabilité financière. Vous limitez aussi les frais de gestion multiples puisque vous êtes le seul propriétaire.
Enfin, pour la revente, vous y gagnerez. Avec le temps et les travaux effectués, la valeur de l’immeuble peut augmenter. Il est même possible de faire des bénéfices en revendant les lots séparément.
La location meublée
Là encore, le potentiel d’augmenter vos recettes locatives annuelles est présent. Quand vous louez votre bien immobilier meublé, vous avez la possibilité de déduire de votre imposition le coût de votre mobilier, mais aussi la vétusté du bâti. C’est ce que l’on appelle l’amortissement. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs possèdent au moins un appartement meublé dans leur patrimoine. La location meublée, en LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou en LMP (loueur en meublé professionnel), est sans conteste un outil de défiscalisation intéressant. Et donc une possibilité de plus d’atteindre 10 % de rentabilité nette-nette.
Revaloriser le loyer du logement loué
La rentabilité de votre investissement immobilier passe aussi par la cohérence de vos loyers avec les prix du marché local. Avez-vous pris connaissance du taux de rentabilité locative par ville avant votre acquisition immobilière ? Si ce n’est pas le cas, peut-être que vous devriez le regarder et comparer le montant de votre loyer avec celui des autres biens du même type que le vôtre. Ce passage est particulièrement important si vous n’êtes pas passé par une agence immobilière pour le mettre en location et que vous avez ainsi fixé le prix du loyer seul.
Dans tous les cas, référez-vous à l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE publié chaque année. Cela vous permet de refaire vos calculs pour augmenter le loyer et continuer à couvrir vos charges, notamment dans des périodes d’inflation. Veillez à ce que le bail de location prévoit une clause de révision annuelle. Faute de quoi vous ne pouvez modifier le montant du loyer en cours de contrat.
Réduire la vacance locative
Pour que votre investissement vous assure des revenus locatifs par les loyers, il ne faut donc pas qu’il soit vide. Pour que votre bien immobilier soit désirable aux yeux des locataires, il est nécessaire de respecter quelques points de vigilance. Le choix du secteur de votre investissement immobilier locatif est à corréler avec le type de bien et les attentes. Quelques travaux peuvent également accentuer son attrait, permettre d’augmenter le loyer et optimiser ainsi la rentabilité pour atteindre 10 %.
Renégocier votre crédit immobilier et votre assurance
Faire appel à un crédit immobilier vous permet déjà de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus, baissant ainsi vos impôts sur le revenu. Mais l’effet de levier permet également, si votre rentabilité est bien étudiée, d’auto-financer votre investissement locatif.
Si vous avez déjà investi, regardez le taux de votre crédit immobilier pour voir s’il ne serait pas intéressant de le renégocier, en faisant le calcul de la rentabilité globale d’une telle décision.
Concernant les assurances, vous pouvez aussi les renégocier pour jouer sur le pourcentage de rentabilité locative. D’abord, celle de votre crédit immobilier. Il est possible aujourd’hui de la renégocier ou d’en changer au cours d’un prêt immobilier. Et cela améliorera la rentabilité de votre investissement. L’autre assurance est celle du propriétaire non occupant. Les différences de prix sont notables d’un organisme d’assurance à l’autre. Et il en est de même pour l’assurance loyers impayés. Le montant de ces assurances peut impacter votre rendement locatif.
Investir dans l’immobilier
Vous savez maintenant comment atteindre 10 % de rentabilité sur de l’investissement locatif. Pour vous lancer dans l’investissement immobilier, il est important d’en connaître les bases. Visionnez notre conférence offerte pour découvrir les premiers pas et tenter de gagner jusqu’à un salaire en une seule transaction immobilière.
