Devenir marchand de biens est une opportunité passionnante dans le domaine de l’immobilier. En tant que marchand de biens, vous avez la possibilité d’acheter, rénover et revendre des biens immobiliers pour réaliser des bénéfices attractifs. Devenir marchand de biens immobiliers demande une combinaison de connaissances du marché immobilier, de compétences en gestion de projet et d’entrepreneuriat.
Nous vous livrons les différentes étapes pour démarrer cette activité et vous invitons aussi à visionner notre conférence offerte pour vous lancer dans l’investissement immobilier.
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Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
L’activité de marchand de biens consiste principalement à acheter et à revendre tout type de biens immobiliers, souvent après les avoir rénovés, dans l’objectif de percevoir une plus-value. C’est la raison pour laquelle on peut également parler d’une activité d’achat-revente. L’activité de marchand de biens ne porte pas uniquement sur les biens immobiliers. Celle-ci peut aussi porter sur l’achat-revente de fonds de commerce ou de parts de SCI.
La personne exerçant sous le statut de marchand de biens est considérée comme un commerçant. Effectivement, cette activité est réputée comme étant commerciale. Pour être considéré comme marchand de biens, vous devez avoir une intention spéculative. L’objectif est de réaliser une plus-value à court terme. Il revient à l’administration fiscale d’apprécier ce critère, en prenant en considération le temps s’écoulant entre l’achat et la revente. Par ailleurs, l’activité d’achat-revente doit être une activité habituelle et non simplement exceptionnelle. En effet, la finalité de l’achat d’un immeuble ne doit pas être de le garder pour votre propre usage.
Découvrez dans cet article comment se créer un réseau en tant que marchand de biens.
Première étape sur comment démarrer son activité de marchand de biens : choisir le statut de l’entreprise
Attention, pour vous aider dans votre démarche de création d’entreprise, rapprochez-vous d’un expert-comptable. Ce dernier vous aiguillera sur la meilleure forme d’entreprise selon vos objectifs.
Auto-entrepreneur
Vous avez tout à fait la possibilité d’être marchand de biens sous le statut d’auto-entrepreneur ou micro-entrepreneur. Dans ce cas, vos démarches de création sont relativement simples. Il vous suffit de procéder à une déclaration de début d’activité auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) compétent : la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI).
Ce statut est notamment réputé pour sa simplicité de gestion. En effet, le régime de la micro-entreprise présente des avantages comptables, sociaux et fiscaux.
Pour autant, ce statut est très souvent déconseillé pour deux raisons principales :
- Responsabilité personnelle : en optant pour le statut d’auto-entrepreneur, votre patrimoine personnel n’est pas protégé. C’est donc un statut potentiellement dangereux pour vous dans la mesure où se lancer dans l’achat d’immeubles implique d’engager un budget important et en cas d’impayés vos créanciers professionnels auront la possibilité de venir saisir vos biens personnels.
- Le seuil de chiffre d’affaires : le statut d’auto-entrepreneur est limité par des plafonds de chiffre d’affaires. Le seuil de chiffre d’affaires pour les activités de marchand de biens à ne pas dépasser est fixé à 176.200 €. Cela signifie que si vous dépassez le seuil de chiffre d’affaires autorisé pour bénéficier de ce régime avantageux, vous perdez automatiquement le bénéfice de ce régime. C’est donc un statut qui vous limite considérablement dans vos investissements, ce qui est contre-productif.
Ainsi, le statut d’auto-entrepreneur pour votre activité de marchand de biens présentes certains avantages et inconvénients. Très souvent les marchands de biens dont le choix de se tourner vers un autre statut plus approprié. Dans ce cas, vous allez créer une société pour être marchand de biens.
Création d’une SCI
Quoi de plus logique que de se dire qu’une société civile immobilière est adaptée à l’exercice de l’activité de marchand de biens immobiliers ? La réalité est tout autre étant donné qu’une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale alors même que l’activité de marchand de biens est considérée comme une activité commerciale.
La SCI sera appropriée uniquement si vous voulez acheter des immeubles pour en faire de la location non meublée. En effet, l’activité de location meublée est également considérée comme une activité commerciale.
Si vous voulez acheter pour construire et revendre, vous pourrez aussi passer par la SCI Construction Vente, mais dans ce cas-là, vous devez créer une SCCV pour chaque opération effectuée. Ainsi, le statut de SCI pour votre activité de marchand de biens n’est pas adapté pour l’achat d’immeubles avec l’intention de les revendre. Pour autant, l’activité d’achat revente en SCI est tolérée lorsqu’elle intervient de manière ponctuelle et qu’il ne s’agit pas d’un objectif recherché.
Création d’une société commerciale
Après avoir éliminé l’auto-entreprise et la société civile immobilière, il reste donc évidemment les sociétés commerciales. Ces dernières sont les plus adaptées pour exercer l’activité commerciale de marchand de biens. En créant une société, vous créez une entité distincte, ce qui protège votre patrimoine personnel. Si vous êtes plusieurs à investir dans votre projet, vous allez avoir le choix entre la SAS et la SARL.
