La plupart des investisseurs débutants ne savent pas différencier les dégradations de la vétusté dans le cadre d’un investissement locatif. Or, cette distinction est d’une importance capitale vu qu’elle peut engager la responsabilité du locataire ainsi que celle du bailleur. Comprendre la notion de vétusté immobilière et de dégradations locatives est indispensable pour mener à bien l’état des lieux de sortie dans une location immobilière.
Dans cet article, nous allons vous présenter les différences entre les dégradations et la vétusté. Par la suite, vous y découvrirez les procédures à suivre pour y remédier.
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Vétusté et dégradations immobilières : deux notions à distinguer
Durant la location d’un bien immobilier, le logement peut subir plusieurs types de dégâts qu’il convient de prendre en considération afin de maintenir son état après la sortie du locataire. Vous êtes effectivement tenu de faire la différence entre la vétusté et la dégradation du bien locatif.
En outre, vous devez faire le point sur les dégâts du logement suite à un cambriolage. Enfin, lors de l’évaluation de l’état du logement, vous serez amené à distinguer les dégradations et la vétusté de force majeure.
La dégradation d’un bien locatif
D’une manière générale, la dégradation du logement concerne la détérioration des équipements causée généralement par le manque d’entretien ou la négligence du locataire. Parmi les dégradations causées par la négligence du locataire, on peut compter :
- Les trous et marques sur les murs
- La détérioration de la moquette et du parquet
- Le décollement du papier peint
- Les fenêtres cassées
- Les équipements d’ameublement abîmés
Sachez que lors de l’état des lieux de sortie, le locataire se doit de prouver qu’il n’a pas manqué à son devoir d’entretenir le logement. Cela signifie qu’en qualité de propriétaire bailleur, vous n’êtes pas tenu de démontrer les erreurs du locataire.
L’usure normale d’un bien locatif
La vétusté du logement peut se traduire comme l’usure normale du bien locatif au cours du bail. Au fil du temps, les principaux éléments qui composent le logement se détériorent de manière naturelle. La réparation de ce type de dégradations sera à la charge du bailleur.
Ainsi, vous avez la possibilité de déduire que la réelle différence entre la vétusté et les dégradations locatives se situe sur la responsabilité engagée après la constatation des dégâts.
Dégradation en cas de cambriolage ou de force majeure
Bien que la réparation locative soit du ressort du locataire, vous devez savoir que les cas de force majeure demeurent à la charge du propriétaire. Une force majeure peut être définie comme une situation d’exception étrangère au locataire et qui engendre des dégâts d’envergure sur le bien locatif. Le cas de force majeure le plus récurrent est le passage d’une tempête ou d’un cyclone. En ce qui concerne le cambriolage, sachez que la réparation dépend du contrat d’assurance qu’a signé votre locataire.
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Que dit la loi sur la dégradation ou la vétusté ?
D’une manière générale, la distinction à faire entre la vétusté et la dégradation est régie par les dispositions de la loi ALUR en 2016. Cependant, cette législation demeure encore un peu floue puisqu’il est difficile, voire impossible, d’estimer certaines données comme la durée de vie d’un équipement par exemple.
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Toutefois, sachez que vous avez la possibilité de vous référer à la grille de vétusté pour distinguer de manière approximative les différences entre les dégradations locatives et l’usure normale du logement.
Comment apprécier la vétusté d’un bien locatif ?
Après avoir défini que les détériorations du logement sont considérées comme une usure naturelle, vous êtes tenu de calculer la vétusté du bien locatif. Cette opération a pour objectif de définir les coûts des réparations à réaliser. Pour calculer la vétusté du logement, vous êtes tenu de prendre en considération :
- La grille de vétusté
- Le taux d’usure normale
- L’état des lieux de sortie du locataire
Prendre en considération la grille de vétusté
La grille de vétusté est un indicateur indispensable pour définir la durée de vie des équipements et la répartition des réparations à effectuer. D’une manière générale, la grille de vétusté doit indiquer :
- Les principaux équipements du logement (chauffage, installation électrique, menuiseries, revêtement de sol et de murs, etc.).
- a durée de vie de chaque équipement
- La franchise
- Le taux d’abattement annuel
- La part résiduelle des deux parties
Évaluer la vétusté du logement
En fonction de la durée de vie et de la durée d’usage du logement, vous avez la possibilité de déterminer le taux d’usure normale afin d’évaluer la vétusté du bien locatif. Le taux d’usure naturelle sera appliqué avec la réduction des coûts de réparations lors de l’état des lieux de sortie.
Réaliser l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est de rigueur dans la mise en location d’un bien immobilier. Cette procédure est réalisée en présence des deux parties. De prime abord, l’état des lieux de sortie peut s’effectuer à l’amiable entre le propriétaire et le locataire. En cas de conflit, vous avez la possibilité de faire appel à un huissier de justice.
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