Vous venez d’acheter un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location. Mais vous vous demandez comment trouver des locataires fiables pour un investissement locatif. Entre solvabilité, respect et entretien du bien, et méthodes multiples pour les trouver, vous êtes un peu perdu. Retrouvez les meilleurs conseils à travers cet article pour vous guider dans le choix du bon candidat. Rejoignez aussi notre conférence offerte pour être guidé dans vos premiers pas d’investisseur, basée sur l’expérience concrète de notre fondateur Baptiste avec 14 projets immobiliers réels.
Cet article a été rédigé avec soin et attention pour fournir des informations précises et utiles. Cependant, il est toujours conseillé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller juridique avant de prendre des décisions d’investissement importantes.
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5 méthodes pour trouver des locataires pour un investissement locatif
Les petites annonces
Traditionnellement publiée dans les journaux papiers, puis progressivement sur internet, la petite annonce classique est le moyen le plus simple et le plus connu pour faire connaître son offre et trouver un locataire. Relativement chère, limitée en taille et avec une audience décroissante, la petite annonce papier est devenue minoritaire face à l’essor d’internet. Mais elle n’est pas totalement morte pour autant : certaines personnes restent attachées au bon vieux journal.
Les sites internet de petites annonces n’ont plus besoin d’être présentés. Si leur audience est potentiellement énorme, les contacts reçus ne sont pas toujours bien ciblés : simples curieux, candidats sans garanties, annonce mal lue, … Il y a du tri à faire et le propriétaire doit souvent répondre à de nombreux appels ou e-mails en répétant les mêmes informations à chaque fois.
Un des avantages particulièrement intéressant des sites internet est leur ciblage : si certains sont spécialisés dans la location saisonnière, d’autres visent exclusivement la colocation, la location entre particuliers, la location intergénérationnelle, etc.
La location par agence
Certains propriétaires préfèrent ne pas se préoccuper de la recherche de locataire, phase qui peut s’avérer chronophage et délicate. Ils peuvent alors déléguer cette tâche à une agence, qui, dans ce cas, se chargera aussi de la gestion locative après la signature du bail moyennant des honoraires. Si la part de ces honoraires est plafonnée pour le locataire, celle payée par le propriétaire est libre. Veillez donc à comparer les prix avant de vous engager. Par la suite, la gestion locative représente en moyenne entre 5 et 10 % HT des sommes encaissées sur l’année. Attention à choisir une agence vraiment sérieuse, notamment vis-à-vis du respect de la législation : pour cela, n’hésitez pas à rechercher des avis en ligne.
Il faut également bien choisir le type de mandat qui vous lie à l’agence : mandat exclusif ou mandat simple. En choisissant le mandat simple, cela signifie que vous vous réservez la possibilité de faire appel à plusieurs agences en parallèle pour trouver un locataire. Vous toucherez plus de monde, mais en contrepartie, il est probable que les agences soient moins motivées et donc que la recherche prenne du temps. Il faut par ailleurs penser à prévenir toutes les agences dès qu’un locataire est trouvé, sous risque de devoir leur verser une indemnité. Avec le mandat exclusif, vous confiez au contraire votre bien à une seule agence. C’est plus contraignant, mais vous trouverez sans doute votre locataire plus rapidement grâce à une meilleure motivation de l’agence.
Les réseaux sociaux
Les réseaux sociaux peuvent également être un moyen intéressant pour trouver des locataires. Sur le plus connu, Facebook, tournez-vous vers les groupes spécialisés dans le partage d’offres de logements. Rejoignez simplement le groupe et publiez votre offre.
Twitter et YouTube peuvent aussi donner des résultats intéressants pour peu que vous ayez un minimum de « followers » prêts à relayer votre annonce. Dans ce cas, l’audience peut vite grimper en flèche. Ce type de communication innovante peut apporter des visiteurs intéressés, a fortiori pour les biens de standing.
Le bouche-à-oreille
On néglige trop souvent l’importance du bouche-à-oreille à l’ère des réseaux sociaux. Pourtant, cette méthode reste très efficace pour trouver des locataires. Commencez par parler de votre mise en location autour de vous : l’un de vos proches est peut-être en recherche d’un logement, ou connaît une personne qui l’est. On est généralement plus rassuré de louer à une connaissance, ce qui peut éviter un certain nombre de litiges, notamment concernant les impayés ou les dégradations. Mais c’est à double tranchant : si un désaccord s’installe avec le locataire, cela risque d’empiéter sur votre vie privée. Il faut donc rester vigilant et préférer refuser de louer plutôt que de risquer de se fâcher avec des proches.