Création d’une SAS pour une activité de marchand de biens
La plupart des marchands de biens se tournent alors vers la SAS qui offre un cadre juridique plus souple et ainsi souvent plus adapté. À ce titre, les associés bénéficieront d’une large liberté dans l’encadrement du fonctionnement et de l’organisation de la société.
Avec ce statut juridique, le marchand de biens bénéficie d’un régime social privilégié. En effet, les dirigeants de la SAS sont affiliés au régime général de la Sécurité sociale, sous le statut assimilé-salarié. À ce titre, vous recevez la même protection que le salarié, sauf que vous ne cotisez pas pour le chômage. Enfin, en SAS, vous pouvez faire entrer de nouveaux associés plus facilement.
Pour procéder à la création d’une SAS des documents sont à fournir directement au greffe du Tribunal de commerce.
Création d’une SARL pour votre activité de marchand de biens
À la différence de la SAS, le statut juridique de la SARL est plus rigide. La loi impose certaines dispositions auxquelles les associés ne pourront déroger. En contrepartie, les associés de la société à responsabilité limitée bénéficie d’une plus grande protection. De plus, en créant ce type de société pour votre activité de marchand de biens immobiliers, l’entrée de nouveaux associés sera soumise à l’acceptation des anciens associés.
Pour exercer l’activité de marchand de biens, vous pouvez décider de créer une société et d’investir seul dans votre projet. Dans ce cas-là, vous allez avoir le choix entre la SASU et l’EURL, correspondant à la forme unipersonnelle de la SAS et de la SARL.
Deuxième étape sur comment démarrer son activité de marchand de biens : déclarer son activité
Immatriculation de votre activité professionnelle
Quelle que soit la nature de votre activité (artisanale ou commerciale) et sa forme juridique, il faut immatriculer la société auprès du Guichet unique. Le Guichet électronique des formalités d’entreprises (Guichet unique) est un portail internet sécurisé, auprès duquel toute entreprise est tenue de déclarer sa création, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023.
Transmission des statuts au SIE (optionnel)
Les statuts de la société doivent être enregistrés auprès du SIE dans les cas suivants :
- Les statuts sont établis par un acte notarié, par un acte de commissaire de justice ou par une décision de justice ;
- Les statuts comportent un apport de parts ou d’actions et/ou d’un immeuble.
Le code APE de l’activité de marchand de biens est 68.10Z (activités des marchands de biens immobiliers). Un expert-comptable peut vous aider dans vos démarches de déclaration d’activité.
Troisième étape sur comment démarrer son activité de marchand de biens : souscrire aux assurances obligatoires
Assurance dommage-ouvrage
Pour réaliser des travaux sur vos immeubles, avant le début du chantier, vous devez souscrire une assurance dommage-ouvrage. En dehors de la recherche de responsabilité, cette assurance garantit le paiement pour l’ensemble des travaux de réparation des dommages.
Assurance responsabilité décennale
En tant que marchand de bien, vous avez l’obligation de souscrire une assurance responsabilité décennale.
Vous êtes en effet responsable des dommages qui :
- Compromettent la solidité de l’ouvrage ;
- Résultent d’un vice de sol ;
- Rendent impropre l’ouvrage à sa destination.
Comment démarrer son activité de marchand de biens en limitant les risques ?
Pour démarrer une activité de marchand de biens, vous n’avez pas besoin d’études ni d’autorisations particulières. En effet, la profession n’est pas réglementée et la carte professionnelle pas obligatoire. Le seul prérequis du marchand de biens est la création d’une société. L’aide d’un expert-comptable est indispensable pour mener à bien votre projet de création d’entreprise.
Néanmoins, devenir marchand de biens ne s’improvise pas si l’on souhaite maximiser ses chances de réussite et limiter les risques encourus. En effet, le métier de marchand de biens n’est pas simple ou sans risques. La nature des opérations à réaliser est complexe. Ainsi, beaucoup de connaissances techniques sont nécessaires pour acheter un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’achat-revente, qu’il s’agisse d’une réhabilitation, d’une rénovation ou d’une division parcellaire.
D’autre part, comme toute activité commerciale, vous devrez souscrire une assurance pour devenir marchand de biens pour se protéger en cas de problème. Tout d’abord, le chef d’entreprise doit prendre une assurance responsabilité civilité professionnelle. Elle protègera son activité notamment face au risque de litiges avec des tiers ou en cas de vice cachés. Le marchand de biens peut souscrire d’autres assurances en fonction des projets à réaliser.
Comment commencer à investir dans l’immobilier ?
Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier ? Nous vous invitons à visionner notre conférence offerte pour en apprendre davantage avant d’investir dans un appartement, une maison ou un immeuble.
