Quels changements pour le DPE en 2025 ? Cette question revient souvent ces derniers mois avec la nouvelle loi Climat et Résilience. Il est important de comprendre quels logements et donc quels propriétaires seront impactés sur les nouvelles normes. Tout comme les changements que cela engendre dans le DPE dès 2025. N’oubliez pas que le diagnostic énergétique a son rôle à jouer dans vos négociations.
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Le DPE est obligatoire pour quels logements ?
La réalisation d’un DPE individuel est obligatoire depuis 2006 pour la mise en vente et depuis 2007 pour la mise en location d’un logement au sein du parc locatif privé et social. Cela permet à l’acquéreur ou au locataire de connaître la performance énergétique du bien.
L’audit énergétique devient obligatoire pour les logements ayant un DPE E en 2025, dans le cadre d’une vente d’une mono-propriété (maison individuelle ou immeuble entier). Ce bilan analyse la performance énergétique d’un bien de manière plus approfondie que le DPE. Il doit être fourni lors de la promesse de vente au futur acquéreur avec le DPE. Enfin, cette obligation est déjà en vigueur depuis janvier 2023 pour les mono-propriétés notées F et G, appelées passoires thermiques.
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Les DPE réalisés avant juillet 2021 sont-ils valides en 2025 ?
En juillet 2021, le DPE avait été sérieusement repensé et consolidé pour plus de précision et de lisibilité. Voici les principaux changements de cette réforme inscrits dans la loi Climat et Résilience :
- Étiquette unique (la plus mauvaise des 2 étiquettes “Énergie” et “Climat” est choisie), avant la réforme ce bilan incluait deux étiquettes distinctes.
- Révision du mode de calcul, avec la méthode DPE-3CL-2021.
- Opposabilité du diagnostic énergétique : lorsque le diagnostic est erroné, un acheteur ou un locataire peut engager des poursuites contre le vendeur ou le bailleur.
- Fin des DPE vierges qui ne contenaient aucune information sur la performance énergétique du bien.
Avant le 1ᵉʳ juillet 2024, le DPE utilisait une méthode de calcul qui défavorisait les petites surfaces (40 m² ou moins). Après cette date, le bilan a subi des changements pour rectifier ce désavantage. Si la surface votre logement est inférieure ou égale à 40 m², il n’y a pas besoin de réaliser un nouveau diagnostic? Vous pouvez directement le télécharger sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe en entrant le numéro du diagnostic. Pour cela, votre DPE doit dater d’après juillet 2021.
Par conséquent, le DPE réalisé avant la réforme, vierge ou non, devient progressivement invalide selon les dates suivantes :
- Ceux réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont obsolètes depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 ;
- Ceux réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus deviennent obsolètes dès le 1ᵉʳ janvier 2025.
Que dit la nouvelle loi Climat et Résilience ?
Dans un effort continu pour combattre le changement climatique, le gouvernement français a promulgué la loi Climat et Résilience. Cette loi a pour objectif de réduire significativement les émissions de gaz à effet de serre en France métropolitaine.
L’article 176 de la loi Climat et Résilience modifie le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) pour établir de nouvelles obligations pour les propriétaires de logements à faible performance énergétique. L’objectif du gouvernement est d’éliminer les passoires thermiques. Ces logements, classés F ou G sur le DPE, sont responsables d’une consommation d’énergie élevée et d’émissions de gaz à effet de serre disproportionnées. Leur mauvaise isolation entraîne des déperditions de chaleur, des coûts de chauffage élevés pour les locataires, et parfois même des risques sanitaires dus à une mauvaise ventilation.
À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, la mise en location de logements considérés comme des passoires thermiques sera progressivement interdite. L’application de cet article représente un défi majeur pour les propriétaires. Ces derniers doivent prendre des mesures pour améliorer la performance énergétique de leurs biens. Les propriétaires de résidences principales dans le parc privé et le parc social se retrouvent directement concernés. Les syndicats de copropriétaires, en charge de l’entretien et de la gestion des bâtiments privés résidentiels, devront aussi faire face à cette nouvelle obligation.
DPE 2025 : quels changements majeurs ?
La validité du DPE
La validité des DPE sera aussi impactée par la réforme 2025. Si votre diagnostic date d’avant le 1ᵉʳ janvier 2018, il ne sera plus valable. Pour les DPE effectués entre 2018 et 2021, leur validité sera réduite au 31 décembre 2024, quelle que soit la date d’expiration initiale. Cela signifie qu’un grand nombre de propriétaires devront procéder à une mise à jour de leur DPE pour répondre aux nouvelles normes.
Le DPE collectif obligatoire pour quelles copropriétés en 2025 ?
