Faire de bonnes affaires immobilières grâce au DPE est possible. Depuis 2021 et la loi Climat et Résilience, le nouveau DPE a changé la donne pour les investisseurs immobiliers. Auparavant, le DPE était assez peu regardé par les acheteurs et les locataires. Aujourd’hui, il est au centre de toutes les transactions et peut vous permettre de négocier le prix d’un bien à la baisse.
Toutefois, comme pour toute opportunité, cela s’accompagne aussi de quelques risques pour les investisseurs. Alors, faut-il acheter un bien en DPE E et F ? Est-ce intéressant d’acheter une passoire thermique ? Comment combiner rendement locatif et rénovation énergétique ? Trouvez toutes les réponses à vos questions dans cet article. Visionnez également notre conférence offerte pour en apprendre davantage sur l’investissement immobilier.
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Qu’est-ce que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?
Obligatoire depuis 2006, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) permet aux futurs acquéreurs ou locataires d’un bien immobilier d’évaluer si ce dernier sera économe ou énergivore. Cette estimation se compose de deux étiquettes, intégrées sur l’annonce de vente ou de location :
- L’étiquette énergie évalue le niveau de consommation d’énergie annuelle du logement, avec une répartition en 7 classes, de A à G, distinguant les maisons ou appartements, du plus passif (A) au plus énergivore (G).
- L’étiquette climat s’intéresse aux répercussions du logement sur l’environnement, en chiffrant ses émissions de gaz à effet de serre (classement de A à G aussi).
Dans une société de plus en plus sensibilisée à la réduction de la consommation d’énergie, les logements dits “passoires thermiques” sont de plus en plus difficiles à vendre. En imposant ce diagnostic, l’État incite les propriétaires à s’engager dans des démarches de rénovation énergétique, afin de réduire la part de logements mal isolés en France. En complément de cette étude, des préconisations sont également partagées pour améliorer les performances de l’habitat.
Comment se calcule le DPE ?
L’élaboration de ce DPE ne peut être faite que par un professionnel accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Valable 10 ans, cette étude analyse différents points du logement, pour déterminer sa classification. Il peut être calculé de deux façons :
- La méthode sur factures. Le diagnostic se fait en s’appuyant sur les factures d’énergie des trois dernières années (minimum une année pleine) afin de déterminer la consommation annuelle du logement en fonction de la surface.
- La méthode 3CL. Le professionnel s’appuie plutôt sur les différentes caractéristiques de votre logement : situation géographique, système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, isolation thermique, type et surface des ouvrants, etc. La méthode la plus conventionnelle, réalisable en enregistrant ces différentes données dans un logiciel qui déterminera la classification du logement.
Seul le diagnostic enregistré par un professionnel indépendant peut être intégré à une annonce immobilière. Cependant, si vous voulez réaliser vous-même une première estimation de votre classe énergétique, il existe des simulateurs en ligne gratuits. Cela vous permettra d’avoir un aperçu sur le classement de votre bien immobilier, mais aussi de découvrir des préconisations pour améliorer son efficacité énergétique.
Nouvelles normes concernant le DPE pour faire de bonnes affaires immobilières
Le Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 interdit dans un premier temps la mise en location des logements les plus énergivores. C’est-à-dire ceux qui ont une consommation estimée par le DPE supérieur à 450 kWh/m2 par an. On estime que ça représente 90 000 logements en France. Pour résumer, un bailleur a l’obligation de louer un logement qui soit décent. Parmi les critères de décences, on retrouve par exemple des critères comme « avoir un chauffage », « avoir une cuisine » ou encore louer un logement qui fasse au « minimum 9 m² habitable ».
Louer un logement non décent peut vous mener à des poursuites juridiques. Par exemple, vous pouvez être condamné à réaliser les travaux et même à réduire le montant du loyer. Voire à payer des dommages et intérêts à votre locataire.
Et par la suite, il est prévu dans le projet Loi Climat et Résilience l’interdiction de mettre en location les logements suivants :
- Les logements en classe G à partir du 1ᵉʳ janvier 2025,
- Les logements en classe F à partir du 1ᵉʳ janvier 2028,
- Les logements en classe E à partir du 1ᵉʳ janvier 2034.
Si vous réalisez des travaux dans un logement, alors autant rénover directement en classe D pour ne pas être confronté à ce nouveau décret. En plus, vous vous démarquerez au niveau des annonces locatives. Et au moment de la revente, le potentiel acheteur ne pourra pas négocier le prix à cause d’un DPE obsolète.
Comment faire des bonnes affaires immobilières grâce au DPE ?