La mise en relation inversée
D’autres sites jouent la carte de l’originalité pour gommer les inconvénients des petites annonces, avec spécifiquement le concept de la mise en relation inversée. Ce sont les propriétaires qui contactent les locataires. C’est le cas de LocService.fr, pionnier en France dans ce domaine : gratuit pour les propriétaires, ce site permet d’accéder à une liste de candidats ciblés selon les caractéristiques du bien à louer, avec leurs coordonnées pour les contacter. Si le gain de temps et la tranquillité du propriétaire sont de vrais atouts pour ce concept, cela requiert d’être proactif dans sa recherche de locataire. C’est le propriétaire qui se charge d’entamer la prise de contact. Si elle est encore relativement peu utilisée dans les communes petites ou moyennes, cette solution pour trouver un locataire prend tout son intérêt dans les villes ayant un marché locatif tendu. Le propriétaire évite ainsi d’être harcelé de coups de fils.
Lisez aussi notre article sur comment démarrer son activité de marchand de biens.
Comment savoir si un locataire est fiable pour un investissement locatif ?
Une fois que votre annonce est publiée, vous allez recevoir plusieurs candidatures. Mais comment savoir si le candidat est solvable ? Comment être certain que ses revenus sont suffisants pour ne pas vous retrouver avec des loyers impayés ?
Pour trouver le locataire le plus sérieux, vous pouvez lui demander certains documents afin d’être en mesure de faire le bon choix. Vous avez le droit de demander à recevoir :
- Ses 3 derniers bulletins de salaire
- Son dernier avis d’imposition
- Son contrat de travail
- Ses 3 dernières quittances de loyer
- Un justificatif de domicile
- Une pièce d’identité
En contrepartie, vous n’êtes pas libre de demander n’importe quel document. Parmi ceux que vous n’avez pas le droit de solliciter :
- Un relevé de compte bancaire
- Une attestation de bonne tenue de compte bancaire
- Une attestation d’absence de crédit en cours
- Une attestation du précédent bailleur
Comment trouver des locataires fiables pour un investissement locatif ?
Stabilité financière
Le premier critère à évaluer est évidement la capacité du locataire à payer le loyer de manière fiable. Pour ce faire, il est indispensable de vérifier :
- Les 3 dernières fiches de paie
- Le dernier avis d’imposition
Assurez-vous que le revenu mensuel du candidat est au moins trois fois supérieur au montant du loyer. La stabilité des revenus est tout aussi importante. Par exemple, un locataire récemment embauché et en période d’essai pourrait rencontrer des difficultés financières si son contrat ne se transforme pas en CDI permanent. Si vous avez des doutes sur la sécurité de l’emploi du candidat, vous pouvez demander une attestation de l’employeur qui confirme la fin de période d’essai.
Historique de location
Pour choisir un bon locataire, il est essentiel de se pencher sur son historique de location. Un candidat avec un passé locatif positif est généralement un bon indicateur de sa fiabilité et de son comportement.
Lors des visites avec les candidats potentiels, n’hésitez pas à poser des questions pour mieux comprendre leur expérience passée. Voici quelques questions types que vous pouvez poser :
- « Pouvez-vous me parler de vos précédents logements ? Combien de temps y êtes-vous resté ? »
- « Avez-vous déjà rencontré des problèmes avec un propriétaire ou une agence de gestion ? Si oui, comment avez-vous résolu ces problèmes ? »
- « Quelles étaient les raisons de votre déménagement à chaque fois ? »
Une personne ayant souvent changé de logement peut soulever des questions sur sa stabilité ou ses relations avec les anciens propriétaires.
Capacité à entretenir le bien
Le profil du locataire fiable peut également être évalué en fonction de sa capacité à entretenir le bien, car les dégradations peuvent vous coûter cher. Vous pouvez examiner le comportement du candidat vis-à-vis de ses logements précédents. Un locataire qui a pris soin de ses anciens appartements est plus susceptible de préserver votre bien en bon état.
Pour mieux comprendre le comportement du candidat envers ses anciens logements, posez des questions spécifiques qui vous donneront un aperçu de ses habitudes et de ses attitudes envers l’entretien. Voici quelques exemples de questions à poser :
- « Que feriez-vous en cas de fuite d’eau ? »
- « Selon vous, qu’est-ce qui définit un logement bien entretenu ? »
- « Comment organisez-vous le nettoyage et l’entretien régulier de votre espace de vie ? »
- « Avez-vous eu des retours de vos anciens propriétaires concernant l’état de leur bien ? »
Un locataire qui fournit des réponses réfléchies et pratiques est généralement plus fiable et respectueux de l’appartement qu’il occupe.
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