Le diagnostic de performance énergétique collectif informe sur la performance énergétique de l’immeuble entier, y compris les parties communes. Sa réalisation devient aussi progressivement obligatoire :
- 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots
- 2025 pour les immeubles entre 50 et 200 lots
- 2026 pour les immeubles de moins de 50 lots
Les logements classés G interdits à la location en 2025
En 2025, les passoires thermiques notées G se retrouvent à la location, considérées comme indécentes par la loi. Actée par la loi Climat et Résilience, cette interdiction concerne les logements énergivores les plus mal notés du diagnostic selon les échéances suivantes :
- 2023 : les DPE G+
- 2025 : les DPE G
- 2028 : les DPE F
- 2034 : les DPE E
Après ces échéances, l’interdiction concerne les nouveaux contrats ainsi que ceux renouvelés ou reconduits tacitement.
DPE obligatoire et interdiction de location pour les meublés de tourisme énergivores
Promulguée le 19 novembre 2024, la loi Airbnb vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme. Celle-ci a instauré, entre autres, les deux mesures suivantes : le DPE obligatoire pour tous les meublés de tourisme et l’interdiction progressive à la location des meublés touristiques ayant une mauvaise classe sur le DPE. Les meublés de tourisme sont des biens (villas, appartements, studios meublés…) loués pour des séjours de courte durée, n’excédant pas 90 jours consécutifs.
Les objectifs de ces mesures
Les objectifs de ces mesures sont :
- Contraindre les locations touristiques pour lutter contre la crise du logement permanent.
- Réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre des hébergements touristiques.
- Améliorer le confort thermique des locataires.
Initialement exemptés du diagnostic, cette mesure entre en vigueur au :
- 1ᵉʳ janvier 2025 pour les nouveaux meublés touristiques en zone tendue
- 1ᵉʳ janvier 2034 pour les meublés de tourisme existants et nouveaux dans toute la France
À partir de ces dates, le maire peut exiger du propriétaire qu’il présente le DPE valide de son meublé de tourisme.
Les locations temporaires seront exemptés de l’interdiction de la loi Airbnb. Parmi elles, les logements déclarés en tant que résidences principales, qui ne dépassent pas 120 jours/an et ceux situés dans les DROM (départements et régions d’outre-mer).
Calendrier sur les changements du nouveau DPE
La loi Airbnb du 19 novembre 2024 inclut les meublés de tourisme dans la mesure d’interdiction des locations ayant une mauvaise note énergétique sur le diagnostic de performance énergétique. Le calendrier est similaire à celui des locations privées et sociales :
- 1ᵉʳ janvier 2025 : nouveaux meublés touristiques notés G dans les zones tendues
- 1ᵉʳ janvier 2028 : nouveaux meublés touristiques notés F dans les zones tendues
- 1ᵉʳ janvier 2034 : tous les meublés touristiques (nouveaux et existants) notés E, F, et G dans toute la France
Un propriétaire qui louerait son meublé de tourisme sans respecter les règles du DPE pourrait recevoir une amende jusqu’à 5 000 euros.
Le DPE est-il toujours un argument pour négocier le prix de vente ?
Le DPE s’invite au cœur de la vente
Le diagnostic de performance énergétique est omniprésent lors d’une vente immobilière. En effet, il faut le réaliser dès la mise en vente puisque les étiquettes énergie et climat doivent figurer dans l’annonce. Il sera ainsi présenté aux acquéreurs dès les visites.
Le DPE fait aussi partie du dossier de diagnostic technique (DDT) à annexer au compromis de vente, complété par un audit énergétique pour les maisons classées F ou G, mais aussi, à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, pour les maisons classées E. À compter du 1ᵉʳ janvier 2028, en cas de vente d’un logement classé F ou G, le seuil légal non respecté sera mentionné dans l’annonce et dans le compromis de vente.
Le DPE joue un rôle dans la fixation du prix de vente
Le vendeur peut vendre un logement, quelle que soit sa performance énergétique. Une passoire énergétique peut donc être vendue sans crainte. Le vendeur n’a jamais l’obligation de réaliser des travaux de rénovation thermique avant la vente.
En revanche, le DPE a déjà un impact sur le prix de vente. Actuellement, la décote varie de 5 à 20 %. À 5 %, on parle généralement de logements classés F. Ils nécessitent des rénovations mineures ou qui se trouvent sur des marchés encore un peu tendus. À 20 %, il s’agit plutôt de logements G avec une grosse rénovation à prévoir.
Pour bien fixer son prix, mais aussi pour rassurer l’acheteur, l’idéal est d’avoir chiffré le montant des travaux (devis de travaux) et d’appliquer une décote basée sur le coût des travaux. Cela permet à l’acheteur de connaître l’étendue des travaux pour augmenter le DPE et de négocier le prix si cela lui semble faible comme marge.
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