Dans ce contexte, il redevient possible de négocier à la baisse le prix de certains logements, même dans les grandes villes. En effet, beaucoup de vendeurs ignorent comment améliorer facilement le DPE de leur logement. Ainsi, ils préfèrent vendre vite pour éviter de devoir s’occuper de cela. Ils pensent souvent que les démarches pour améliorer le DPE sont obligatoirement importantes et que cela va leur coûter cher en temps et en argent. Ils préfèrent donc vendre, même avec une décote.
Dans certains cas, vous pouvez aisément et à moindre coût, gagner une voire 2 classes sur le DPE grâce à quelques astuces de rénovation. Et c’est là que vous pouvez faire de bonnes affaires immobilières grâce au DPE !
Miser sur les passoires thermiques pour faire de bonnes affaires immobilières
Vous pouvez aussi négocier le prix d’une passoire thermique. La hausse de l’offre des passoires énergétiques réduit la tension sur le marché pour ce type de biens et permet aux acquéreurs de se placer en position de force.
Les passoires énergétiques représentent un grand nombre de biens en vente actuellement, en 2024, parce que les propriétaires ne s’engagent pas à réaliser des travaux de rénovation énergétique avant la vente, cela leur semble trop cher. Ainsi, les logements de classe F ou G subissent une décote allant parfois jusqu’à 20 % : ce qui fait des passoires thermiques un bon investissement immobilier.
En plus d’avoir le choix entre plusieurs logements pour concrétiser leur projet d’achat, les marchands de biens peuvent également s’appuyer sur le mauvais DPE d’un bien pour tenter d’en négocier le prix. En effet, cela se justifie notamment par la nécessité de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique, souvent assez conséquents, afin de remettre le logement en adéquation avec les normes environnementales poussées par le gouvernement. Des aides gouvernementales sont même disponibles pour aider à rénover un bien au DPE énergivore.
Miser sur les passoires thermiques pour faire de bonnes affaires immobilières
Pour reconnaître une bonne affaire, la première étape est de décrypter le DPE du bien. Les logements énergivores sont ceux classés F ou G et donc ceux sur lesquels vous pourrez réaliser un bon investissement. Par ailleurs, il est déconseillé d’acheter un bien mansardé. En effet, le DPE est calculé sur la loi Carrez : c’est-à-dire à partir des zones du bien où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Dès lors, il est difficile d’améliorer le DPE de tels logements. À l’inverse, il est conseillé de favoriser l’achat d’une grande surface dans les grandes villes. Ces biens subissent une décote plus importante et les travaux sont moins chers pour les grandes surfaces.
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Quels sont les travaux rapides et peu coûteux pour améliorer son DPE ?
Mais alors, comment améliorer son DPE ? En faisant des travaux de rénovation énergétique. Heureusement, vous n’êtes pas obligé de faire de très gros travaux pour avoir un meilleur DPE, de simples optimisations de votre système d’isolation et de chauffage sont parfois suffisantes. Faites tout de même appel à un expert qui vous aidera à faire les bons choix. Pensez à demander plusieurs devis pour poursuivre vos talents de négociateur en faisant jouer la concurrence.
DPE : Améliorer son isolation
Si votre DPE est mauvais, il est peut-être temps de regarder du côté de l’isolation. En effet, selon une étude de l’Ademe (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie), la chaleur s’échappe de 15 à 20 % par les murs et entre 10 et 15 % par les fenêtres dans un logement mal isolé.
Si vous habitez une maison, il faudra sûrement faire des travaux au niveau de la toiture, mais pour améliorer le DPE d’un studio ou d’un appartement, un bon double vitrage fera l’affaire. Pour un double vitrage de qualité, il faudra dépenser en moyenne entre 150 et 230 euros le m2.
DPE : Améliorer son système de chauffage
Une autre solution pour améliorer le DPE de son bien immobilier est d’optimiser le système de chauffage. Toujours selon l’Ademe, ce poste représente 67 % de la consommation électrique des ménages. Améliorer son système de chauffage s’il est défaillant vous permettra donc d’améliorer votre DPE. Pour cela, il n’est pas forcément nécessaire de changer de chaudière ou d’installer une pompe à chaleur. Des solutions moins onéreuses sont souvent suffisantes.
L’installation de robinets thermostatiques par exemple permettra un meilleur contrôle de la chaleur et des radiateurs du logement. Son coût est en moyenne de 30 € par robinet, en magasin de bricolage et son installation est très simple. Il est également possible d’installer des thermostats automatiques qui pourront être paramétrés de façon à consommer moins pendant certaines périodes. Enfin, revoir l’isolation des tuyaux et des canalisations n’est pas très onéreux et améliorera votre note DPE.
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